SA "ตึกเดียว" เป็นได้ทุกอย่าง (21 มี.ค. 65)

จุดเด่นของแนวคิดนี้ คือ "การแชร์ต้นทุน" การใช้สินทรัพย์ร่วมกันทำให้ต้นทุนของแต่ละธุรกิจ อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าคู่แข่ง สามารถ Break-even ได้ตั้งแต่ปีแรก และมีธุรกิจจะมูลค่าเพิ่มตามราคาอสังหาฯ

i) ธุรกิจโรงแรม: SA เริ่มโครงการ Branded Residence เป็นเจ้าแรกๆของวงการอสังหาฯ โดยมีการขอใบอนุญาติประกอบธุรกิจโรงแรมในโครงการคอนโดฯของ SA และบริหารจัดการภายใต้แบรนด์โรงแรมดัง อาทิ Whynham / Ramada / Cassia by Banyan Tree เป็นต้น เราคาดภายในปี 2565 จะมีจำนวนห้องรวมในกลุ่มฯ
จำนวน 518 ห้อง และจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 36% CAGR เป็นราว 1.8 พันห้องในปี 2569 ตามการเปิดตัวโครงการ Branded Residence ใหม่ๆ ทั้งนี้โรงแรมที่ปล่อยเช่าระยะยาวของ SA อัตราการเข้าพักปัจจุบันเต็มเกือบ 100%

ii) ธุรกิจร้านอาหารและ Cloud kitchen: ปัจจุบันร้านอาหารทั้ง 7 แบรนด์ บริหารจัดการภายใต้ "เชฟแวน" - อายุษกร อารยางกูร นอกจากนี้ยังมีธุรกิจ Cloud Kitchen หรือ ครัวกลางที่ร้านอาหารต่างๆ สามารถมาเช่าพื้นที่ประกอบอาหาร และรับออเดอร์ผ่านช่องทางออนไลน์เพื่อส่งอาหารให้ลูกค้า จากโมเดลธุรกิจการแชร์ต้นทุน
ของ SA ทำให้เราคาดว่าธุรกิจนี้จะ Break-even ได้ตั้งแต่ปีแรก และคาดจะเติบโตตามการขยายตัว Cloud Kitchen ไปยังพื้นที่ต่างๆ ด้วยรูปแบบการเช่าพื้นที่ และเราคาดจะเพิ่มเป็น 50 จุดในสิ้นปีนี้ (สมมติฐานอนุรักษ์นิยม กว่าเป้าหมายของผู้บริหารที่ตั้งเป้าไว้ 80 จุด ในสิ้นปีนี้)

 

 

iii) Wellness&Spa: บริหารจัดการโดยนายแพทย์ กิตติชัย แก้วดี ที่มีประสบการณ์บริหารโรงพยาบาล โดยเราคาดเบื้องต้นในปีนี้ จะใช้พื้นที่ของโครงการฯในการทำธุรกิจสปา ราว 3 สาขา ซึ่งจากโมเดลการแชร์ต้นทุน ทำให้คาดว่าจะสามารถ Break-even ได้ตั้งแต่ปีแรกเช่นกัน และ SA อยู่ระหว่างศึกษาการเปิดธุรกิจโรงพยาบาล (เพื่อผู้สูงอายุ) แต่คาดจะยังคงโมเดลธุรกิจหลักของ SA คือ ดำเนินธุรกิจไปพร้อมกับโครงการอสังหาฯ

iv) ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ (AMC): ผู้บริหาร SA มีประสบการณ์ในการ Renovate อาคาร (หนี้เสีย) เพื่อขายอยู่ก่อนแล้ว และล่าสุดได้ทำการขยายธุรกิจ โดยเตรียมที่จะซื้อหนี้เสียมาเพื่อตามจัดเก็บหนี้ คาดจะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2566 รวมถึงมองหาอาคารที่มีปัญหาหนี้สิน เพื่อนำมา Renovate เป็นโครงการ Branded Residence
เพื่อขาย และมีโอกาสขยายไปถึงการขายบ้านมือสองที่ถูกยึดอย่างไรก็ดีสำหรับธุรกิจนี้ เรายังไม่รวมในประมาณการฯ ปีทองของคนที่มีของ (อสังหาฯ) พร้อมขาย เนื่องจาก SA เพิ่ง IPO ในปี 2563 ทำให้ยังมีเงินสดเหลือในมือ จึงไม่จำเป็นต้องเร่งปิดการขายในช่วงวิกฤตโควิด-19 เช่นผู้พัฒนาอสังหาฯเจ้าอื่น ดังนั้นในช่วงที่เศรษฐกิจ
กำลังฟื้นตัว และเปิ ดให้นักลงทุน / นักท่องเที่ยวต่างชาติ เดินทางเข้าไทยได้ จะเป็นโอกาสในการปิดการขายในราคาที่ดีกว่า ปัจจุบัน SA มีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมูลค่าราว 2.4 หมื่นล้านบาท Backlog จากการขาย Presales รอรับรู้มูลค่ารวม 4.2 พันล้านบาท และโครงการสร้างเสร็จที่อยู่ระหว่างรอการขายอีกราว 5 พันล้านบาท ขณะที่มีการเตรียมแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ 6 โครงการ มูลค่ารวม 1.16 หมื่นล้านบาท โดยจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวราว 7.5 พันล้านบาท

 

 

 

แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายเท่ากับ 17.3 บาท/หุ้น

เราประเมินราคาเป้าหมายโดยใช้ PEG ที่ 1 เท่า อิงอัตราการเติบโตของกำไร 132% CAGR 2564 - 66 ได้ราคาเป้าหมาย 17.3 บาท โดยคิดเป็น Forward PE ปี 2565 ราว 34 เท่า และจะลดลงเป็น 24.5 เท่าในปี 2566 ซึ่งเราประเมินว่า Valuation ของ SA พรีเมี่ยมกว่ากลุ่มอสังหาฯ เพราะโมเดลธุรกิจที่พัฒนาโครงการอสังหาฯ แล้วเก็บพื้นที่ไว้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ทำให้มี Recurring income ที่มาจากธุรกิจที่เติบโตตามเทรนด์ และอยู่ในช่วงแรกๆของ Growth stage โดยประเมินสัดส่วนรายได้ของ Recurring income จะเพิ่มขึ้นแตะระดับ 10% ของรายได้รวมในปี 2566