โอกาสของอสังหาฯ เมื่อโลกเข้าสู่บทใหม่ | ปิยศักดิ์ มานะสันต์ 

สองเวทีนั้น ได้แก่ (1) เวทีเสวนาในหัวข้อ "โอกาสของอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโลกเข้าสู่บทใหม่" ของทาง TerraBKK และ (2) การบรรยายหัวข้อ "Comparative and transforming world economy" ให้กับนิสิต มศว ประสานมิตร

ทั้ง 2 เวที สิ่งที่เป็นประเด็นร่วมคือ ภาพของโลกที่กำลังเปลี่ยนไปว่าจะเปลี่ยนไปเช่นไร และโอกาสในการลงทุน (โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ) อยู่ที่ใด

โดยในมุมมองของผู้เขียน วิกฤต Covid-19 ทำให้โลกก่อนและหลังวิกฤตดังกล่าวเปลี่ยนไป โดยโลกก่อนวิกฤต Covid-19 จะเป็นโลกที่ "โตต่ำ ค้าน้อย โภคภัณฑ์ถูก ผลตอบแทนการลงทุนต่ำ" หรือในศัพท์นักการเงินเรียกว่า "Low rate, Low growth World"

 แต่หลังจากวิกฤต Covid-19 ที่ทำให้ทางการทั่วโลกต้อง Lockdown และปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรง ทำให้รัฐบาลและธนาคารกลางทั่วโลกต้องกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างมหาศาล

และในขณะที่ในช่วงที่ปิดเศรษฐกิจนั้น ภาคธุรกิจต้องปิดกิจการ-ปลดคนงานออกชั่วคราว เมื่อทำการเปิดเศรษฐกิจอีกครั้ง จึงเกิดปัญหาขาดแคลน นำไปสู่ปัญหา "ความต้องการล้น-การผลิตหดตัว" (Excess demand, Supply shortage) ซึ่งนำมาสู่ปัญหาเงินเฟ้อ

เมื่อเงินเฟ้อพุ่งขึ้นทั่วโลก ธนาคารกลางก็ต้องขึ้นดอกเบี้ยแรง ขณะที่ภาคการคลังก็ต้องทำนโยบายการคลังแบบรัดกุมขึ้น (นั่นคือการเก็บภาษีเพิ่ม) ภาพเช่นนี้ก็จะทำให้การเติบโตของเศรษฐกิจเป็นแบบ "Boom and bust" หรือ "โตแล้วแตก"

นอกจากนั้น ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ การแข่งขันของมหาอำนาจ นโยบายที่ย้อนแย้งของจีน ทำให้โลกเปลี่ยนจาก  "Low rate-low growth world" เป็น "VUCA world" หรือโลกที่จะเต็มไปด้วยความผันผวน ไม่แน่นอน ซับซ้อนและอึมครึม

สำหรับภาพในระยะสั้น (จากนี้ไปจนถึงสิ้นปี) เงินเฟ้อในภาพใหญ่น่าจะเริ่มชะลอลง (Peaked) โดยการติดตามเงินเฟ้อใน 43 ประเทศ พบว่าเริ่ม peaked แล้วใน 12 ประเทศ

ขณะที่ตัวเลขเงินเฟ้อในสหรัฐในมาตรวัดต่าง ๆ ก็เริ่มชะลอลงแล้วเช่นกัน แต่ก็มาพร้อมกับตัวเลขเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม สัญญาณจากธนาคารกลางต่าง ๆ โดยเฉพาะ Fed ยังคงพร้อมที่จะขึ้นดอกเบี้ยเพื่อกดเงินเฟ้อ ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจยิ่งชะลอตัวแรงขึ้นและมีสิทธิที่จะเข้าสู่ภาวะ "เสมือนถดถอย" (Recession-like) มากขึ้น

ในฝั่งของเศรษฐกิจไทย แม้จะดูดีกว่าโลกในภาพรวมเพราะเป็นวัฐจักรขาขึ้น แต่ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกก็เริ่มเข้าสู่ไทยชัดเจนขึ้น เห็นได้จากเศรษฐกิจไทยไตรมาส 2 ที่ผ่านมาขยายตัวต่ำกว่าคาด

จากการนำเข้าที่มีปริมาณสูงกว่าการส่งออก ทำให้การส่งออกสุทธิเป็นลบและเป็นตัวฉุดเศรษฐกิจ ขณะที่ภาคการผลิตอย่างอุตสาหกรรมและการก่อสร้างถูกกระทบจากต้นทุนที่สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในฝั่งของภาคอสังหาฯ สัญญาณกลับดีขึ้นเป็นลำดับ ต่างจากปีที่แล้วที่ภาคอสังหาฯ เผชิญความเสี่ยงหลายประการ ทั้ง COVID กำลังซื้อที่ลดลง และในเชิงนโยบาย

แต่ในปีนี้ เราเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนที่นำมาสู่การฟื้นตัวของอสังหาฯ ใน 3 จุด คือ

