วิเคราะห์หุ้นรายตัว : AP ตะวันขึ้นอีกครั้ง
หวังแรงหนุนจากการโอนโครงการคอนโดฯ 2 แห่งมูลค่ารวมสูงเกือบ 1.0 หมื่นล้านบาทใน 3Q66 โครงการ Aspire ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์มูลค่า 1.2 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 88%) เริ่มโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ในเดือนกค.66
ส่วนโครงการ The Address สยาม-ราชเทวีที่เน้นกลุ่มเป้าหมายระดับบนมูลค่า 8.6 พันล้านบาท ซึ่งเปิดโครงการใน 2Q62 ยามโรคระบาดโควิด-19 รุนแรงมียอดขายเพียง 35% ณ สิ้นปี 2565 แต่เพิ่มเป็น 39% เมื่อสิ้น 2Q66 เราคาดโครงการดังกล่าวนี้จะมียอดขายดีขึ้นได้เมื่อก่อสร้างเสร็จและพร้อมโอนในต้นเดือนกันยายน 2566 นี้ จากที่เราได้เยี่ยมชมโครงการดังกล่าวล่าสุดเมื่อวันศุกร์ที่ 25 สค.66 สังเกตว่ามีผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวเมียนมาร์อยู่ระหว่างการตรวจสอบห้องพักอาศัยพร้อมโอน
คาดแนวโน้มกำไรดีขึ้นอย่างมีนัยยะใน 2H66 ทั้ง YoY และ HoH
เราประเมินกำไรสุทธิ 3Q66 ของ AP เติบโตทั้ง YoY และ QoQ หนุนจากทั้งยอด transfers และพร้อมรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม 2 แห่งดังกล่าวด้วยมูลค่ารวมสูงถึง 9.8 พันล้านบาท ขณะที่ ยอดจอง (presale) ใน 3Q66 น่าจะเพิ่ม QoQ เป็นเลขสองหลัก เห็นสัญญาณบวกจาก presale แข็งแกร่งที่ 4.7 พันล้านบาทในเดือนกค.66 นอกจากนี้ เราคาด 4Q23 จะเป็นไตรมาสมี presales และรายได้ได้สูงที่สุดของปีนี้แรงหนุนจากการเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวมสูงที่ 3.6 หมื่นล้านบาท (คิดเป็น 48% จาก guidance ของบริษัทเต็มปีนี้) อย่างไรก็ตาม เราคาดกำไรใน 2H66 เติบโต 9% เทียบกับ 1H66 แต่เพิ่มขึ้นราว 25-30% จากฐานต่ำใน 2H65
ปรับเพิ่มประมาณการกำไรสุทธิขึ้นในปี 2566F-2567F
หลังจากได้นายกท่านใหม่ที่เป็นทั้งอดีต CEO และผู้ก่อตั้งบริษัท Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหา ฯ ชั้นนำของไทย รวมทั้งคาดการจัดตั้งคณะรัฐมนตรีชุดใหม่จะเสร็จสิ้นภายในสัปดาห์นี้เราจึงคาด sentiments ด้านบวก ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องการเห็นความมั่นคงทางการเมือง ความมั่นใจผู้บริโภคและ ภาคธุรกิจดีขึ้น รวมทั้งการฟื้นตัวของอัตราการเติบโตของ GDP จากระดับต่ำใน 2Q66-3Q66 เพื่อเป็นการกระตุ้นอุปสงค์ใน 4Q66 ซึ่งปกติเป็นช่วงที่มียอดขายอสังหาฯ สูงสุดของปี ทั้งนี้ เราปรับเพิ่มประมาณการรายได้ปี 2566F-67F ขึ้นราว 2% ต่อปี ขณะที่ ปรับกำไรเพิ่มขึ้นอีกราว 5% และ 8% ตามลำดับ (Figure 7) เมื่ออิงจากสมมติฐานใหม่ของเรา กำไรสุทธิปี 2566F-2567F จะเติบโตที่ 7.5% และ 9% ตามลำดับ
Valuation & action
เพื่อสะท้อนจากมุมมองเราด้านบวกต่อภาคอสังหา ฯ และการปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2566F-67F เราจึงปรับเพิ่มคำแนะนำขึ้นเป็นซื้อ(จากถือ) นอกจากนั้น เราขยับไปใช้ราคาเป้าหมายใหม่ปี 2567F ที่ 14.00 บาท (จากเดิม 12.20 บาท) อิงจากค่าเฉลี่ย PE ระยะยาวที่ 6.4x ด้วย net gearing ต่ำที่ 0.6-0.7x ถือ เป็นจุดแข็งแกร่งอีกด้านของ AP ท่ามกลางความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางและรายเล็กหลังจากเกิดการผิดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้นและการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมทั้งการขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำ
