พา "ชัชชาติ" ดูงานสวนสาธารณะในอารยประเทศ | โสภณ พรโชคชัย  

ถ้าเราไปที่กรุงปารีส หรือกรุงลอนดอน เราจะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่าในแทบทุกพื้นที่จะมีสวนสาธารณะขนาดเล็กๆ ประมาณ 2 ไร่กระจายตัวอยู่ทั่วไป ในยามเช้าผู้คนก็สามารถไปเดินเล่น วิ่งเล่น ออกกำลังกายได้ตามอัธยาศัย  การมีสวนสาธารณะขนาดเล็กนั้น ช่วยในการ “พักสายตา” ได้ทางหนึ่ง แต่ก็ช่วยกระตุ้นให้ผู้คนออกกำลังกายได้เช่นกัน 

 แม้สวนเล็กๆ จะมีผู้ใช้บริการน้อย บางสวนในกรุงเทพมหานคร มีผู้ใช้บริการ 30-100 คนเท่านั้น แต่การมีกระจายอยุ่มากมาย จะช่วยกระตุ้นและส่งเสริมให้คนมาร่วมออกกำลังกายมากขึ้น  ถ้านับปริมาณคนที่มาในสวนขนาดเล็กๆ รวมกัน ก็อาจมากกว่าคนที่ไปอยู่ในสวนลุมพินี ซึ่งเป็นสวนขนาดใหญ่เสียอีก

ประเด็นสำคัญในใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งเราลองนึกถึงย่านสีลม สาทร สุรวงศ์ ชิดลม เพลินจิต สุขุมวิท จะเห็นได้ว่าแทบไม่มีที่ดินเหลือในการสร้างสวนสาธารณะโดยเฉพาะที่มีขนาดใหญ่แล้ว  แต่ก็ยังมีที่ดินเปล่าหลายแปลงที่แสร้งทำการเกษตรเพื่อเลี่ยงภาษีตามที่คนร่างกฎหมายภาษีที่ดิน (จงใจ) ร่างเพื่อให้พวกคนรวยๆ ด้วยกันได้เลี่ยงภาษี  

กรณีนี้ที่ผู้ว่าฯ ชัชชาติจะเจรจากับเจ้าของที่ดิน นำที่มาทำสวน ก็ย่อมเป็นข้อเสนอที่ดี แต่ควรเลือกที่สามารถใช้งานได้นานพอสมควร หาไม่อาจไม่คุ้มกับการลงทุน

(ตามตาราง) จะเห็นได้ว่าการนำพื้นที่ว่างมาทำสวนสัก 2 ไร่ อาจมีเงินลงทุนสูง หากได้ใช้เพียงแค่ 3-4 ปี แล้วเจ้าของที่ดินเอาคืนไปพัฒนาหรือขาย ก็คงไม่ค่อยคุ้มเท่าที่ควร  สังคมพึงทราบว่าการสร้างสวนสาธารณะสักแห่งใช้เงินสูงมาก และต้องดูแลให้ดีด้วย 

ค่าใช้จ่ายในการดูแลก็สูงมาก ถ้าไม่ดูแลก็กลายเป็นที่รกร้างใจกลางเมือง เช่นที่เกิดขึ้นในนครหลวงของประเทศที่ยากจนหลายแห่ง เช่น สวนรัตนาในกรุงกาฐมาณฑุ  อย่างไรก็ตาม ค่าก่อสร้างในบางบริเวณก็อาจมีที่สูงเวอร์จนเกินไปเช่นที่คลองช่องนนทรี แต่ในที่นี้ประมาณการไว้ที่ตารางเมตรละ 5,000 บาท เพราะต้องซื้อต้นไม้ขุดล้อมมาทุกต้น ต้องดูแลสารพัด

    การเอาที่ดินของภาคเอกชนมาทำสวนเท่ากับช่วยพวกเขาเลี่ยงภาษี “ขั้นเทพ” เพราะถ้าลงทุนปลูกกล้วยหรือเลี้ยงวัว ก็จะเสียภาษีล้านละ 200 บาท แต่ถ้าให้กรุงเทพมหานครหรือส่วนราชการใด เอาที่ดินไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม ก็ไม่ต้องเสียภาษีเลย  

