PROSPECT - กองโลจิสติกส์ที่จะมีขนาดใหญ่ขึ้น และให้ yield น่าสนใจ
PROSPECT เป็นทรัสต์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วง (หมดอายุ 22 ธ.ค. 2039) คลังสินค้าและโรงงาน (219,116 ตร.ม.) ใน BKK Free Trade Zone (BFTZ) ถนนบางนา-ตราด กม. 23 และกรรมสิทธิ์ (2-3-0 ไร่) โรงงาน X44 (3,087 ตร.ม.) มูลค่าตลาด 2.4 พันลบ.
ผลการดำเนินงานทรงตัวใน 3Q
อัตราการเช่าทรัพย์สินใน 3Q ทรงตัวที่ 94.4% และรายได้ทรงตัวที่ 111 ล้านาท แต่กำไรสุทธิลดลง 1.3% เหลือ 70 ลบ. เนื่องจากค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง PROSPECT จ่ายเงินปันผลระหว่างกาล 0.2265 บาทต่อหน่วยในงวด 3Q (เทียบกับ 0.2285 บาท/หน่วย ใน 2Q) คิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่สูงที่ 2.4% ส่งผลให้ DPU งวด 9M อยู่ที่ 0.6825 บาท
DPU ใน 4Q จะลดลงเล็กน้อย แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลจะยังน่าสนใจ
เนื่องจากชำระคืนเงินต้นมากขึ้นใน 4Q (1.5% ของเงินกู้) เราคาด DPU ที่ 0.20-0.22 บาท ทำให้ DPU ปี FY22F เป็น 0.88-0.90 บาท อัตราผลตอบแทน 9.2-9.4% จากการวิเคราะห์ของเราพบว่า ถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 25bps จะทำให้ EPS ลดลง 0.01 บาท
ซื้อสินทรัพย์ใหม่ใน 1Q23, DPU อาจจะเพิ่มขึ้น
PROSPECT จะซื้อคลังสินค้า 2 โครงการ (Fig. 17-24) ไม่เกิน 1.8 พันลบ. สูงกว่าราคาประเมินต่ำสุด 3% โดยจะใช้เงินเพิ่มทุน (ไม่เกิน 180 ล้านหน่วย) และเงินกู้ (ไม่เกิน 750 ลบ.) กองคาด DPU ในปี 2023F จะเพิ่มขึ้นเป็น 0.86 บาทหลังซื้อสินทรัพย์ เทียบกับ 0.84 บาทก่อนซื้อทรัพย์สิน ภายใต้สมมติฐาน เพิ่มทุน 123.6 ล้านหน่วย ราคา 10 บาท/หน่วย และเงินกู้ 665.8 ลบ. อย่างไรก็ตาม ราคาหน่วยในขณะนี้ต่ำกว่า 10 บาท กองอาจจะต้องปรับโครงสร้างการระดมทุนใหม่ จากการวิเคราะห์ของเรา คาดว่าใช้เงินกู้ไม่เกิน 750 ลบ. หรือ เพิ่มทุนไม่เกิน 133 ล้านหน่วย จะทำให้ DPU หลังซื้อสินทรัพย์อยู่ที่ 0.84-0.85 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจที่ 8.8-8.9% (Fig. 25-26)
การกระจายความเสี่ยงดีขึ้น
เราเชือว่าสินทรัพย์ใหม่จะเป็นประโยชน์กับ PROSPECT เพราะช่วยกระจายความเสี่ยงของพอร์ต (ทำเลที่แตกต่าง และผู้เช่าที่หลากหลาย) ทำให้ portfolio mix ดีขึ้น (มีสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิเพิ่มขึ้น และอายุสิทธิการเช่ายาวขึ้น (สินทรัพย์ใหม่อายุ 28 ปี เทียบกับสินทรัพย์เดิมอายุ 17 ปี) และมูลค่าตลาดเพิ่มขึ้น 50% เป็น 3.5 พันลบ.
