สิงคโปร์ สุดรักชาติรักประชาชน ผ่านระบบอสังหา | โสภณ พรโชคชัย

สิงคโปร์ถือเป็นประเทศ “ร้อยพ่อพันแม่” ที่ประกอบด้วยกลุ่มคนจีน 74% มาเลย์ 14% อินเดีย 9% และอื่นๆ ถ้าพิจารณาในแง่ศาสนา เป็นคนพุทธ 31% คริสต์ 19% มุสลิม 16% ลัทธิเต๋า 9% ฮินดู 5% และยังมีผู้ที่ไม่นับถือศาสนาใดๆ อีก 20%

 แต่กลุ่มชนที่แตกต่างกันมากมายนี้ สามารถอยู่ร่วมกันอย่างสมานฉันท์ เพราะเขาไม่ให้มีการตั้งหมู่บ้านพุทธ หมู่บ้านคริสต์ หมู่บ้านมุสลิม หรือหมู่บ้านแขกฮินดูใดๆ ทั้งสิ้น
 

ที่อยู่อาศัยถึง 80% สร้างโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ ซึ่งส่วนมากเป็นอาคารชุด ทางราชการสิงคโปร์กำหนดไว้ชัดเจนว่า ห้องชุดแต่ละห้องจะต้องจับสลากให้เข้าอยู่

รัฐบาลไม่ยอมให้คนศาสนาเดียวกัน ชาติพันธุ์เดียวกันอยู่รวมกันในชั้นเดียวกัน ซอยเดียวกัน หรือหมู่บ้านเดียวกันอย่างเด็ดขาด เพื่อป้องกันการรวมกลุ่มตามเชื้อชาติ ศาสนา และอาจพาลไปกีดกันชนชาติหรือคนต่างศาสนา

การซื้ออสังหาริมทรัพย์

1.คนที่ไม่เคยมีบ้านและซื้อบ้านหลังแรก ไม่ต้องเสียภาษีเลย แต่ถ้าใครซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อการลงทุนหรือเหตุผลใดๆ ก็ตามต้องเสียภาษีถึง 17% เช่น ห้องชุดห้องหนึ่งราคา 20 ล้านบาท ต้องเสียภาษีเข้าหลวง 3.4 ล้านบาท (12%) เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ ดังนั้น ผู้ซื้อต้องจ่ายรวม 23.4 ล้านบาท สำหรับบ้านราคา 20 ล้านบาท ยิ่งถ้าใครซื้อเป็นบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป ก็ต้องเสียภาษีถึง 25%

2.คนต่างด้าวที่มีถิ่นพำนักถาวรในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษี 5% สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก สำหรับบ้านหลังที่ 2 เสีย 25% และหลังถัดๆ ไปต้องเสีย 30% ทั้งนี้เป็นการแสดงให้เห็นว่าสิงคโปร์เห็นแก่ประชาชนชาวสิงคโปร์ก่อนคนชาติอื่น

3.ในกรณีชาวต่างประเทศที่มาซื้อบ้านหรือห้องชุดในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษี 30% แต่ของไทยแทบไม่เก็บเลย การที่สิงคโปร์เก็บก็เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไรของชาวต่างชาติ ซึ่งแม้จะเป็นผลดีต่อผู้พัฒนาที่ดินในชั้นแรก แต่อาจเป็นผลเสียต่อประเทศชาติในระยะยาว

4.ถ้าซื้อในนามบริษัทต่างชาติ ก็ต้องเสียภาษีในอัตรา 35%

5.ในกรณีบริษัทพัฒนาที่ดินที่มาซื้อที่ดินในสิงคโปร์ (อันที่จริงคงเป็นการเซ้งระยะยาว 99 ปี) จากรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็น นักพัฒนาที่ดินสิงคโปร์หรือนักพัฒนาที่ดินต่างชาติ ต้องเสียภาษีสูงถึง 40% รัฐบาลจะได้นำเงินไปพัฒนาประเทศ 

จะสังเกตได้ว่ารัฐบาลสิงคโปร์ไม่กลัวว่านักพัฒนาที่ดินจะอ้างว่าจะผลักภาระภาษีให้ประชาชน แต่รัฐบาลของเขาเก็บภาษีมาพัฒนาประเทศก่อนเลย

การเป็นนักพัฒนาที่ดินในสิงคโปร์ต้องได้รับใบอนุญาต ไม่ใช่ตั้งบริษัทขึ้นมาลอยๆ และแต่ละโครงการที่พัฒนาก็ต้องได้รับใบอนุญาตเช่นกัน ที่สำคัญนักพัฒนาที่ดินจะต้องมีหนังสือค้ำประกันของธนาคารเป็นจำนวนเงินอย่างน้อย 140% ของต้นทุนการก่อสร้างโครงการทั้งหมด 

พร้อมใบรับรองของต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมดโดยสถาปนิกที่รับผิดชอบโครงการ เผื่อว่าโครงการนั้นๆ ประสบปัญหา จะได้มีเงินทุนมาก่อสร้างต่อเพื่อผู้บริโภคนั่นเอง

กรณีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ 

คนที่จะทำอาชีพนายหน้า ต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพ ไม่ใช่ใครก็เป็นนายหน้าได้ เริ่มต้นจะต้องสมัครเป็น “พนักงานขาย” (Salespersons) ก่อน โดยจะต้อง

