อ้างห้องชุด รอโอนกรรมสิทธิ์ จึงไม่จ่ายค่ากองทุน ฟังขึ้นห
เชื่อว่าอาจเป็นประโยคที่ผู้ซื้อ คณะกรรมการ หรือผู้จัดการของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด “หลายแห่ง”
ได้ยินจากปากผู้เเทน หรือพนักงานขายห้องชุด หรือผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาที่ดินโครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียม “บ่อยครั้ง” ข้ออ้างดังกล่าวที่กล่าว ห้องชุดเหลือขายจำนวนหนึ่งหรือรอโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อในอนาคต ถูกต้องหรือไม่ ตรงตามบทบัญญัติพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุดหรือไม่?
หากย้อนกลับไป 4-5 ปี สำหรับโครงการอาคารชุดทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ล้วนประสบปัญหาการขายห้องชุดยังไม่ได้ อาจคงเหลือ 20 หรือ 30% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ “ส่วนใหญ่” ไม่จ่ายค่ากองทุนตามข้อบังคับของนิติบุคคอาคารชุด ในขณะที่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคที่ซื้อ จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ถูกบังคับจ่ายทั้งค่าส่วนกลางล่วงหน้า “รายปี” หรือตามข้อบังคับ พร้อมค่ากองทุนตามอัตราที่กำหนด
เมื่อผู้ซื้อ คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ สอบถามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในฐานะเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดมักกล่าวอ้างข้อบังคับของนิติฯ กำหนดให้ห้องชุด “เหลือขาย” เจ้าของโครงการไม่มีหน้าที่ต้องจ่ายค่ากองทุน เหตุเพราะอยู่ระหว่างการขาย หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต
ผู้ซื้อ หรือคณะกรรมการสอบถามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หากไม่มีผู้สนใจซื้อห้องชุด หรือไม่สามารถขายห้องชุดจำนวนดังกล่าวได้ กรณีเกิดความชำรุดแก่ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจำเป็นต้องใช้เงินก้อนโตเพื่อการซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว จะอาศัยเงินจากแหล่งใด ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดมีเงินกองทุนของผู้ซื้อจำนวนน้อยนิด ไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว
เจ้าของโครงการบางรายไม่ตอบ หรืออาจมีเจ้าของโครงการบางรายตอบคำถามแก่ผู้ซื้อ เมื่อกองทุนของผู้ซื้อรายย่อย มีไม่เพียงพอกับรายจ่ายค่าซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว ก็ให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียกหรือจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมขึ้นมา เพื่อพิจารณาเรียกเก็บเงินกองทุนเพื่อการดังกล่าวเป็นการเฉพาะตามมาตรา 40 (3) ของ พ.ร.บ.อาคารชุดต่อไป ส่วนห้องชุดเหลือขายก็จะจ่ายตามสัดส่วนห้องชุด
ผู้ซื้อรายย่อยบางรายเข้าใจ พ.ร.บ.อาคารชุด ถามกลับในระหว่างการขายห้องชุดกับจำนวนห้องชุดเหลือขาย ซึ่งตนเองไม่จ่ายค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลฯ นั้น เป็นการผิด พ.ร.บ.อาคารชุด ตามมาตรา 40 และเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อรายย่อยหรือไม่ ในขณะที่นิติบุคคลฯ มีผู้จัดการ หรือนิติบุคคลถูกแต่งตั้งว่าจ้างโดยเจ้าของโครงการในคราวจดทะเบียนนิติบุคคลฯ “ครั้งแรก” กับ “กรมที่ดิน” หรือผู้จัดการรายที่ได้รับแต่งตั้ง อาจทราบข้อกฎหมายดี แต่กลับไม่ดำเนินการใดๆ ให้ถูกต้อง
ประเด็นข้างต้นได้รับการสอบถามกับผู้เขียนเสมอว่า ห้องชุดเหลือขายของเจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย มีหน้าที่ต้องชำระค่ากองทุน ตามอัตราที่ข้อบังคับของนิติบุคคลฯ เฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อรายย่อยหรือไม่ การค้างจ่ายค่ากองทุนจำนวนห้องชุดดังกล่าวเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อหรือไม่? หรือกรณีไม่จ่าย นิติบุคคลฯ สามารถบังคับให้จ่ายได้หรือไม่ อย่างไร เป็นต้น
มาตรา 40 ของ พ.ร.บ.อาคารชุด “ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลฯ เพื่อดำเนินกิจการของนิติฯ ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลฯ ที่เจ้าของร่วมเเต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (ค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ (2) เงินกองทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (เงินกองทุนตามข้อบังคับ) (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด (เงินค่าใช้จ่ายเฉพาะกิจเป็นครั้งคราว)”
เมื่อแปลความตามมาตรา 40 (2) หมายความว่า ห้องชุดเหลือขายของเจ้าของโครงการมีหน้าที่ต้องจ่ายเงินกองทุนตามอัตราที่ข้อบังคับกำหนดให้แก่นิติบุคคลฯ ณ วันจดทะเบียนนิติฯ
อย่างไรก็ตาม ข้ออ้างที่กล่าวว่าข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ระบุกำหนดเจ้าของโครงการไม่ต้องชำระค่ากองทุนกับห้องชุดเหลือขายให้แก่นิติบุคคลฯ จะชำระเมื่อมีผู้ซื้อแล้วเท่านั้น ที่เขียน กำหนดขึ้นโดยเจ้าของโครงการเมื่อคราวจดทะเบียนนิติบุคคลฯ กับ “กรมที่ดิน” ครั้งเเรกนั้น เห็นว่าข้อบังคับดังกล่าวขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 3 “บรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วใน พ.ร.บ.นี้ หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่ง พ.ร.บ.นี้ ให้ใช้ พ.ร.บ.นี้แทน” แปลความตามมาตรา 3 หมายความว่าข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ข้อใดขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ. ย่อมไม่สามารถบังคับใช้ได้
เป็นเรื่องภายในของนิติบุคคลฯ จะต้องเสนอให้มีการแก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับที่ขัด หรือแย้ง พ.ร.บ.อาคารชุด โดยอาศัยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมดำเนินการเรื่องดังกล่าวต่อไป หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย อาจใช้สิทธิทางศาลร้องเพิกถอนข้อบังคับดังกล่าว
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
