โควิด-19 ไม่ทำอสังหาฯ ราคาตก!

แต่ก่อนอื่น เรามาอธิบายปรากฏการณ์จากทั่วโลกกัน หลายอย่างอาจดูขัดแย้งกัน แต่ในความเป็นจริง กลับต่างชี้ให้เห็นว่าโควิด-19 ไม่ได้มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวในโลกนี้แต่อย่างใด

มีข้อน่าสังเกตเบื้องต้นเลยว่า ทำไมห้องชุดใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานครราคาทรุดลง หรืออย่างห้องชุดในย่านสุขุมวิทที่เคยขายตารางเมตรละ 140,000 บาท ขณะนี้บางแห่งเหลือ 120,000 บาท นี่เป็นราคาตลาดจริง ไม่ใช่ราคาเรียกขาย หรือถือได้ว่าตกต่ำลงไป 14% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา กรณีนี้อธิบายได้ไม่ยากว่า การตกต่ำนี้เกิดจากเศรษฐกิจตกต่ำนั่นเอง ประกอบกับการเก็งกำไรกันมาก ทำให้ราคาห้องชุดตกต่ำลง และไม่ใช่เพิ่งตกต่ำลงในช่วงโควิด-19 แต่เกิดขึ้นมาก่อนหน้านี้ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 แล้ว

ขณะเดียวกันก็มีปรากฏการณ์ประหลาดว่า ทำไมราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลกลับเพิ่มขึ้น ล่าสุดผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสำรวจข้อมูลมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ราคาที่ดินในปี 2562 เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ถึง 14% ส่วนในช่วงปี 2562 สิ้นปี 2563 ราคาที่ดินยังสามารถเพิ่มขึ้นอีก 8% ทั้งนี้เป็นเพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายทำให้ศักยภาพในทำเลต่างๆ ซึ่งบังเอิญเป็นทำเลติดถนนใหญ่ ซึ่งเป็นจำนวนมากที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินกลับเติบโตสวนกระแส และนี่ก็คือกลยุทธ์อย่างหนึ่งที่ประธานาธิบดีทรัมป์ กำลังจะใช้กับสหรัฐโดยหวังว่าการพัฒนาสาธารณูปโภคจะช่วยกระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

เศรษฐกิจชะลอตัว ทำไมราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ตกต่ำ เป็นไปได้หรือ ข้อนี้เป็นความจริงที่เศรษฐกิจกำลังทรุดตัวลงและจะแสดงอาการให้เห็น ไม่ช้าก็เร็ว เนื่องจากวิสาหกิจต่างๆ ต่างได้รับผลกระทบ ทำให้ไม่สามารถอยู่รอดได้ ราคาบ้านอาจจะลดต่ำลงไปในระดับหนึ่ง ประชาชนกลุ่มใหญ่อาจไม่สามารถผ่อนจ่ายบ้านได้อีกต่อไป จึงอาจทำให้เกิดการประมูลบ้านหรือนำบ้านมาขายในราคาถูกได้ เช่นนี้แล้วจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงหรือไม่ อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่างจากหุ้น เพราะไม่ได้ขึ้นลงพรวดพราด ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะอืด (Inertia) ทำให้มีผลช้า

จากการประเมินของ IMF พบว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2563 น่าจะตกต่ำลงโดยการเติบโตจะติดลบ -3% ถึง -6.9% ซึ่งน่าจะจริงเพราะมีหน่วยงานนานาชาติหลายแห่งพยากรณ์ไปในทิศทางเดียวกัน แต่ในอีกทางหนึ่งสถานการณ์ในปี 2564 น่าจะฟื้นตัวโดย IMF และหน่วยงานอื่นๆ ต่างมองว่าไทยและประเทศในอาเซียนจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดหวังว่าจะตกต่ำ แต่กลับไม่ตกต่ำ หรือตกต่ำลงพักเดียว แล้วก็ดีดตัวขึ้นมาใหม่ก็เป็นไปได้

กรณีโควิด-19 อาจคล้ายกับน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ซึ่งในปีดังกล่าว เศรษฐกิจไทยตกต่ำมาก แต่ในปีถัดมาคือปี 2555 เศรษฐกิจไทยกลับเติบโตขึ้นมาเป็น 7.2% เพราะถือเป็นการ “ดีดกลับ” ของการชะงักงันทางเศรษฐกิจอันเกิดจากน้ำท่วมนั่นเอง โควิด-19 ก็คล้ายน้ำท่วมในแง่ที่อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกทำลายลงไป (กรณีน้ำท่วม อาจทำให้บ้านบางส่วนเสียหาย) บ้านเกือบทั้งหมดยังอยู่ในสภาพเดิม ถ้าเราทำความสะอาดบ้าน ฆ่าเชื้อโรค บ้านก็ยังกลับมาใช้ได้เหมือนเดิม

