วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector ปัจจัยหนุนต่างๆ ยังไม่พอที่จะดันตลาดในระยะสั้น
กำไร 3Q67 ซบเซา (-12% YoY แต่ +2% QoQ) ขณะที่รายได้ 9M67 แย่ลง 25% YoY อยู่ที่ 1.48 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม เรามองว่าอาจมีการฟื้นตัวใน 4Q67F หลัก ๆ มาจากกำไรจากการขายเงินลงทุนและเป็นช่วงที่ยอดขายสูงสุดของปีในภาคอสังหา ฯ
โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ เราสังเกตเห็นมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นในเดือนพ.ย. 67 ขณะอัตราการปล่อยขายหรือเช่า (take-up rate) เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ เราคาดกำไรปี 2567F หดตัว 22% YoY จากนั้นจะกลับมาโต 9% YoY ในปี 2568F ในขณะเดียวกัน เรามองว่ายังมีความเสี่ยงด้านลบจากสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่อ่อนแอ
แรงหนุนสั้น ๆ จะมาจากโอกาสในการขยายมาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ต่อและเงินปันผลครึ่งปีหลัง
เราเชื่อว่ามีความเป็นไปได้ในการขยายมาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ในปัจจุบันต่ออีก ซึ่งรวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจดจำนองอสังหา ฯจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (คร่าว ๆ ราว 70-80% ของตลาดรวม) ซึ่งจะหมดอายุภายในสิ้นปี 2567 อาจถูกขยายเวลาออกไปอีกหนึ่งปี อีกทั้งรัฐบาลยังกำลังพิจารณามาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เรายังคาดหวังว่าเงินปันผลงวดครึ่งปีหลังของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ที่จดทะเบียนในตลท. ที่เราศึกษาอยู่จะให้ dividend yield น่าดึงดูดใจอยู่ระหว่าง 2.5-6.2%
ปัจจัยมหภาคเชิงบวกกำลังมีมาอย่างช้า ๆ
สัดส่วนหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ได้ลดลงมาอยู่ที่ 89.6% ใน 3Q67 ซึ่งต่ำกว่า 90% เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่การระบาดของ COVID-19 แต่หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของธนาคารยังไม่พีค และความสามารถของครัวเรือนในการชำระหนี้ยังคงแย่ลง ในขณะที่ สินเชื่อส่วนบุคคลที่ค้างชำระเกิน 90 วันก็มีจำนวนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ อัตราการปฏิเสธและยกเลิกสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง กล่าวคือ ราว 50-70% สำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลางถึงล่างและมากกว่า 30% สำหรับกลุ่มระดับกลางถึงบน อย่างไรก็ตาม เราประเมินว่าอัตราดอกเบี้ย
นโยบายจะลดลงอีก 3 ครั้ง ๆ ละ 25 bps ในช่วง 6 เดือนข้างหน้า ซึ่งน้อยกว่าการคาดการณ์ครั้งก่อนหน้าโดยรวมที่ 100 bps ทั้งนี้ เราประมาณว่าการฟื้นตัวของ GDP ในปี 2568F อาจเป็นไปอย่างช้า ๆ ที่ 2.8% จาก 2.6% ในปี 2567F
พรีเซล (ยอดจอง) ปี 2567F ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ 10 รายน่าจะทรงตัวราว ± 2.70 แสนล้านบาท
ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) คาดว่าการเปิดโครงการใหม่ ๆ และยูนิตขายจะลดลง 34% YoY (11M67: -41% YoY) และ 24% YoY (11M67: -57% YoY) ตามลำดับ ในปี 2567F การที่ตัวเลขต่าง ๆ จนถึงปัจจุบันอ่อนแอกว่าคาดมาก โดยยูนิตขายและการเปิดโครงการใหม่ ๆ ในปี 2567F อาจเป็นต่ำสุดในรอบทศวรรษ ส่วนปี 2568F ทาง AREA คาดว่าจะมีการฟื้นตัวปานกลางราว 10% YoY ส่วนโครงการคอนโด ฯ อาจฟื้นตัวขึ้นเพราะจำนวนโครงการคอนโด ฯ คงค้างลดลงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
Valuation & Action
เรายังคงแนะนำซื้อ AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ประเมินราคาเป้าหมายที่ 11.70 บาท โดย AP น่าจะ
จ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายปี 2567F ที่ 0.54 บาทต่อหุ้น เป็นนัยว่า dividend yield อยู่ราว 6.2% ส่วน
Quality Houses (QH.BK/QH TB) และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) เราแนะนำถือ โดยน่าจะมี
dividend yield ปี 2567F ราว 5.5-5.6% นอกจากนี้ เราคาด Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Land
and Houses (LH.BK/LH TB)* จะให้ dividend yield งวดสุดท้ายอยู่ระหว่าง 3-4% และ เรายังคงแนะนำ
ขายสำหรับ Origin Property (ORI.BK,ORI TB) และ LPN Development (LPN.BK, LPN TB)
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นภายหลังจากการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการก่อนและหลังการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดท่ามกลางหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน, การเร่งตัวขึ้นของ NPL และความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