1.มีอายุ 21 ปีขึ้นไป

2.จะต้องเป็นชาวสิงคโปร์หรือเป็นผู้มีถิ่นพำนักในสิงคโปร์เป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป

3.เรียนจบชั้นมัธยมต้น (4 GCE ‘O’ Level)

4.ผ่านการสอบอาชีพ “พนักงานขาย” ที่จัดโดยคณะกรรมการควบคุมอาชีพนายหน้า ซึ่งเป็นองค์กรของรัฐ (ไม่ใช่ให้สมาคมทดสอบเอง) ไม่เกิน 2 ปี

5.ต้องทำงานนายหน้าที่เดียว (ไม่อนุญาตให้ทำธุรกิจนี้มากกว่า 1 บริษัท)

6.ไม่ใช่ “ผู้ให้กู้เงิน” ที่ได้รับอนุญาตหรือพนักงานที่เกี่ยวข้อง

ส่วนในกรณีที่จะขออนุญาตเป็นผู้บริหารบริษัทนายหน้า (Key Executive Officer-KEO) ก็มีคุณสมบัติคล้ายกัน แต่ต้องมีคุณสมบัติเพิ่มคือ ต้องมีบันทึกการเป็นนายหน้าสำเร็จมาแล้ว 30 รายในรอบ 3 ปี และเป็นผู้บริหารบริษัทมาแล้ว 3 ปี นายหน้าในสิงคโปร์จึงเรียกว่า Salesperson ส่วนบริษัทนายหน้าเรียกว่า Estate Agents เขาไม่ใช้คำว่า Brokers เพราะฟังดูคล้ายคำว่า Broke (ล้มละลาย)

สำหรับความรู้ของผู้เป็นนายหน้าบุคคล (Salesperson) ที่ต้องผ่านการสอบ ประกอบด้วยความรู้เรื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ การเงินอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกิจนายหน้า การโอนทรัพย์สิน เป็นต้น 

ส่วนผู้ที่จะเป็นบริษัทนายหน้า (Agents) ก็ต้องมีความรู้ในด้านการบริหารจัดการองค์กร การขายและการตลาด เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถบริหารบริษัทให้ยั่งยืนได้ และก็ต้องผ่านการสอบเช่นกัน 

การสอบเป็นนายหน้าบุคคล มีค่าสมัครสอบประมาณ 10,000 บาทต่อคน และในปี 2565 รอบการสอบแรกมีผู้สมัครครบ 3,000 คนแล้ว ใครสนใจสมัครก็ต้องรอไปรอบหน้า

การเป็นนายหน้านั้นจะต้องมีการประกันทางวิชาชีพ เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค หากนายหน้ากระทำผิดโดยประมาท ทำให้ผู้บริโภคเสียหาย ก็ต้องมีบริษัทประกันมาชดใช้ นายหน้ามีหน้าที่ต้องซื้อประกันทางวิชาชีพเพื่อคุ้มครองในวงเงินประมาณ 1 แสนถึง 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (2.4-24 ล้านบาท) ในประเทศไทยนายหน้าก็ควรมีระบบประกันทางวิชาชีพเช่นกัน

เมื่อมีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ 

แต่ละปีผู้ถือครองก็ต้องเสียภาษี ผู้ที่ถือครองที่อยู่อาศัยราคาแพงกว่าก็ต้องเสียภาษีมากกว่าผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เข่น โรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้าก็เสียภาษีมากกว่าที่อยู่อาศัย ที่ดินเปล่าก็ต้องเสียภาษีเช่นกัน จะแสร้งมาปลูกต้นไม้ให้กลายเป็นพื้นที่เกษตรกรรมแล้วออกระเบียบว่าให้เก็บภาษีต่ำๆ แบบที่เกิดขึ้นในประเทศไทย ย่อมเป็นไปไม่ได้ในสิงคโปร์

การเก็บภาษีคนที่รวยๆ กว่าทั้งในแง่การถือครองทรัพย์สินและการมีรายได้สูง (ซึ่งยังรวมถึงภาษีรายได้ส่วนบุคคล) ก็จะทำให้ประเทศชาติมีเงินเพียงพอที่จะส่งเสริมให้ผู้ที่เสียเปรียบในสังคมได้สามารถ “ลืมตาอ้าปาก” ขึ้นมาบ้าง การแตกแยกก่อการร้ายหรือทำร้ายสังคมในรูปแบบต่างๆ ก็จะลดน้อยลงไปด้วย สังคมก็จะน่าอยู่กว่าการเป็น “บ้านป่าเมืองเถื่อน” หรือการอยู่ในสังคมแบบ “มือใครยาว สาวได้สาวเอา”

มีอยู่ครั้งหนึ่ง ลี กวน ยิว และครอบครัวแค่ซื้อห้องชุดสุดหรูใจกลางเมือง โดยได้ส่วนลด 5-12% ก็ถูกสื่อถล่มหนัก สิงคโปร์ได้รับการพิสูจน์ชัดว่าเป็นประเทศที่แทบจะไร้ทุจริต มีความโปร่งใสติดอันดับสูงสุดแห่งหนึ่งของโลก ความสุจริตเกิดขึ้นได้ในสมัยประชาธิปไตยที่โปร่งใสเท่านั้น

สิงคโปร์จึงเป็นประเทศที่ใช้ระบบอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนอย่างแท้จริงประเทศหนึ่ง.
คอลัมน์:อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th