SENA เป็นมากกว่าบริษัทพัฒนาอสังหา เดินหน้ากระจายฐานรายได้

ซึ่งเป็นเป้าหมายในการดำเนินธุรกิจในระยะข้างหน้า ของ “เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA     สะท้อนได้จากในปีนี้ที่ SENA จับมือพันธมิตรต่อยอดจากธุรกิจหลักเข้าไปสู่ ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ (WELLNESS) , ธุรกิจให้บริการคลังสินค้า , ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ และธุรกิจด้านดิจิทัลฯลฯ

“เกษรา” ให้สัมภาษณ์กับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ธุรกิจซื้อขายบ้าน) เป็นธุรกิจดั้งเดิม (Traditional) เราก็จะทำต่อไป และขยายธุรกิจอสังหาฯ ก็ไปเรื่อยๆ ซึ่งจากที่เราเข้าไป "ซื้อกิจการ" (เทคโอเวอร์ ) บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จํากัด (มหาชน) หรือ JSP (ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัท เสนา เจ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ SENAJ )

ทำให้เรามีโลเคชั่นที่ครบแล้ว และจากนี้จะเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบนมากขึ้น จากที่เรายังไม่ค่อยมีโครงการระดับบน  แต่เราก็ต้องมองไปข้างหน้า เราสามารถจะใช้สินทรัพย์ (asset) ที่เรามีคือ ความรู้ด้านพัฒนาอสังหาฯ มีรายชื่อลูกค้าที่เคยซื้ออสังหาฯ ของเรา มีสินทรัพย์ที่เป็นบ้าน

 

เราก็จะนำสิ่งต่างๆ ที่เรามีมาทำเป็นธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกันได้ด้วย เช่น ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับผู้สูงอายุ เป็นหนึ่งธุรกิจที่ทำได้ ซึ่งจะเป็นลักษณะการดูแลผู้สูงอายุที่ไม่สามารถดูแลตัวเองได้ ซึ่งจะร่วมกับพันธมิตร ในการเข้าไปซื้อกิจการ และขยายเพิ่มขึ้นไปด้วยกัน  ซึ่งถือว่าเป็นอีกธุรกิจที่จะสร้างรายได้ประจำให้เราได้

โดยเราก็อยากที่จะมีรายได้ประจำสัดส่วน 10-20% ของรายได้รวม จากปัจจุบันที่มีสัดส่วนน้อยมาก แต่ต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่ง เพราะการขายอสังหาฯ นั้นสร้างรายได้ที่เป็นกอบเป็นกำ 

“เกษรา” กล่าวว่า เรากำลังศึกษาหลายธุรกิจ สิ่งที่เราทำไม่เชิงเป็นการกระจาย (diversify) ฐานธุรกิจ แต่เป็นการที่เรามองไปข้างหน้ามากกว่า ธุรกิจซื้อขายบ้านไม่จำเป็นต้องจบ แค่เป็นคนขายบ้าน เราสามารถจะขายในสิ่งที่เป็นสินทรัพย์ของคนที่ขายบ้านมีได้ด้วย เป็นอีกทิศทางที่เราทำ

นอกจากนี้ เรามีแผนแตกไลน์ไปทำธุรกิจใหม่ๆ ที่เป็นเรื่อง "ดิจิทัล" เป็นการใช้ออนไลน์เยอะขึ้น เช่น การซื้อขายผ่าน Virtual ฯลฯ ซึ่งเราเริ่มเข้าไปแล้ว เรามีแพลตฟอร์มหลังการขายอยู่แล้ว และพยายามสร้างแพลตฟอร์มอื่นๆ ในอนาคตจะเห็นธุรกิจใหม่ ซึ่งเราขณะนี้ทำหลายอย่าง เพียงแต่ต้องลองดูว่าอะไรทำออกมาแล้ว จะคุ้มค่าในการทำต่อหรือไม่

  “เราจะแตกไปทำธุรกิจอื่นๆ มากขึ้นในอนาคต เพราะโลกเปลี่ยนเร็วกว่าที่คิด และบางอย่างเราก็ไม่แน่ใจว่า สิ่งที่เราแตะเข้าไปจะดีหรือไม่ แต่บางอย่างก็ต้องลองดู เพราะ ไม่มีใครรู้ได้ว่าทำได้หรือไม่ได้ แต่ถ้าไม่ลอง เราก็จะไม่ทัน”

 สำหรับภาคธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ ถือว่า เป็นวิกฤติซ้อนวิกฤติ ซึ่งวิกฤติชิงเศรษฐกิจทำให้ดีมานด์ลดลง ทำให้คนไม่อยากซื้อบ้าน  แต่ข้อดีในการทำธุรกิจที่อยู่อาศัยนั้นเป็นปัจจัยสี่ คนที่มีเงินเก็บพอ เขาก็อยากซื้อบ้าน ครั้งหนึ่งในชีวิตคนก็อยากมีบ้าน ยิ่งถ้าเกษียณแล้วอยู่คนเดียว การไม่มีบ้านยิ่งไม่ปลอดภัย  เพราะหากเกษียณแล้วยังเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ และไม่มีคนดูแล แล้วใครจะหาเงินจ่ายค่าอพาร์ตเมนต์

