เปิดผัง 'มักกะสัน' 140ไร่ วางไกด์ไลน์พัฒนาให้ 'ซีพี'

การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยรอบสถานีรถไฟ (TOD) บริเวณสถานีมักกะสัน อยู่ในขั้นตอนที่ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) อยู่ระหว่างเตรียมจัดประชุมรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่อ (ร่าง) ประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ : รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (บริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูงมักกะสัน) พ.ศ. ....

สำหรับการเตรียมจัดทำร่างประกาศฉบับดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการเตรียมความพร้อมสำหรับการส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวให้กับเอกชนคู่สัญญาเข้ามาพัฒนาโครงการตามข้อกำหนด เพื่อเป็นแนวทางพัฒนาพื้นที่สนับสนุนบริการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งจะทำให้การใช้ที่ดินรอบสถานีเกิดประโยชน์สูงสุด รวมทั้งเป็นการพัฒนาเมืองอัจฉริยะและสภาพแวดล้อม และเพิ่มประสิทธิภาพการคมนาคมเดินทางในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

รายงานข่าวจาก สกพอ.ระบุว่า การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยรอบสถานีมักกะสันถือเป็นส่วนหนึ่งในสัญญาร่วมลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินอยู่แล้ว โดยในขณะนี้ สกพอ.กำลังทำตามขั้นตอนของกฎหมายที่จะต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นภาคเอกชนและประชาชนที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ทราบถึงแนวความคิดของการพัฒนา และรับฟังความคิดเห็นเพื่อนำมาปรับปรุง ก่อนที่ สกพอ.จะส่งมอบพื้นที่นี้ให้เอกชนคู่สัญญาเพื่อนำไปพัฒนา

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันขั้นตอนการส่งมอบพื้นที่สถานีมักกะสัน ยังต้องรอให้การแก้ไขสัญญาร่วมลงทุนในโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) แล้วเสร็จและได้รับการเห็นชองจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) พร้อมทั้งมีการลงนามแก้สัญญาร่วมลงทุนฉบับใหม่ก่อน โดยหากขั้นตอนเหล่านี้แล้วเสร็จ สกพอ.ก็จะนำร่างประกาศที่เป็นข้อกำหนดเกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่ TOD มักกะสันแนบท้ายในสัญญาร่วมลงทุนด้วย เพื่อเป็นแนวทางให้เอกชนดำเนินการพัฒนาโครงการภายใต้แนวความคิดที่กำหนด

รายงานข่าวเผยด้วยว่า ร่างประกาศเรื่องแผนผังการพัฒนา TOD มักกะสันจะเป็นเพียงกรอบความคิดเพื่อให้เอกชนนำไปเป็นต้นแบบของการวางแผนพัฒนาโครงการพื้นที่เชิงพาณิชย์ อาทิ การกำหนดให้พื้นที่นี้ต้องพัฒนาเป็น “เมืองอัจฉริยะ” หรือ Smart City มีที่อยู่อาศัย มีศูนย์การประชุม และมีพื้นที่ใช้สอยให้กับประชาชนที่เดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชน เพื่อทำให้สถานีมักกะสันศูนย์กลางการเชื่อมโยงกรุงเทพมหานครกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC Gateway)

สำหรับข้อกำหนดเบื้องต้นของ (ร่าง) ประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ : รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (บริเวณสถานีรถฟความเร็วสูงมักกะสัน) พ.ศ..... มีเป้าหมายเพื่อพัฒนาสถานีมักกะสัน ซึ่งมีพื้นที่โดยรอบราว 140 ไร่ ให้เป็น EEC Gateway เพื่อให้เกิดการพัฒนาพื้นที่เป็นพื้นที่ต้นแบบเมืองอัจฉริยะ และสนับสนุนกิจการรถไฟความเร็วสูงและระบบขนส่งมวลชนระบบรางในขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

รวมทั้งจะเป็น การพัฒนาเมืองแบบกระชับ หรือ Compact City และพื้นที่ TOD โดยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษที่มีประสิทธิภาพ สอดคล้องกับหลักการการออกแบบตามสมรรถนะ (Principles of Performance-Based Design) อย่างเหมาะสม เพื่อประโยชน์ในการอำนวยความสะดวกและปลอดภัยให้แก่ประชาชน

โดยเบื้องต้นมีข้อกำหนดในร่างแผนผังฉบับดังกล่าว โดยจะต้องมีการพัฒนาโครงการ ประกอบด้วย

1.การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ

2.การจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด หรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

3.การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ซึ่งประชาชนทั่วไปสามารถเข้าถึงและใช้ประโยชน์ได้โดยไม่คิดค่าตอบแทน 

4.การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกในการเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบขนส่งมวลชนแก่ประชาชนทั่วไป

5.การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำ

6.การจัดให้มีอาคารอนุรักษ์พลังงาน 

ทั้งนี้ การรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่อ “(ร่าง) ประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ : รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (บริเวณสถานีรถฟความเร็วสูงมักกะสัน) พ.ศ......” จะจัดขึ้นในวันพุธที่ 30 พ.ย.2565 

โดยคาดว่าจะมีเอกชนและประชาชนสนใจเข้าร่วมประมาณ 100 คน โดย สกพอ.คาดว่าจะสามารถสร้างการรับรู้เกี่ยวกับแผนพัฒนา TOD แห่งนี้ รวมทั้งได้รับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะจากทุกภาคส่วนเพื่อนำไปปรับปรุงแผน

รายงานข่าวจาก สกพอ.ยังระบุด้วยว่า การพัฒนา TOD มักกะสัน ก่อนหน้านี้ สกพอ.ประเมินว่าเอกชนคู่สัญญา คือ บริษัท เอเชีย เอรา วัน จำกัด (Asia Era One Co., Ltd) ที่มีเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ จะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ประมาณ 50,000 ล้านบาท ตลอดสัญญา 50 ปี โดยต้องเริ่มจ่ายทันทีหลังลงนามสัญญา และต้องเริ่มพัฒนาเชิงพาณิชย์ด้านบนสถานีรถไฟมักกะสันและพื้นที่โดยรอบ

ขณะที่ทางกลุ่มซีพี เคยออกมาระบุก่อนหน้านี้ว่า จะพัฒนาสถานีมักกะสันในลักษณะโครงการแบบผสมผสาน หรือ Mixed - Use ซึ่งจะประกอบด้วย อาคารที่พักอาศัย ห้างสรรพสินค้า และศูนย์การจัดประชุม ใช้เงินลงทุนราว 140,000 ล้านบาท โดยจะจัดหาวงเงินลงทุนมาจาก 2 ส่วน คือ เงินกู้และการระดมทุนจากพันธมิตร เนื่องจากตามแผนพัฒนาจะมีการแบ่งพื้นที่ออกเป็นหลายส่วน ซึ่งแต่ละส่วนจะมีพันธมิตรในการร่วมลงทุน