‘คลังสินค้า-โลจิสติกส์’เซฟโซนใหม่!อสังหา'ลดเสี่ยง-สร้างรายได้ประจำ'

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า การขยายไปลงทุนในธุรกิจคลังสินค้า โลจิสติกส์ ของกลุ่มอสังหาฯ นับเป็นตลาดที่มีศักยภาพและลงทุนต่ำเทียบคอนโดมิเนียม จะเห็นว่าไลฟ์สไต์คนยุคนิวนอร์มอลนิยมซื้อสินค้าออนไลน์มากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีที่สต็อกสินค้า รวมทั้งโซลูชั่นการบริหารจัดการสินค้า การขนส่งต่างๆ 

“ถือเป็นโอกาสทางธุรกิจที่ดีในการเป็นศูนย์กลาง คลังสินค้า โลจิสติกส์ ในช่วงเวลาที่อสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัว”

เช่นเดียวกับ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า แนวโน้มธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานในประเทศไทยช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (2561-2564) มีอัตราการเติบโตเพิ่มสูงขึ้น แม้จะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังมีผลกำไรอย่างต่อเนื่อง

โดยมีธุรกิจ “อีคอมเมิร์ซ” เป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ อีกทั้งสอดคล้องกับการเติบโตของธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องในทิศทางเดียวกันทั้งธุรกิจขนส่ง ขนถ่ายสินค้า ดีลิเวอรี ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม 

ในครึ่งหลังปี 2564 คลังสินค้าและโรงงานมีอัตราการเช่าสัญญาใหม่กว่า 170,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 13.3% จากช่วงครึ่งแรกของปีเดียวกัน ส่งผลให้ปี 2564 มีการเช่าสัญญาใหม่รวม 320,000 ตร.ม.

โดยบิ๊กเพลย์เยอร์ อย่าง ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล ยังปล่อยเช่าพื้นที่ได้เป็นอย่างดี เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการเติบโตของอีคอมเมิร์ซซึ่งลูกค้าสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าในรูปแบบคลังสินค้าสำเร็จรูป ( Built-to-Suit)

“ครึ่งหลังปีที่ผ่านมา พื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในประเทศไทยถูกใช้ไป 6.335 ล้านตร.ม. จากพื้นที่ทั้งหมด 7.183 ล้านตร.ม. คิดเป็น 88.2% เพิ่มขึ้น 0.6% จากครึ่งปีแรก”

สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 92.4% ของพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานทั้งหมด ตามด้วยสมุทรปราการ มีความต้องการด้านโลจิสติกส์และอิเล็กทรอนิกส์สูง เพรามีการเชื่อมต่อกับศูนย์กลางการผลิตและการกระจายสินค้า มีอัตราการเช่า 91.2% ตามด้วยพื้นที่ “อีอีซี” มีอัตราการเช่า 77.9%

ภาพรวมอุปทานคลังสินค้าและโรงงานเปิดบริการใหม่ช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมายังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 3.2% จากช่วงครึ่งปีแรก ส่งผลให้ครึ่งหลัง ปี 2564 อุปทานสะสมพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในพื้นที่สมุทรปราการยังคงสูงสุด คิดเป็น 38% หรือ 2.69 ล้านตร.ม. ตามมาด้วยพื้นที่อีอีซี 33% หรือ 2.31 ล้านตร.ม

โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานทุกพื้นที่ครึ่งหลังปี 2564 อยู่ที่ 157 บาทต่อตร.ม.เพิ่มขึ้น 1.29% พื้นที่กรุงเทพฯ ค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุด 180 บาทต่อตร.ม. บางแห่งสูงกว่า 200 บาทต่อตร.ม. (สัญญาเช่า 3 ปี) ตามด้วยสมุทรปราการ 156 บาทต่อตร.ม. อีอีซี 153 บาทต่อตร.ม. คาดว่าปี 2565 ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.5-2%

“ภาพรวมธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าปี 2565 ดีมานด์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รองรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ตามนโยบายส่งเสริมพื้นที่อุตสาหกรรมของรัฐบาล”

“เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า เสนาฯ ทรานส์ฟอร์มครั้งใหญ่ภายใต้กลยุทธ์ “SENA Next” สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่ง ด้วยการแสวงหาโอกาสและธุรกิจใหม่ หนึ่งในธุรกิจที่เสนาฯ สนใจ คือ “SENA WAREHOUSE” ให้เช่าคลังสินค้าพร้อมบริหารจัดการครบวงจร เพื่อสร้างฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) จะมีการร่วมทุนกับพันธมิตรเปิดตัวในไตรมาส 2

“จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด กล่าวว่า อสังหาฯ ขณะนี้ยังอยู่ในช่วงขาลง บริษัทจึงหันมาลงทุนในธุรกิจที่ไม่ถูกดิสรัปจากเทคโนโลยีอย่าง โรงงานปุ๋ย ดิจิทัลไฟแนนซ์ และแวร์เฮ้าส์ ถือเป็นการปรับตัวครั้งใหญ่ เพราะเห็นโอกาสมหาศาล!

โดยได้เปิดตัวโครงการ “Warehouse Park” ใจกลางนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จังหวัดระยองร่วมกับ FLS Logistic สัญชาติเยอรมัน ที่มีเครือข่ายกว่า 10 ประเทศทั่วโลก จัดตั้ง บริษัท เอฟแอลเอส ซัพพลายเชน เซ็นเตอร์ (ระยอง) จำกัด ให้บริการคลังสินค้าและโลจิสติกส์ครบวงจระดับภูมิภาค รองรับลูกค้าที่ต้องการคลังสินค้าเคมีภัณฑ์และบรรจุเคมีภัณฑ์ครบวงจรในประเทศไทย

“Warehouse Park” ตั้งอยู่ใน 5 นิคมอุตสาหกรรมในเขตอีอีซี ได้แก่  มาบตาพุด บ่อวิน อมตะชลบุรี เวลโกรว์ บางนา-ตราด บ้านค่ายระยอง รวมกว่า 200,000 ตร.ม.

ก่อนหน้านี้ “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” ร่วมทุนกับ “เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์” ก่อตั้ง บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชั่น จำกัด ในสัดส่วน 50:50 ลงทุนอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมพร้อมบริการครบวงจร ภายใต้แบรนด์ “แอลฟา” ขณะที่ “แสนสิริ” ร่วมกับ “พรอสเพค” ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของมั่นคงเคหะการ จัดตั้งบริษัทร่วมทุน บีเอฟทีแซด บางปะกง รุกธุรกิจคลังสินค้าและอาคารโรงงาน ประเดิม “Bangkok Free Trade Zone” (BFTZ) บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่ และเป็นพื้นที่สีม่วงที่ใหญ่ที่สุดในย่านบางนา-ตราด