โควิด-19 ต่างจากกรณีไฟไหม้ สึนามิ พายุ ที่ทำให้บ้านเสียหายไปแทบทั้งหลังนั่นเอง ผมเคยไปสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านหลังสึนามิที่อาเจ๊ะ (2547-2559) หลังแผ่นดินไหวที่กาฏมาณฑุ (2558-2561) พายุพัดผ่านที่ทาโคลบัน ฟิลิปปินส์ (2556-2562) และสึนามิ-การแผ่รังสีที่เซนได ญี่ปุ่น (2554-2562) พบว่ากรณีของโควิด-19 ต่างจากกรณีอื่นๆ ที่ตัวทรัพย์สินแทบไม่ได้รับผลกระทบทางด้านกายภาพเลย จึงทำให้ราคาทรัพย์สินแทบไม่เปลี่ยนแปลง

บางคนบอกว่าคนจะไม่อยู่ห้องชุดในเมืองเพราะโควิด-19 ปรากฏการณ์นี้ก็คล้ายน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ที่คนย้ายหนีไปอยู่เขาใหญ่หรือหัวหินประมาณ 3 เดือนแต่นั่นคือคนรวย ส่วนคนทั่วไปแทบไม่ได้ย้ายไปไหน ในหมู่บ้านเมืองเอก นวนคร ฯลฯ ก็ยังมีคนย้ายกลับไปอยู่ แต่ถ้าในหมู่คนรวยอาจย้ายออกจากโครงการบ้านหรูย่านรังสิต ไปอยู่ย่านบางนาที่น้ำไม่ท่วมแทน ในกรณีห้องชุด ไม่ต้องกลัวว่าจะติดโรค โรคซาร์สที่ฮ่องกง ทำให้ฮ่องกงปิดห้องชุดเป็นตึกๆ ไป แต่ก็ไม่ใช่ว่าคนในตึกอาคารชุดเหล่านั้นพากันติดไปหมด ห้องชุดก็มีความเป็นส่วนตัว แม้จะมีความหนาแน่นสูง (High Density) แต่ไม่ได้แออัด (Overcrowdedness) เยี่ยงชุมชนแออัด

ในประเทศออสเตรียและในยุโรปราคาบ้านกลับเพิ่มขึ้น เพราะสินค้าอื่นได้รับการคาดหวังว่าราคาอาจจะตก จึงเหลือบ้านเป็นทรัพย์ที่มั่นคงที่สุดที่พึงถือได้ ในกรณีอาคารสำนักงาน ก็เป็นไปได้ที่ต่อไปอาจทำงานที่บ้านมากขึ้น แต่กรณีนี้ถ้าเราไปถาม Regus ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานขนาดเล็กให้เช่า หรือพวก Co-Working Space จะเห็นได้ว่าพวกเขายังมีความหวังที่การทำงานจะกลับมาใหม่ ใช่ว่าทุกคนโดยคนส่วนใหญ่จะ Work from Home ได้เสมอไป

แต่แน่นอนว่าสินค้าบางอย่างคงได้รับผลกระทบโดยตรง เช่น โรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ก็คงต้องมีการปรับตัวกันไป เช่น ปรับให้เป็นการท่องเที่ยวในประเทศมากขึ้น หรือมีการหน้าที่ (Function) ในทางอื่นมากขึ้น สมมติว่ารายได้สุทธิของโรงแรมหายไป 6% ต่อปี เป็นเวลา 2 ปีเต็ม มูลค่าของโรงแรมก็จะหายไปประมาณ = 11% หรือเท่ากับ (1-(1/(1+6%)^2ปี) ณ มูลค่าปัจจุบันนั่นเอง

จากการสำรวจราคาบ้านในหลายประเทศ แม้บางประเทศจะมีราคาบ้านตกต่ำลงบ้าง แต่ส่วนใหญ่แล้วราคาบ้านไม่ได้ตกต่ำลง ปรากฏการณ์ที่ชัดเจนที่สุดก็คือหลังเกิดโรคซาร์สในฮ่องกงนั้น ราคาบ้านไม่ได้ตกต่ำลงเพราะโรคซาร์สเลย แต่ที่ผ่านมามักเกิดการตกต่ำลงจริงเพราะวิกฤติเศรษฐกิจอันเกิดจากค่าเงินนั่นเอง ดังนั้นในกรณีประเทศอาเซียนที่กำลังเติบโต ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตขึ้นใหม่ในปี 2564 อย่างแน่นอน

แต่สำหรับประเทศไทยที่มีปัญหาทางการเมือง ก็อาจเติบโตช้ากว่าประเทศอื่นในอาเซียน