โครงการบนที่ดิน“ราคาแพง”

เพราะบ่อยครั้งสร้างความตื่นตะลึงให้กับคนทั่วไปในเรื่องของราคาซื้อขายที่สูงจนน่าตกใจ จากนั้นก็จะเกิดคำถามตามมาว่า เมื่อเริ่มต้นด้วยการซื้อที่ดินในราคาสูงขนาดนี้แล้วหลังจากนี้ไปจะต้องพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใดจึงจะสามารถสร้างผลตอบแทนให้เหมาะสมกับราคาที่ดิน ซึ่งสุดท้ายแล้วที่ดินส่วนใหญ่ที่มีราคาซื้อขายสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม เพราะโครงการคอนโดมิเนียมสามารถสร้างผลตอบแทนได้เหมาะสมกับราคาที่ดินที่สุดในเวลาไม่นานเกินไปในกรณีที่สามารถปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามที่วางแผนไว้ อาจจะมีบางแปลงที่มีราคาขายซื้อสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแต่นำไปพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่น

พื้นที่ที่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาล้วนแล้วแต่เป็นพื้นที่ที่อยู่ในใจกลางเมือง อาจจะไม่ใช่ CBD แต่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าและเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องอยู่ใน CBD เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท หลังสวน ชิดลม พระราม 1 เพลินจิต เป็นต้น

สมัยก่อนการซื้อขายที่ดินกันในราคาเกิน 1 ล้านบาทก็สร้างความฮือฮากันไปหลายเดือนแล้ว แต่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามีการซื้อขายที่ดินในราคาสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี ก่อนหน้านี้มีการซื้อขายที่ดินในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาในพื้นที่แถวๆ สี่แยกเพลินจิตถึง 2 แปลงในเวลาห่างกันไม่นานซึ่งต่อมาก็กลายเป็นโครงคอนโดมิเนียม โดยในตอนนั้นหลายคนบอกว่าราคาที่ดินแพงและราคาคอนโดมิเนียมบนที่ดินทั้ง 2 แปลงนั้นก็สูงเกินไปเช่นกัน แต่ ณ ตอนนี้กลับกลายเป็นว่าราคาคอนโดมิเนียมที่หลายคนเคยบอกว่าแพงไปนั้นมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในราคาสูงกว่าอีกหลายโครงการ

ถัดจากนั้นหลายปี เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซื้อที่ดินติดถนนชิดลมในราคาตารางวาละ 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา และขึ้นแท่นเป็นอันดับที่ 1 ของที่ดินที่มีราคาซื้อขายแพงที่สุดในประวัติศาสตร์ประเทศไทย จากนั้นเอสซี แอสเสท พัฒนาที่ดินแปลงนี้เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 28 ชิดลม 

ปี2560 บริษัทรับเหมาก่อสร้างอย่าง ไทย โอบายาชิ ได้ซื้อที่ดินติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสนานาในราคาตารางวาละ 2.6 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดในปี2560 เพื่อนำมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน แม้ว่าอาคารสำนักงานอาจจะไม่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ในเวลาอันสั้น แต่ก็อาจจะตอบโจทย์กับผู้ที่ซื้อไปในกรณีที่ต้องการถือเป็นทรัพย์สินและมีรายได้ต่อเนื่องจากการเก็บค่าเช่ารายเดือน 

จากนั้นในปี2561 กลุ่มแมกโนเลีย และ 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ ร่วมกันซื้อที่ดินปากซอยทองหล่อในราคา 2.8 ล้านบาทต่อตารางวาเพื่อนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขาย และที่ดินหลายแปลงในซอยทองหล่อที่มีการเปลี่ยนมือในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาล้วนแล้วแต่มีราคาซื้อขายกันที่มากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและมีการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด 

แต่ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันสูงที่สุดในปี2561 นั้น เป็นที่ดินขนาดประมาณ 2 ไร่ในซอยหลังสวนที่เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ชนะประมูลได้ไปในราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาที่ดินที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือสูงที่สุดจนถึงตอนนี้ แน่นอนว่าที่ดินแปลงนี้จะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายมากกว่า 457,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปในชื่อ สโคป หลังสวน

ปี 2562 ที่ผ่านไปแล้ว 7 เดือนกว่าๆ ก็มีการซื้อขายที่ดินในราคาที่สร้างความฮือฮาได้เหมือนกันกับการซื้อขายที่ดินในซอยทองหล่อของบริษัท แชงกรี-ลา โฮเต็ล จำกัด(มหาชน) ที่มีการซื้อที่ดินขนาด 658 ตารางวาในราคาตารางวาละ 2.86 ล้านบาทเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโรงแรม นับเป็นการซื้อขายที่ดินในราคาสูงที่สุดในปี2562 เท่าที่มีการเปิดเผยออกมาในตอนนี้ อาจจะมีที่ดินอีกหลายแปลงที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาหรือเตรียมจะปล่อยเข้าสู่ตลาดในราคาที่สูงกว่านี้เพราะแรงกดดันจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มภาระให้กับเจ้าของที่ดิน แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัวแบบนี้ก็คงยังไม่มีการทำลายสถิติราคาที่ดินในช่วงนี้แน่นอน 

แต่สุดท้ายแล้วพื้นที่ที่ราคาที่ดินสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ต่อเนื่องและมีโอกาสทำลายสถิติได้นั้นก็ยังคงเป็นพื้นที่เดิมๆ เช่น หลังสวน ชิดลม วิทยุ สุขุมวิท ทองหล่อ เป็นต้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ที่ว่าราคาสูงในตอนนี้ก็คงจะเป็นของที่มีราคาขายน่าสนใจขึ้นมาทันทีในอนาคต เมื่อพิจารณาจากทิศทางของราคาที่ดินที่ผ่านมาและแนวโน้มในอนาคต