อสังหาริมทรัพย์...หลุมหลบภัยในยุคดอกเบี้ยขึ้น

ยิ่งไปกว่านั้นสินทรัพย์ขวัญใจวัยรุ่นอย่างคริปโตเคอเรนซี่ก็ดิ่งลงอย่างหนัก โดยมีบางเหรียญที่ปรับลดลงจนแทบไม่เหลือมูลค่าภายในเวลาไม่กี่วัน แม้แต่กองทุนตลาดเงิน (Money Market) ที่เน้นลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลระยะสั้น ก็ทำให้ผู้ลงทุนสูญเสียเงินต้นได้เช่นกัน ถ้าหากลงทุนในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา

ล่าสุด ตัวเลขเงินเฟ้อสหรัฐฯ ยังอยู่ระดับใกล้เคียงจุดสูงสุดในรอบ 40 ปี ที่ 8.3% เมื่อเทียบปีต่อปี จากทั้งประเด็นภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างรัสเซียและนานาประเทศ ซ้ำเติมด้วยการล็อกดาวน์ในจีนที่ส่งผลต่อห่วงโซ่อุปทานทำให้การขนส่งล่าช้าและเกิดปัญหาขาดแคลนวัตถุดิบ เมื่อรวมกับตลาดแรงงานสหรัฐฯ ที่ตึงตัว ทำให้ตลาดไม่อาจวางใจได้ว่าการที่ FED จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพียงครั้งละ 0.5% จะสามารถคุมเงินเฟ้อได้ และมีความเสี่ยงที่ FED อาจต้องเร่งขึ้นดอกเบี้ยมากกว่าที่เคยบอกไว้ ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น เงินเฟ้อสูง และเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัว นำไปสู่ความกังวลว่าสหรัฐฯ จะเข้าสู่สภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือไม่

ในช่วงนี้ การเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่มีการซื้อ-ขายในตลาดทุกๆ วัน ถือเป็นเรื่องท้าทาย เพราะราคาตลาดผันผวนค่อนข้างสูงตามเหตุการณ์รายวัน ทั้งการประกาศตัวเลขเศรษฐกิจ ผลประกอบการ มติที่ประชุมธนาคารกลาง รวมทั้งการแสดงความเห็นจากบุคคลสำคัญๆ ที่มีผลต่อเศรษฐกิจโลก ดังนั้น การลงทุนในสินทรัพย์นอกตลาด ที่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อ-ขายในตลาดหลักทรัพย์จึงถือเป็นหลุมหลบภัยจากความผันผวนระยะสั้นที่ดี

สินทรัพย์นอกตลาดมีหลายประเภททั้งหุ้น ตราสารหนี้ และอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมในขณะนี้ ที่เงินเฟ้อน่าจะทรงตัวในระดับสูง และดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกการลงทุนที่เหมาะสม เนื่องจาก

1. สามารถต้านทานภาวะเงินเฟ้อสูง เพราะอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลที่ตั้งดี เช่น ตั้งอยู่ใจกลางเมืองสำคัญๆ ทั่วโลก นอกจากจะอยู่ในความต้องการของผู้เช่าแล้ว ยังสามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามอัตราเงินเฟ้อ ถือเป็นการส่งผ่านต้นทุนไปยังผู้เช่าเพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไร
2. มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น โดยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ รวมทั้งโครงสร้างสังคมและประชากร ที่จะส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทานของอสังหาฯ นั้น หากเลือกลงทุนในอสังหาฯ คุณภาพดีก็ย่อมมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากราคาตลาดที่เพิ่มขึ้น
3. ความผันผวนต่ำ เนื่องจาก ไม่ได้ซื้อ-ขายในตลาดหลักทรัพย์ ราคาจึงไม่เคลื่อนไหวตามข่าวรายวันหรือการเก็งกำไรของนักลงทุน ทำให้ราคาของอสังหาฯ นอกตลาดส่วนใหญ่เคลื่อนไหวตามปัจจัยพื้นฐาน เช่น ความสามารถในการขึ้นราคาหรือค่าเช่า จำนวนและประเภทผู้เช่า ตลอดจนความสามารถในแข่งขัน

แต่ความท้าทายของการลงทุนในสินทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ คือเรื่องข้อมูลที่ไม่ได้มีการเผยแพร่เป็นวงกว้าง การลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้ด้วยตนเองจึงไม่ใช่เรื่องง่าย ดังนั้นการลงทุนผ่านกองทุนรวมจึงเป็นคำตอบ เพราะมีทีมผู้เชี่ยวชาญพร้อมด้วยประสบการณ์ยาวนานในการเลือกเฟ้นอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่มีคุณภาพ มีศักยภาพที่มูลค่าจะปรับเพิ่มขึ้นได้ในอนาคตตามราคาตลาด สามารถสร้างค่าเช่าหรือกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ ตลอดจนมีการบริหารเชิงรุกในการปรับเปลี่ยนพอร์ตตามสถานการณ์

และที่ขาดไม่ได้ก็คือการกระจายความเสี่ยงในอสังหาฯ หลากหลายประเภท ทั้งกลุ่ม Logistic (เช่น โกดังเก็บสินค้า) กลุ่ม Data center กลุ่ม Office ศูนย์การค้า ศูนย์การแพทย์ โรงแรม ตลอดจนกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีทั้งอพาร์ทเมนท์ บ้านพักผู้สูงอายุ รวมถึงหอพักนักศึกษา และนอกจากนั้น นักลงทุนควรกระจายการลงทุนในอสังหาฯ ทั่วโลก เพราะโอกาสลงทุนในอสังหาฯ ที่มีคุณภาพนั้น ไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในประเทศใดประเทศหนึ่ง

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นอกตลาด แม้จะมีสภาพคล่องในการซื้อ-ขายต่ำ แต่นับว่าคุ้มค่าเพื่อแลกกับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและความผันผวนต่ำ ดังนั้นสินทรัพย์ประเภทนี้จึงจะเป็นอีกหนึ่งขุมทรัพย์ลงทุนในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น