วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AP กำไร 1Q67 เป็นไปตามคาด แต่ปรับลดประมาณการกำไรเต็มปีลง
กำไรสุทธิของ AP ลดลงเหลือ 1 พันล้านบาท (-32% YoY, -25% QoQ) เป็นไปตามประมาณการของเรา และ Bloomberg’s consensus ) โดยรายได้จากที่อยู่อาศัยลดลงเหลือ 7.6 พันล้านบาท (-17%YoY/-16% QoQ) เพราะไม่มีคอนโดใหม่ที่สร้างเสร็จ และ ยอด presales อ่อนแอ
นอกจากนี้ อัตรากำไรขั้นต้นยังลดลงจาก 35% เหลือ 33.7% โดยสัดส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อยอดขายยังสูงกว่า 20% ในขณะที่ต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้นเป็น 123 ล้านบาท (+62% YoY, +120% QoQ) ดังนั้น อัตรากำไรสุทธิ (Net margin) ใน 1Q67 จึงลดลงเหลือ 12.7% จาก 15.7% ใน 1Q66 และ 14.4% ใน 4Q66 ทั้งนี้ เราหวังว่า 1Q67 จะเป็นไตรมาสที่ผลประกอบการอ่อนแอที่สุดในรอบปีนี้
คาดว่าผลการดำเนินงานใน 2Q67F จะฟื้นตัวได้บ้าง QoQ แต่จะยังแผ่วลง YoY
เราคาดว่ากำไรสุทธิใน 2Q67F จะฟื้นตัวดีขึ้น QoQ จากการเริ่มโอนโครงการ Aspire รัชโยธิน (ขายได้แล้ว 97%) และ Life พหล-ลาดพร้าว (ขายได้แล้ว 58%) ในเดือนเมษายน 2567 ในขณะที่โครงการ Life พระราม 4-อโศก (ขายได้แล้ว 48%) จะเริ่มโอนในเดือนกรกฎาคม 2567 (Figure 8) ทั้งนี้ ยอด Presales เดือนเมษายน 2567 ยังซบเซาอยู่ที่ 2.6 พันล้านบาท ทำให้ยอด presales YTD อยู่ที่ 1.23 หมื่นล้านบาท (-14% YoY) อย่างไรก็ตาม เราคาดว่ายอด presales น่าจะฟืนตัวดีขึ้นในเดือนพฤษภาคม - มิถุนายน เนื่องจากจะมีการเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.8 หมื่นล้านบาท (+64% QoQ) ได้แก่ คอนโดมิเนียม 4 โครงการ และ โครงการแนวราบ 18 โครงการ
ปรับลดประมาณการกำไรลง
เราปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปี 2567-2568F ลง 15% และ 8% ตามลำดับ เนื่องจากเราปรับเพิ่มสมมติฐานค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย, ปรับลดส่วนแบ่งรายได้จาก JVs และ ปรับลดประมาณการรายได้ลง (Figure 4) ทั้งนี้ 52% ของโครงการ AP มีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งเข้าเกณฑ์ได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอน/จดจำนอง จาก 2%/1% เหลือ 0.01% ถึงแม้ว่า 67% ของยอดขายในปี 2567F จะมี backlog รองรับไว้แล้ว แต่การบันทึกรายได้ยังมีความเสี่ยงท่ามกลางอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ/ยกเลิกการจองที่เพิ่มขึ้นเป็น 40% จากก่อนหน้านี้ที่ 35% (Figures 6)
Valuation & Action
หลังจากที่เราปรับประมาณการกำไรใหม่แล้ว ทำให้ได้ราคาเป้าหมายปี 2567 ใหม่ที่ 11.10 บาท (อิงจาก PE ปี 2567F ที่ 6x (ค่าเฉลี่ยระยะยาว) จากเดิมที่ 13 บาท แต่เนื่องจากเหลือ upside จำกัด และ แนวโน้มอุปสงค์ยังดูไม่สดใส เราจึงปรับลดคำแนะนำจากซื้อเป็นถือ ทั้งนี้ AP ประกาศจ่ายเงินปันผลงวดปี 2566 ที่ 0.70 บาทต่อหุ้น (กำหนดขึ้น XD วันที่ 8 พฤษภาคม)
Risks
ภาวะเศรษฐกิจ, มาตรการกระตุ้นของภาครัฐ, มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ ท่ามกลางปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงอย่างยืดเยื้อ และ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ
