นอกจาก REITs ไทยแล้ว REITs เอเชียอื่นๆยังน่าสนใจ

โดยสิ่งสำคัญที่เกิดขึ้นในปีนี้อย่างชัดเจน คือ ทิศทางการดำเนินนโยบายการเงินที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะธนาคารกลางสหรัฐฯ ที่ในปีก่อนสามารถขึ้นดอกเบี้ยไปถึง 4 ครั้ง แต่ปีนี้กลับต้องเปลี่ยนท่าทีหันกลับมาลดดอกเบี้ยลงไปแล้ว 2 ครั้ง เพื่อพยุงเศรษฐกิจสหรัฐฯที่กำลังชะลอตัวลง ไม่ใช่แค่เพียงสหรัฐฯเท่านั้น ธนาคารกลางหลายๆภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็นยุโรป เอเชีย รวมถึงไทยก็ต่างลดดอกเบี้ยไปตามๆกัน

ด้วยทิศทางดอกเบี้ยโลกที่ลดลง พร้อมๆกับตลาดโลกที่ยังคงผันผวนสูงอันปกคลุมไปด้วยความกังวลเรื่องเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง ทำให้การแสวงหาผลตอบแทนทำได้ยากขึ้น แต่ก็ยังมีอยู่หนึ่งสินทรัพย์ที่ดูแล้วจะเป็นพระเอกของการลงทุนปี 2019 นั่นก็คือ REITs หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนอันน่าสนใจไม่ว่าจะเป็น REITs ของประเทศหรือภูมิภาคไหนก็ตาม อย่างดัชนี SETPREIT ก็ให้ผลตอบแทนรวมไปแล้ว 33.4% ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา เทียบกับดัชนี SET ที่ให้ผลตอบแทนรวมที่ 5.6% เนื่องจาก 1) REITs ถูกมองเป็นหุ้น Defensive ที่ราคาจะผันผวนน้อยกว่าหุ้นในกลุ่มธุรกิจอื่นๆ ดังนั้นมักจะเป็นหลุมหลบภัยในช่วงตลาดหุ้นผันผวนสูง และ 2) แนวโน้มดอกเบี้ยขาลงมักหนุน REITs เนื่องจากนักลงทุนจะมองหาผลตอบแทนเพิ่มเติม โดยวิ่งหาเงินปันผลซึ่งโดยปกติแล้ว REITs มักจะจ่ายเงินปันผล หรือ Dividend Yield ในอัตราที่สูง และสม่ำเสมอ

 อย่างไรก็ดี การปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องของ REITs โดยเฉพาะดัชนี SETPREIT ของไทยอาจทำให้ราคาซื้อขายปัจจุบันแพงไปแล้ว เห็นได้จากระดับ Dividend Yield ที่คำนวณมาจากอัตราส่วนระหว่างเงินปันผลต่อหุ้นต่อราคาหุ้นที่มีแนวโน้มลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปี (2014-2018) ที่ระดับ 5.2% เหลือ 4.35% ในปัจจุบันอันเนื่องมาจากราคาที่ปรับขึ้นต่อเนื่อง แต่นักลงทุนก็ยังเทเงินเข้ามาอย่างต่อเนื่องแม้ว่าราคาจะแพงขึ้น หรือผลตอบแทนจากเงินปันผลที่แม้ว่าจะปรับตัวลงมาแล้ว และคาดว่าจะปรับลดลงแตะ 4% ในอนาคตอันใกล้นี้ แต่ก็มีนักลงทุนที่ยังมองว่าระดับเงินปันผลยังน่าสนใจ เพราะ ยังสูงกว่าการฝากเงิน นอกจากนี้ นักลงทุนอาจยอมรับความเสี่ยงที่สูงขึ้น เพื่อลุ้นดูว่าจะได้กำไรเพิ่มเติมนอกเหนือจากเงินปันผลในแง่ของ Capital Gain อีกต่อหนึ่ง

 คำแนะนำของเรามองว่าท่านนักลงทุนควรกระจายความเสี่ยงจาก REITs ไทย และขยายขอบเขตการลงทุนเข้าสู่ REITs ภูมิภาคอื่นโดยเฉพาะในเอเชีย ด้วยเหตุผลต่อไปนี้

1. อัตราเงินปันผลยังสูงกว่า REITs ของประเทศพัฒนาแล้ว เช่น มาเลเชีย สิงคโปร์ และออสเตรเลียที่ระดับ Dividend Yield ปัจจุบันอยู่ที่ 2% 4.5% และ 4.8% ตามลำดับ
2. สภาพคล่อง REITs ไทยต่ำกว่า REITs อื่นๆในภูมิภาค โดยเฉพาะตลาดที่โตแล้วอย่างสิงคโปร์ เห็นได้จากปริมาณการซื้อขายเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของ REITs ไทยที่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 0.3% ของปริมาณการซื้อขายของดัชนี SET ทั้งหมด
3. มีความกระจายหลายกลุ่มธุรกิจมากกว่า อย่างที่เราสังเกตได้ว่า REITs ไทยจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่ม Retail หรือค้าปลีกอย่างห้างสรรพสินค้าค่อนข้างมาก
4. ธนาคารกลางเอเชียอื่นๆเมื่อเปรียบเทียบกับไทย ดูแล้วยังมีกระสุน หรือความสามารถในการลดดอกเบี้ยลงไปได้เยอะกว่า (ยกเว้นกรณีของญี่ปุ่นที่ดอกเบี้ยติดลบแล้ว) หากเทียบระดับดอกเบี้ยนโยบายของไทยปัจจุบันที่ 1.5% ก็เข้าใกล้จุดต่ำสุดในประวัติการณ์ในปี 2009 ที่ระดับ 1.25% เต็มที่ นอกจากนี้ปฏิกิริยาตอบสนองของการลดดอกเบี้ยลงในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ก็ไม่ได้ส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลงแต่อย่างใด