(1) การเปลี่ยนพฤติกรรม จากแนวสูงสู่แนวราบมากขึ้น

(2) เศรษฐกิจที่ฟื้นตัว ทำให้ความต้องการในที่อยู่อาศัยในราคาไม่แพงมากนักที่ถูกอั้นไว้น่าจะยังมีอยู่

(3) มาตรการสนับสนุนของภาครัฐ โดยเฉพาะการลดค่าจดจำนองและการโอนบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท และนโยบายของธปท. ที่ยกเลิกมาตรการ LTV ช่วยกระตุ้นความต้องการอสังหาฯ

ภาพสะท้อนมายังความต้องการสินเชื่อ ทั้งในฝั่งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อ (pre-and post-finance) ปรับดีขึ้นจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นตามเศรษฐกิจ สะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น

ขณะที่ในฝั่งการผลิต ผู้ประกอบการเปิดขายที่อยู่อาศัยมากขึ้นถึงระดับ 124% ต่อปี ส่งผลให้ปริมาณที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นมาก และทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการดีด้วย ผลจากความต้องการที่ถูกอั้นไว้ในครึ่งหลังของปีที่แล้ว ทำให้ต้องมาเร่งโอนในปีนี้

อย่างไรก็ตาม ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า ภาคอสังหาฯ อาจได้รับผลกระทบจากนโยบายการเงินที่ตึงตัวขึ้น โดยในปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์เริ่มไม่ปล่อยดอกเบี้ยคงที่ สำหรับผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่ปล่อยดอกเบี้ยลอยตัวตั้งแต่ปีที่ 1 ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นได้มาก

นอกจากนั้น ยอดขายในปีหน้าอาจเริ่มลดลงจากปริมาณการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ที่ลดลงหลังจากที่ออกมามากในปีนี้

สำหรับภาพในระยะยาว (5 ปีข้างหน้า) ของภาคอสังหาฯ ผู้เขียนมองว่าน่าจะขยายตัวได้ 5-10% ต่อปี ชะลอลงกว่าปีนี้ที่จะขยายตัวประมาณ 20-30% โดยได้รับปัจจัยบวกจาก

(1) การเติบโตของต่างจังหวัดที่มากขึ้นตามรายได้ที่เพิ่มขึ้น ทำให้โครงการต่าง ๆ จะเปิดตัวในหัวเมืองใหญ่และเมืองรองมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบ  ขณะที่ในชานเมืองใหญ่ น่าจะมีความต้องการจากต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยระดับบนมากขึ้น ทำให้แนวโน้มราคาที่ดินขึ้นคงอยู่

(2) แนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวต่อเนื่อง

(3) เงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งอสังหาฯ รวมถึงที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ราคามักปรับตามเงินเฟ้อได้

(4) การตกต่ำของ Cryptocurrency and Digital Asset จากภาพความเสี่ยงในระดับโลก (Crypto Winter) รวมถึงกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้น ทำให้อสังหาฯ ที่เป็นสินทรัพย์แท้จริงกลับมา

(5) การฟื้นตัวของวัฏจักรอสังหา (Real estate cycle) ที่ตกต่ำมากว่า 5 ปีแล้ว

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ภาคอสังหาฯ จะยังเผชิญความเสี่ยงจาก

(1) เศรษฐกิจโลกกำลังจะเข้าสู่ภาวะถดถอย ซึ่งจะเริ่มรุนแรงขึ้นในกลางปีหน้า และอาจกระทบต่อความต้องการจากต่างชาติ

(2) ต้นทุนขึ้น โดย ณ ปัจจุบัน ผู้ประกอบการสามารถปรับราคาขึ้นมากกว่า จากปัจจัยบวกต่าง ๆ แต่ในระยะต่อไปต้นทุนจะเป็นความเสี่ยงมากขึ้น

(3) ดอกเบี้ยขาขึ้น ที่จะกระทบจากประเด็นธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัว

(4) Aging society ที่จะกระทบต่อความต้องการในระยะยาว แต่ก็เป็นโอกาสในการทำธุรกิจหากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวได้

(5) ภาษีที่ดิน ที่อาจเป็นทั้งความเสี่ยงและโอกาส เพราะหากภาษีที่สูงขึ้นอาจทำให้ผู้ประกอบการสามารถซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินที่ไม่อยากรับต้นทุนทางภาษีได้

ในโลกบทใหม่ที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงก็ยังมีโอกาสซ่อนอยู่ ท่านผู้อ่าน โปรดมองหาให้ดี.

บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน ไม่เกี่ยวข้องใด ๆ กับหน่วยงานที่ผู้เขียนสังกัดอยู่

คอลัมน์ : Global Vision  

ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์

ฝ่ายวิจัยการลงทุน 

บริษัทหลักทรัพย์ไทยพาณิชย์ จำกัด

[email protected]