อสังหาริมทรัพย์ 'จีน' ระเบิดเวลาซ้ำเติมโลก?

ดูเหมือนว่าภาคการเงินโลกจะเริ่มกลับมาโฟกัสที่ "ภาคอสังหาริมทรัพย์จีน" กันอีกครั้ง หลังจากที่สื่อนอกประโคมข่าวว่า ธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อทั่วโลกอาจต้องเผชิญปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีน ที่ไม่สามารถชำระคืนหนี้ได้ตามเวลา เนื่องจากปัญหาสภาพคล่องที่ยังคงสร้างความปั่นป่วนในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งผลกระทบนี้มีมาต่อเนื่องร่วม 3 ปี นับตั้งแต่เกิดวิกฤติโควิด-19 

ย้อนกลับไปเมื่อหลายสิบกว่าปีก่อน จีนเคยเติบโตด้วยการลงทุน โดยเฉพาะจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัดส่วนต่อจีดีพีสูงถึง 17-29%

...อุตสาหกรรมก่อสร้างของจีนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ เคยสร้างเม็ดเงินเข้าระบบปีละกว่า 1.15 ล้านล้านดอลลาร์ หรือราวๆ 3.8 ล้านล้านบาท คิดเป็น 2 เท่าของจีดีพีไทย ขณะที่ราคาบ้านในจีนพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 2 เท่าตัวภายในเวลาแค่ 10 ปี แต่ในเวลาเดียวกัน ‘บ้านร้าง’ หรือบ้านที่สร้างไม่เสร็จในจีนกลับเพิ่มขึ้นจำนวนมาก 

มีรายงานว่าช่วงหนึ่ง ‘บ้านร้าง’ ในจีนสูงถึงขนาดที่ว่าคิดเป็นสัดส่วน 20% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในจีน โดยจำนวนบ้านร้างที่ว่านี้สามารถรองรับผู้อยู่อาศัยได้มากถึง 90 ล้านคน หรือมากกว่าประชากรทั้งประเทศของไทย ตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นว่า ‘ซัพพลาย’ มีมากกว่า ‘ดีมานด์’ มหาศาล จนประธานาธิบดี สี จิ้นผิง ถึงกับทนไม่ไหวต้องออกมาเตือนว่า ‘บ้านมีไว้อยู่ ไม่ได้มีไว้เพื่อเก็งกำไร’ และท้ายสุดต้องออกนโยบาย ‘3 เส้นแดง’ (The Three Red Lines Policy) คือ

1. บริษัทต้องมีสัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ไม่เกิน 70%

2. มีสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนผู้ถือหุ้นไม่เกิน 100% 

3. เงินสดต่อหนี้สินระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่าตัว ทั้งหมดนี้ก็เพื่อสร้างเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเอง

นโยบาย ‘3 เส้นแดง’ นี้ทำให้ภาพอสังหาริมทรัพย์จีนเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง หลายบริษัทเริ่มได้รับผลกระทบ ที่เห็นชัดเจน คือ ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีน ซึ่งเผชิญปัญหาสภาพคล่องจนไม่สามารถชำระหนี้ได้ ต้องดิ้นรนทุกวิถีทางเพื่อหาเงินสดมาจ่ายคืนหนี้ ขณะที่นักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งมองว่า ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็งเท่านั้น

...อย่างที่กล่าวมาข้างต้น คือ ช่วงที่ตลาดอสังหาฯ บูมมากๆ บริษัทหลายแห่งกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์เพื่อมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ทำให้หลายคนเริ่มจับตาดูว่าปัญหานี้กำลังจะกลายเป็นระเบิดเวลาทางเศรษฐกิจอีกหนึ่งลูกหรือไม่

สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า ธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยกู้ทั่วโลกอาจต้องเผชิญความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ ซึ่งเป็นผลจากวิกฤติสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจีน และคงต้องรอไปอีกหลายปีกว่าจะได้เงินคืน

ที่น่ากังวล คือ ถ้าปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นจริง จะยิ่งเป็นการซ้ำเติมเศรษฐกิจโลก เพราะปัญหาวิกฤติ Bank Run ยังไม่ทันจะจบลงด้วยดี หลายคนยังจับตาดูว่า แบงก์ไหนจะเผชิญวิกฤติรายต่อไป ดังนั้นถ้าแผลเป็นจากภาคอสังหาฯ จีน กลับมาปะทุขึ้นอีกครั้ง วิกฤติ Bank Run ก็คงไม่จบลงง่ายๆ แน่นอน!