ดังนั้น ถ้าผู้ว่าฯ ชัชชาติ เอาที่ภาคเอกชนมาทำสวน (ไม่) สาธารณะก็ทำให้เจ้าของที่ดินไม่ต้องเสียภาษี แถมอาจได้โล่ในฐานะ “คนดีศรีสังคม” ที่ดินแปลงนั้นๆ ยังได้รับการพัฒนา ได้รับการดูแลอย่างดีจากกรุงเทพมหานคร เบาใจไปได้ว่าจะไม่มีผู้เข้ามาบุกรุกครอบครองปรปักษ์

ทางออกสำหรับในใจกลางเมืองตามที่ผมได้เห็นในกรุงกัวลาลัมเปอร์ หรือนครไทเป ก็คือผู้ว่าฯ ชัชชาติต้องอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารในเขตใจกลางเมืองด้วยอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างกับพื้นที่ดินให้สูงขึ้น

เช่น ปกติให้สร้างอาคารได้แค่ 10 เท่าของพื้นที่ดิน ก็อาจเพิ่มเป็น 15-20 เท่า (เช่นอาคารวอลสตรีททาวเวอร์ สุรวงศ์) แต่ให้เจ้าของอาคารเพิ่มพื้นที่สีเขียวโดยรอบ หรือมีพื้นที่สีเขียวบนอาคาร เพื่อการพักผ่อนของผู้อยู่อาศัย เช่นนี้เราก็จะได้ “สวนลอยฟ้า” ที่ยังประโยชน์ไม่แพ้กัน

ที่ดินตามริมคลองทั้งหลายก็พึงไปศึกษาจากต่างประเทศเช่นกัน ในฐานะที่ผมเคยเป็นที่ปรึกษาของกระทรวงการคลังในเวียดนาม ผมเห็นชัดว่าริมคลองหรือแม่น้ำขนาดใหญ่ เขาไม่ให้สร้างบ้าน แต่จะเว้นไว้ทำถนนเพื่อเพิ่มพื้นที่จราจร แต่ในกรุงเทพมหานคร กลับอนุญาตให้ผู้ที่บุกรุกผิดกฎหมายเอาเปรียบสังคมมาหลายชั่วรุ่น ได้อยู่อย่างถูกกฎหมายตลอดไป 

เช่น แถวคลองลาดพร้าว คลองเปรมประชากร เป็นต้น  นอกจากนั้นริมคลองบางส่วนยังสามารถนำมาสร้างสวนสาธารณะได้อีกด้วยโดยยกระดับถนนริมคลองให้สูงขึ้น ด้านใต้จึงยังเป็นลานกีฬาได้อีกต่างหาก

    ถ้าเราไปล่องแม่น้ำแซนในใจกลางกรุงปารีส หรือไปยังริมแม่น้ำฮันในใจกลางกรุงโซล เราจะสังเกตได้ว่าที่ดินริมฝั่งแม่น้ำหรือคลองขนาดใหญ่มีถนน และมีสวนสาธารณะชัดเจน  

ลองนึกถึงภาพสวนสาธารณะที่ป้อมมหากาฬ ซึ่งมีทัศนียภาพที่งดงามเหมาะกับการพักผ่อน  แต่ว่าเมื่อก่อนเคยมีชุมชนบุกรุกอยู่ กรุงเทพมหานครจ่ายค่าชดเชยไปแล้วก็ยังดื้อแพ่งต่อไป ยื้อมาราว 40 ปีและสุดท้ายก็ยอมไป  

ถ้าทุกวันนี้เราเอาที่ดินแปลงนี้มาสร้างเป็น “บ้านมั่นคง” ให้กับผู้บุกรุกที่ไม่มีสิทธิ์เหล่านั้น กับมีสภาพใหม่ที่เป็นสวนสาธารณะในขณะนี้ แบบไหนที่จะคุ้มค่าต่อแผ่นดินกว่านั้น