 ดังนั้น การมีบ้านถือว่ามีความจำเป็นของคนที่ไม่ครอบครัว ไม่มีคนดูแล การซื้อบ้านตั้งแต่วัยเด็กเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งการมีบ้านของตัวเอง เวลาเกษียณไม่ต้องกังวลที่อยู่อาศัย แต่ในปีนี้ต้องดูว่าคนที่อยากซื้อจะซื้อได้หรือไม่ จากธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งลูกค้าเรากู้ไม่ผ่านประมาณ 30-40% แม้ว่าเราได้มีการคัดกรองลูกค้าแล้วก็ตาม โดยต้องติดตามสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจว่าปัจจัยลบที่กดดันจะแรงบขึ้นกว่าเดิมไหม

  รวมถึงมีปัจจัยลบเรื่องต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในปีนี้ ถือเป็นปีที่มีเคราะห์ซ้ำกรรมซัด โดยต้นทุนการพัฒนาอสังหาฯ ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงมากในทุกมิติ ผลจากราคาน้ำมัน และเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ค่าแรงคนงาน ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง รวมถึงต้นทุนที่ดินยังไม่ลด ทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นแบบเลี่ยงไม่ได้ แต่ข้อดีของปัจจัยลบดังกล่าวกระทบทุกคน เราไม่ได้แย่คนเดียว 

  ขณะที่ ปัจจัยดังกล่าวนั้น ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาฯ เพราะผู้บริโภคบางรายอาจคิดว่าอนาคตราคาอสังหาริมทรัพย์จะแพงก็จะซื้อ แต่คนที่จะซื้อวันนี้ จะซื้อได้จริงหรือไม่  หรือเป็นการดึงเอาความต้องการในอนาคตมาซื้อ  ส่วนการเปิดโครงการใหม่ปีนี้ ไม่ได้เป็นไปตามแผนจากเดิมเมื่อต้นปี ตั้งเป้าเปิดจำนวน 49 โครงการ 

 "ต้นทุนบางอย่างเราปรับไม่ได้  เช่น ค่าแรงคนงาน ต้นทุนสินค้า ต้นทุนเดินทาง ค่อนข้างยากที่จะจัดการต้นทุน เราก็ต้องพยามใช้ปริมาณเข้าสู้ ปรับขนาดบ้านให้เล็กลง  ใช้วัสดุที่ประหยัด หรือ การเลือกทำเลในการพัฒนาอสังหาที่ไกลขึ้น"

แต่การเปิดโครงการใหม่ของเราส่วนใหญ่เป็นการร่วมลงทุนกับพันธมิตร อย่าง บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์คอร์ป และมีโครงการที่ร่วมทุนกับผู้ถือหุ้นรายย่อย และจากที่เราเข้าไปซื้อหุ้น SENAJ ทำให้เราประหยัดเงินลงทุนได้ครึ่งหนึ่ง และถ้าไม่มีการร่วมทุนกันพันธมิตร เราก็จะเปิดโครงการใหม่ได้ไม่มาก ซึ่งจะเห็นว่าที่ผ่านมา โครงการที่เราทำคนเดียวมีน้อยมาก 

สำหรับผลการดำเนินงานปีนี้ คาดว่ากำไรเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีก่อน  เพราะการเปิดโครงการใหม่ โดยคาดว่ายอดขายอยู่ที่ 14,000 ล้านบาท ยอดโอนที่ 12,000 ล้านบาท  และ ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 บริษัทมียอดขายรอโอน (backlog) รวม 9,138.8 ล้านบาท 

หากให้มองในด้านจุดแข็งของ SENA คือ เราเข้าใจธุรกิจอสังหาฯดี  และเราสามารถผ่านวิกฤติต่างๆมาได้ในอดีต  โดยวิธีการที่จะดูว่าบริษัทต่างๆจะสามารถอยู่รอดได้ระยะยาวในอนาคตนั้นต้องดูว่าบริษัทนั้นสามารถผ่านวิกฤติต่างๆมาได้หลายวิกฤติหรือเปล่าว ซึ่งการที่จะวัดว่าใครเก่งนั้นต้องดูเวลาขาลง ว่าเขาจะสามารถยังมีกำไรดีอยู่ได้หรือไม่

   โดยในช่วงขาลง SENA นั้น เราก็ไม่ได้ลงมาก เพราะ เป็นความตั้งใจของเราที่จะดำเเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง ไม่aggressiveแบบวิ่งสู้ฟัด เพราะ  ถ้าวิ่งสู้ฟัดพอเจอก้อนหินจะล้มเจ็บ  SENA จะเป็นลักษณะเหมือนกับการวิ่งมาราธอน ที่จะวิ่งไปเรื่อยๆ ยาวๆ  เพราะเรามองว่าโจทย์ของการเป็นธุรกิจที่ดี ไม่ใช่มีกำไรที่ดี แต่ต้องมีกำไรที่ยั่งยืน(Sustainable)

   "เกษรา" กล่าวทิ้งท้ายว่า อยากให้บริษัท diversify ฐานรายได้ให้มากกว่านี้  เพราะ ปัจจุบันเราจมอยู่กับธุรกิจเดียว(พัฒนาอสังหา)สัดส่วนที่สูง  แต่ธุรกิจที่เราจะเข้าไปก็จะต้องเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลัก เพราะเราจะไม่ทำธุรกิจที่เราไม่มีความได้เปรียบ (comparative advantage) ซึ่งหากเข้าไปทำก็เจ๊ง! เพราะทุกธุรกิจมีคนทำอยู่แล้ว