B-WORK - ความเสี่ยงจากการดำเนินงานต่ำ และ IRR สูง

โดยซื้อจาก True Properties Co., Ltd ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ True Corporation PCL โดย B-WORK มีพื้นที่เช่า 62,311 ตร.ม., มูลค่าสินทรัพย์ 5.25 พันลบ., NAV 4.1 พันลบ.และมูลค่าตลาด 3.6 พันลบ.

 

จ่ายปันผลเท่าเดิมติดต่อกันสามไตรมาส

กำไรธุรกิจหลักลดลง 7.4% yoy เป็น 75 ลบ.ใน 3Q เนื่องจากรายได้เพิ่มขึ้น 5% เป็น 151 ลบ.แต่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 21% เป็น 76 ลบ. และกำไรลดลง 14% qoq เนื่องจากรายได้ทรงตัวแต่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 18.4% B-WORK จ่ายปันผล 0.1771 บาทในงวด 3Q ลดลง 7.5% yoy เนื่องจากการชำระคืนเงินต้น แต่คงเดิมต่อเนื่องกันสามไตรมาส 

 

อัตราการเช่าสูงสนับสนุนจากบริษัทในเครือสปอนเซอร์

เนื่องจาก >85% ของพื้นที่ เช่าโดย CP และ TRUE ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ B-WORK จึงสามารถรักษาระดับอัตราการเช่าที่ 100% การควบรวม TRUE และ DTAC จะทำให้อุปสงค์พื้นที่ศูนย์ฝึกอบรมเพิ่มขึ้น B-WORK จะได้รับผลกระทบน้อยจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น

 

เลื่อนการซื้อสินทรัพย์ใหม่ออกไป

B-WORK ได้รับอนุมัติให้ซื้อ Bangkok Business Center ราคาไม่เกิน 1.6 พันลบ. แต่สถานการณ์ยังไม่เอื้ออำนวย – yield พันธบัตรสูงขึ้นและอุปสงค์สำนักงานยังอ่อนแอ 

 

การวิเคราะห์ความอ่อนไหว

LTV ของ B-WORK อยู่ที่ 16.8% ซึ่งจากการวิเคราะห์ของเราพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ 1% จะทำให้ EPS ลดลง 0.02 บาท

 

 

 

 

 

IRR น่าสนใจ

เราเชื่อว่า DPU จะทรงตัวที่ 0.1771 บาทใน 4Q ซึ่งจะทำให้ DPU ปี FY22F อยู่ที่ 0.7084 บาท (คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.2% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 3.5%) หากใช้สมมติฐาน DPU ทรงตัวไปตลอดอายุสิทธิการเช่า IRR จะอยู่ที่ 7.5% ซึ่งจากการวิเคราะห์พบว่าเงินปันผลเพิ่มขึ้น 1%-5% จะทำให้ IRR เพิ่มเป็น 7.7%-8.1% (Fig. 9) นอกจากนี้ พอร์ตของ B-WORK ยังมีอายุยาว โดยมีอายุสิทธิการเช่าคงเหลือ 25 ปี