    กรุงเทพมหานครพึงสร้างสวนหย่อม ลานกีฬา ขนาดเล็กๆ มากกว่าสวนสาธารณะขนาดใหญ่ อย่างเช่น ในกรณีสวนลุมพินี ณ ปี 2561 “มีผู้ใช้ในวันธรรมดา 11,833 ราย วันหยุดราชการ 13,500 ราย” หรืออาจอนุมานได้ว่ามีผู้ใช้บริการเฉลี่ยวันละ 12,309 คน ถ้าเป็นปี 2565 อาจมีเพิ่มขึ้น 5% รวมเป็น 14,962 คนต่อวัน หรือ  4,492,889 คนต่อปี สวนลุมพินีมีขนาด 360 ไร่ ดังนั้นอาจอนุมานได้ว่าในพื้นที่ 1 ไร่ มีผู้ใช้บริการสวนลุมพินีจำนวน 12,480 คนต่อไร่ต่อปี

แต่สำหรับลานกีฬา 1,104 แห่งนั้น มีผู้ไปใช้สอย 17,101,973 คนในปี 2562 (นับซ้ำ)  โดยลานกีฬาจำนวนมากมีขนาดไม่ถึง 1 ไร่ หากสมมติว่ามีพื้นที่รวมกัน 1,000 ไร่ ก็จะมีผู้ใช้บริการลานกีฬาไร่ละ 17,102 คนต่อปี (นับซ้ำ) ซึ่งมากกว่าสวนลุมพินีเสียอีก  

ยิ่งถ้าดูจากข้อมูลลานกีฬาปี 2557 ที่มีอยู่ 1,226 แห่ง มีผู้ใช้บริการถึง 29,562,880 คนใน 1 ปี (นับซ้ำ) และหากสมมติว่ามีพื้นที่ลานกีฬารวม 1,100 ไร่ ก็เท่ากับว่าในปีหนึ่งมีผู้ใช้บริการมากถึง 28,675 คนต่อปีต่อไร่ (นับซ้ำ)  นี่แสดงชัดเจนว่าลานกีฬาขนาดเล็กๆ มีประโยชน์กว่าสวนสาธารณะขนาดใหญ่มากๆ นับร้อยๆ ไร่

    การสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่นับร้อยๆ ไร่ ยังเอื้ออำนวยประโยชน์แก่เฉพาะประชาชนที่อยู่อาศัยในเขตใกล้ๆ เท่านั้น เช่น สวนสาธารณะแถวศูนย์สิริกิติ์ ผู้ที่ได้รับประโยชน์สูงสุด อาจได้แก่ชาวบ้านที่อยู่แถวถนนพระรามที่ 4 ชาวบ้านในบริเวณถนนพระรามที่ 3 ที่อยู่ถัดไปก็ได้ประโยชน์น้อยกว่า ชาวพระรามที่ 2 ที่อยู่อีกฝั่งของแม่น้ำเจ้าพระยา ก็ยิ่งไม่ได้รับประโยชน์

ยกเว้นจะใช้เวลาเดินทางประมาณ 30 นาทีจึงจะถึง  ต้นทุนในการก่อสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่ก็มีมากกว่าการสร้างสวนสาธารณะขนาดเล็ก ๆ เช่น ไม่เกิน 5 ไร่ หรือลานกีฬา เป็นต้น

            กรุงเทพมหานครจึงควรศึกษาแบบอย่างและบทเรียนจากต่างประเทศ ควรทบทวนการสร้างสาธารณะโดยเฉพาะที่มีขนาดใหญ่ได้แล้ว แล้วนำงบประมาณไปกระจายสร้างลานกีฬาและสวนสาธารณะขนาดย่อมๆ กระจายให้ทั่วเมือง จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมมากกว่า แต่ต้องระวังไม่เสียรู้คนคิดเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
    ผู้ว่าฯ ชัชชาติ โปรดคิดให้รอบด้าน.
คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th
Email: [email protected]