วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี AIMIRT - Yield ที่แท้จริงน่าสนใจและมีอัพไซด์
AIMIRT ประกาศ DPU งวดสุดท้าย 0.215 บาท ส่งผลให้ DPU สำหรับ FY23 เป็น 0.884 บาท ลดลงเล็กน้อยจาก 0.890 บาท FY22 เนื่องจาก
(i) รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 7% yoy เป็น 526 ลบ. ผลจากดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น (เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 3.2% เป็น 4.6% และ 46% ของเงินกู้มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว) (ii) เงินสดสำรองสำหรับการซ่อมบำรุง; และ (iii) เงินสดสำรองสำหรับการชำระคืนเงินกู้
คาด DPU สำหรับ FY24 จะเท่าเดิมหรือสูงกว่า FY23 เล็กน้อย
สนับสนุนจาก (i) อัตราปล่อยเช่าคลังสินค้าของ MS เพิ่มขึ้นจาก 61% ใน 3Q23 เป็น 86% ใน 4Q23 และมีแนวโน้มจะเพิ่มเป็น 100% เร็วๆ นี้; (ii) 27% ของสัญญาเช่าจะหมดอายุปีนี้ และอัตราการต่ออายุคาดว่าจะสูง (เฉลี่ย 75% ปีที่แล้ว) เนื่องจากเราคาดว่าผู้เช่าถังเก็บสารเคมีจะต่ออายุสัญญา (iii) เราคาดอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดใน 2H23; (iv) ชำระคืนเงินกู้ 38 ลบ.ปีนี้
(942 ลบ.จะครบกำหนดปีหน้า คาดจะรีไฟแนนซ์ หรือทำสัญญากู้ต่อ); (v) การเข้าซื้อกิจการ PPF จำทำใหเ้ งินปันผลเพิ่มขึ้น
เข้าซื้อกิจการ PPF ภายใน 3Q/4Q ปีนี้
ไฟลิ่งได้รับการอนุมัติจาก ก.ล.ต. แล้ว และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 2 ฉบับ (ได้แก่ การยกเว้นภาษีสำหรับการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT) ได้รับการ
อนุมัติแล้วและรอวันที่มีผลบังคับใช้ AIMIRT วางแผนซื้อ RBF จำนวน 90 ยูนิต(134,338.4 ตร.ม.) จาก PPF โดยการออกหุ้นใหม่จำนวนไม่เกิน 196.02 ล้านหุ้นให้กับผู้ถือหน่วย PPF และเงินสดไม่เกิน 168.4 ลบ. (มาจากเงินกู้ธนาคาร) PPFได้รับอนุมัติจากการประชุมวิสามัญให้แปลง PPF เป็น AIMIRT แล้ว
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ และมีอัพไซด์
ณ ราคาปิดล่าสุด (10.5 บาท) และพิจารณาจาก DPU ปี FY23 AIMIRT ให้อัตราตอบแทนเงินปันผล 8.4% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 6.9% ซึ่งจะเพิ่มขึ้นภายหลังการเข้าซื้อกิจการ PPF และ AIMIRT ซื้อ-ขายที่ราคาต่ำกว่า NAV 15% รีทมีพอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่งโดยมีสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ 60%และสิทธิการเช่า 40% ซึ่งสัญญสิทธิการเช่าอายุคงเหลือเฉลี่ย 26.3 ปี หลังการซื้อกิจการ PPF สินทรัพย์กรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเป็น 67%
