วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี FTREIT - Valuation น่าสนใจ
FTREIT ลงทุน 130,582 ตร.ม. ของพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่ามูลค่า 3.2 พันล้านบาทจาก FPT, FPIT และ Tip Holding Co., Ltd (TIP)
โดยใช้เงินกู้ ซึ่งเพิ่ม LTV เป็น 29.5% ณ วันที่ 30 กันยายน ซึ่งเกินเป้าหมาย 25-27% จึงมีแผนลดหนี้ โดยการระดมทุนออกหน่วยใหม่ 220 ล้านหน่วย ในราคา 9.50 บาท/หน่วย ในอัตราส่วนจองซื้อ 1:0.0718 วันที่ XR คือวันที่ 29 พฤศจิกายน และระยะเวลาจองซื้อคือ 16-22 ธันวาคม 2023 การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราแนะนำว่า LTV จะลดลงเหลือ 24.4-25.4% โดยอิงจากจำนวนหุ้น 176-220 ล้านหุ้นที่จองซื้อ (Fig. 2)
Analysis
ใช้เงินทุนน้อยลงในการลงทุนสินทรัพย์เพิ่มปีหน้า
REIT วางแผนที่จะลงทุน 2.0-2.5 พันล้านบาทเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ในปีหน้าจาก FPT (1.0-1.5 พันล้านบาท) และบุคคลที่สาม (ไม่เกิน 1 พันล้านบาท) การเพิ่มทุนครั้งล่าสุดจะเปิดทางให้ FTREIT เข้าลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมมูลค่าไม่เกิน 1.4 พันล้านบาทปีหน้า ดังนั้นจึงเพิ่มทุนใหม่เพียง 1.2 พันล้านบาทหากกองทุนวางแผนที่จะลงทุน 2.5 พันล้านบาท
คาด DPU จะคงที่ใน 1QFY24 (1 ตุลาคม-31 ธันวาคม)
แม้จะมีการเพิ่มทุน แต่ DPU ก็น่าจะทรงตัวที่ 0.18 บาท/หน่วย จากการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสสำหรับสินทรัพย์ล่าสุดที่ลงทุนเมื่อวันที่ 1 กันยายน (57,901 ตร.ม. NLA) และเงินกู้ส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (93% ของสินเชื่อหมุนเวียน 14.9 พันล้าน
บาท) อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.23% ต่อปี
Action/ Recommendation
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ และพอร์ตการลงทุนที่ดี
ณ ราคาปิดล่าสุด และอิงตาม DPU 4QFY23 คำนวณเต็มปี (0.748 บาท) FTREIT ให้อัตราเงินปันผลขั้นต้นที่น่าสนใจที่ 7.6% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 6.3% และยังต่ำกว่า NAV 11% เราชอบพอร์ตสินทรัพย์ของบริษัทที่มีอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ 72% และแบบสิทธิการเช่า 28% และสัญญาเช่าเหลือนานถึง 21.9 ปี
