วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี PROSPECT เงินปันผลเพิ่มขึ้น และมีอัพไซด์
PROSPECT วางแผนลงทุนเพิ่มเติมในกรรมสิทธิและสิทธิการเช่าใน BFTZ1-3 พื้นที่เช่า 221,678 ตร.ม. จากสปอนเซอร์ เงินลงทุนไม่เกิน 3.35 พันล้านบาท
ซึ่งเป็นดีลที่ดีเนื่องจากเงินลงทุนต่ำกว่าราคาประเมิน 6%, เพิ่มการกระจายความเสี่ยง, สินทรัพย์เขตปลอดอากรที่เป็นที่ต้องการมากขึ้น, ขยายฐานลูกค้า, เพิ่มมูลค่าตลาด และเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และ DPU จะเพิ่มขึ้นหลังทำธุรกรรม นอกจากนี้ อาจมีอัพไซด์จากการลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติมโดยใช้เงินกู้ยืมธนาคาร ณ ราคาปิดล่าสุด PROSPECT ให้ผลตอบแทนที่แท้จริงที่น่าสนใจที่ 5.8% และ P/NAV ต่ำที่ 0.9 เท่า
ผู้ถือหน่วยอนุมัติลงทุนเพิ่มเติม (#3)
PROSPECT จะลงทุนในสินทรัพย์ 60 อาคาร (176 ยูนิต) ใน BFTZ1, BFTZ2 และ BFTZ3 พื้นที่เช่ารวม 221,678 ตร.ม. (กรรมสิทธิ 23% และสิทธิการเช่า 78%) ภายใน 1Q25 เงินลงทุนไม่เกิน 3.35 พันล้านบาท (เพิ่มทุนไม่เกิน 310 ล้านหุ้น และเงินกู้ธนาคารไม่เกิน 1.4 พันล้านบาท) ซึ่งต่ากว่า ราคาประเมินต่าสุด 6% (Fig. 21-26)
Dividend accretive plus an upside risk เงินปันผลเพิ่มขึ้น และมีอัพไซด์
จากข้อมูลที่ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ที่ปรึกษาทางการเงินประมาณการ DPU ที่ 0.89 บาท หลังการลงทุนเพิ่มเติม (1 มีนาคม 2025-28 กุมภาพันธ์ 2026) เพิ่มขึ้นจาก 0.75 บาท ก่อนการการลงทุนเพิ่มเติม สมมติฐานเพิ่มทุน 2.3 พันล้านบาท ( 281 ล้านหุ้น 8.3 บาท/หน่วย) และเงินกู้ธนาคาร 1.2 พันล้านบาท เราเชื่อว่ามีอัพไซด์ที่ DPU หลังการลงทุนเพิ่มเติมเนื่องจากผลการดำานินงานจริงดีกว่าคาดโดย DPU ปี FY24F อาจจะไม่ต่ำกว่า 0.8 บาท
เป็นดีลที่ดี
การลงทุนเพิ่มเติมจะช่วยกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์จาก 18% เป็น 20%; เพิ่มทรัพย์สินในเขตปลอดอากร 126,073 ตร.ม. ซึ่งมีความต้องการและค่าเช่าสูง), ขยายฐานลูกค้า, เพิ่มมูลค่าตลาด และเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย
ยังมีอัพไซด์อีกจากโอกาสในการลงทุนเพิ่มเติม และอัตราดอกเบี้ยลดลง
หลังการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ เราคาดว่ามูลค่าสินทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเป็น 9 พันล้านบาท PROSPECT อาจจะลงทุนเพิ่มเติมอีกครั้งพื่อให้มูลค่าทรัพย์สินเป็นตามเป้าที่ 1 หมื่นล้านบาทภายในปีหน้า ซึ่งอาจจะใช้เงินกู้ธนาคารทั้งหมด กอง REIT จะทำการจัดอันดับและคาดว่าจะได้อันดับที่ลงทุนได้ โดยกอง REIT จะสามารถเพิ่ม LTV ได้สูงถึง 60% นอกจากนี้ การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราแนะนำว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง 1% จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น 0.04 บาท (LTV 30.2% อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2024)
ความเห็นและคำแนะนำ
ณ ราคาปิดล่าสุดและอิงตาม DPU ใน 1H24 โดยคำนวณเป็นเต็มปี PROSPECT ให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลขั้นต้นน่าสนใจที่ 10.2% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 5.8% ประกอบกับอัพไซด์ DPU หลังการลงทุนเพิ่ม (#3) และ DPU อัพไซด์เพิ่มเติมจากโอกาสลงทุนเพิ่มเติมอีกในอนาคตโดยใช้เงินกู้ทั้งหมด กอง REIT ยังซื้อขายที่ valuation ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 10%
