มาตรการ LTV กับการป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบ

โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือ LTV ratio ให้มีความเข้มงวดมากขึ้น สำหรับการซื้อบ้านในสัญญาที่ 2 - 3 หรือบ้าน เกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 หลายฝ่ายอาจยังไม่เข้าใจหรือสงสัยถึงเหตุผล และความจำเป็นในการออกมาตรการดังกล่าว จึงขอใช้โอกาสนี้อธิบายให้เห็นภาพ 

ขอเท้าความถึงภาวะตลาดอสังหาฯ ช่วงปี 2555-2556 ปีทองของผู้ประกอบการที่สามารถทำกำไรได้จากความต้องการซื้อบ้านและคอนโดของคนเมือง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า สะท้อนจากข้อมูล ผลตอบแทนต่อสินทรัพย์หรือ ROA (Return of Assets) ปรับเพิ่มขึ้น 9-10% เทียบกับปีก่อนๆ ที่จะอยู่ราวๆ 6-7% กำไรที่ดีย่อมดึงดูดทั้งผู้เล่นเก่าและผู้เล่นใหม่ให้เกิดการสร้างอุปทานเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ และคงปฏิเสธไม่ได้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำก็เป็นปัจจัยเอื้อให้ผู้ประกอบการสามารถระดมทุนด้วยต้นทุนที่ต่ำ ส่งผลให้ตอนนี้มีผู้เล่นมากขึ้น และต่างฝ่ายต่างไม่ค่อยอยากลดอุปทานของตนเอง เพราะการลดอุปทานของผู้ประกอบการรายหนึ่งจะทำให้รายอื่นที่ไม่ได้ลดอุปทานได้ส่วนแบ่งเค้กก้อนนั้นไป และเมื่อการเพิ่มขึ้นของอุปทานยังมีต่อไปและนำไปสู่สภาวะอุปทานคงค้างในปัจจุบัน สิ่งที่ตามมาคือ การปรับตัวของผู้ประกอบการในรูปแบบต่างๆ เพื่อระบายอุปทานคงค้าง โดยเราจะเห็นได้ว่า

(1) ผู้ประกอบการมีการแข่งขันทำโปรโมชั่นในลักษณะลด แลก แจก แถมที่เข้มข้นขึ้นมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อาทิ การรับประกันผลตอบแทน (guaranteed yield) การลดราคา(cash back) การอยู่ฟรี 1-2 ปี หรือการช่วยจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน และอื่นๆ อีกมากมาย

(2) ผู้ประกอบการหันไปพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อจากจีน ซึ่งข้อมูลล่าสุดสำหรับปี 2561 พบว่าสัดส่วนมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศอยู่ที่ร้อยละ 12 ทยอยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 9 และร้อยละ 6 ในปี 2560 และ 2559 ตามลำดับ

เมื่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งได้ถูกเจาะตลาดไปมากแล้ว ผู้ประกอบการก็ต้องหากลุ่มผู้ซื้อที่มีฐานะรองลงมา ซึ่งกลุ่มนี้ไม่ได้มีเงินออมหรือมีฐานะทางการเงินที่ดีเท่ากับกลุ่มแรก ผลที่ตามมาคือ ผู้ซื้อจะซื้อได้ก็ต่อเมื่อได้รับ LTV ที่สูง ประกอบกับระยะเวลาการผ่อนหนี้ต้องถูกยืดให้ยาวขึ้น ซึ่งเห็นกันมากในปัจจุบัน จากข้อมูลสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้ซื้อบ้านที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก แต่ก็ไม่น่าแปลกใจเพราะส่วนหนึ่งเกิดจากการเจาะตลาดผู้ซื้อบ้านในกลุ่มที่มีรายได้ต่ำรองลงมา ตัวหารที่ต่ำลงย่อมทำให้สัดส่วนดังกล่าวสูงขึ้นเป็นธรรมดา แต่ประเด็นสำคัญในส่วนนี้คือภาคครัวเรือนมีฐานะทางการเงินที่เปราะบางมากขึ้นจากการเป็นหนี้ที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ และยังเป็นหนี้ที่ยาวนานมากขึ้นอีกด้วย

คำถามต่อมาคือ ทำไมสถาบันการเงินถึงได้อนุมัติสินเชื่อโดยให้ LTV ที่สูง แม้ผู้ประกอบการจะลด แลก แจก แถม หรือจะเจาะตลาดผู้ซื้อที่มีฐานะด้อยลงมา แต่สถาบันการเงินสามารถปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อได้ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่พบคือนอกจากสถาบันการเงินจะให้สินเชื่อด้วย LTV ที่สูงแล้ว เรายังเห็นการให้สินเชื่อส่วนเพิ่มหรือที่เรียกว่าการ Top-up จนทำให้ในหลายๆ กรณีหากรวม Top-up ด้วยแล้ว สัดส่วน LTV จะเกิน 100 เลยทีเดียว ถือเป็นการผ่อนมาตรฐานการให้สินเชื่อพอสมควร คำตอบสำหรับเรื่องนี้คงหนี้ไม่พ้น 2 เหตุผลหลักกล่าวคือ (1) มีการแข่งขันให้สินเชื่อในระดับสูง ซึ่งแม้บางสถาบันการเงินในช่วงแรกอาจไม่อยากปล่อยสินเชื่อด้วย LTV ที่สูง แต่หากผู้เล่นคนอื่นๆ ทำ ก็มีแนวโน้มที่สถาบันการเงินเหล่านั้นอาจจะต้องทำตามเพื่อความอยู่รอดของธุรกิจเขาเอง (2) ความรู้สึกปลอดภัยเพราะมีบ้านเป็นหลักประกันประกอบกับความเชื่อที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้แม้ผู้กู้บางรายจะมีการผิดชำระหนี้แต่ก็สามารถขายหลักทรัพย์ (ที่ราคาเพิ่มขึ้นทุกปี) มาชดใช้จำกัดความเสียหายได้ ขณะที่ภาคครัวเรือนเองก็มีบทบาทไม่น้อย บางรายอาจกู้ซื้อบ้านเพื่อหวังเงิน Top-up มาหมุนใช้ หรือบางรายอาจลงทุนเพื่อเก็งกำไร โดยสัดส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ที่มีผู้กู้ผ่อนบ้านมากว่า 1 สัญญาขึ้นไปปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

อาการทั้งหมดนี้นำไปสู่คำถามที่สำคัญที่สุดคือ หากปล่อยให้สถานการณ์แบบนี้ดำเนินต่อไปเรื่อยๆ จะเป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจอย่างไร? ประเด็นสำคัญที่ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินอาจมองข้ามหรือประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป (underpricing of risk) คือฐานะทางการเงินของภาคครัวเรือนที่เปราะบางมากขึ้นต่อเนื่อง แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันทุกอย่างยังดูดีเนื่องจากเศรษฐกิจขยายตัวได้ดี แต่หากในอนาคตเศรษฐกิจถูกกระทบด้วยปัจจัยลบที่รุนแรง ทำให้รายได้ของครัวเรือนไม่ได้เป็นไปตามคาด ส่งผลให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง บ้านถูกยึดและถูกนำออกขายในตลาดรอง ส่งผลให้ราคาบ้านลดลง หรือกรณีที่กำลังซื้อจากจีนหายไปก็จะกระทบราคาอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน หนี้สูญในภาคสถาบันการเงินที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อเนื่องต่อการปล่อยสินเชื่อในภาคอื่นๆ เช่น ภาคธุรกิจ และกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ ทำให้รายได้ครัวเรือนถูกกระทบเป็นวงจรต่อเนื่องและอาจนำไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจในที่สุด เมื่อถึงจุดนั้นหากถามว่าความบกพร่องอยู่ตรงไหนหรือสาเหตุที่ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจคืออะไร บางคนอาจโทษผู้ประกอบการที่ออกอุปทานเพื่อที่อยู่อาศัยมากเกินไป บางคนอาจโทษสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อหละหลวม บางคนอาจโทษครัวเรือนที่อาจกู้ยืมเกินกำลังตัวเองหรือหวังเก็งกำไร หรือบางคนอาจโทษอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นเวลานาน ความจริงคือมันเป็นความเสี่ยงที่สะสมขึ้นจากทุกฝ่ายจากการที่แต่ละคนทำหน้าที่ในมุมมองของตนเองโดยที่ไม่ได้ให้ความสำคัญกับความเสี่ยงของภาพรวมทั้งระบบเท่าที่ควร และนี่คือเหตุผลที่ทำไมมาตรการ LTV จึงเป็นมาตรการที่สมควรยิ่ง เพื่อป้องกันปัญหาความเปราะบางทางการเงินของภาคครัวเรือนตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อกำชับให้สถาบันการเงินอย่าหละหลวมในการปล่อยสินเชื่อ และเพื่อส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการลดอุปทานของตนเองจากแนวโน้มอุปสงค์ที่จะชะลอลง ขณะที่ภาคครัวเรือนก็ต้องออมก่อนกู้อย่างเหมาะสม เราต้องไม่ลืมว่าวิกฤตทางเศรษฐกิจมักเกิดจากการที่ทุกฝ่ายชะล่าใจและประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป ทุกฝ่ายต้องหันมามองภาพรวมทั้งระบบมากขึ้น ปรับตัวและแก้ไขปัญหาตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงภัยอันตรายที่มักจะเข้ามาอย่างเงียบๆ และพอมารู้อีกทีก็มักจะสายเกินแก้ไปแล้ว 

[บทความนี้เป็นความคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับความเห็นของหน่วยงานที่ผู้เขียนสังกัด]

โดย... 

ดร. สรา ชื่นโชคสันต์

ฝ่ายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย