วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector ยังมีความเสี่ยงด้านลบต่อประมาณการปี 2567F-2568F ของเรา
จากการสอบถามเบื้องต้น บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ส่วนใหญ่ที่เราศึกษาอยู่น่าจะรายงานพรีเซลรวมใน 4Q67F ชะลอตัวราว 8-10% QoQ และ 20% YoY ขณะที่ เราคาดว่า Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* อาจเป็นเพียงรายเดียวที่มีพรีเซลเติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ จากฐานต่ำ
ส่วน AP Thailand (AP.BK/AP TB)* และ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* อาจจะเห็นพรีเซล 4Q67F หดตัวทั้ง YoY และ QoQ ในขณะที่รายอื่นๆ อาจเห็นพรีเซลลดลงทั้ง YoY หรือ QoQ ดังนั้น เรามองว่าพรีเซลรวมเต็มปีของเราอาจมี downside อีกราว 5% อยู่ที่ 1.71 แสนล้านบาท (-2% YoY) (Figure 3)
แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคยังคงเปราะบางในปี 2568F
ในกรณีที่เรายังคงประมาณ GDP ปี 2567F เติบโตที่ 2.7% เราเห็น downside ต่ออัตราการเติบโตของ GDP ปี 2568F ของเราอยู่ที่ 2.8% (Bloomberg consensus คาด 3.0%) ปัจจัยดังกล่าวส่งผลเชิงลบต่อตลาดอสังหา ฯ ซึ่งมีความสัมพันธ์สูงกับอัตราการเติบโต GDP โดยที่ ธนาคารต่างๆ น่าจะยังคงระมัดระวังและมีมาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจาก NPL ยังอยู่ในขาขึ้น ในขณะที่สินเชื่อที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ (SM) (ค้างชำระ <3 เดือน) ก็เร่งตัวขึ้น (Figure 11-12) ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้น อัตราการปฏิเสธและยกเลิกสินเชื่อจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่ออีก นั่นคือ 50-70% สำหรับกลุ่มระดับกลาง-ล่าง และ +30% สำหรับกลุ่มระดับกลาง-บน ทั้งนี้ เราประเมินว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะถูกปรับลดลงอีกสามครั้ง ครั้งละ 25bps ตลอดปี 2568 ซึ่งนานกว่ากว่าเดิมที่คาดไว้ที่สิ้น 1H68
ผู้เชี่ยวชาญธุรกิจในกลุ่มอสังหา ฯ ยังคงระมัดระวังต่อแนวโน้มปี 2568F
หลังจากตัวเลขต่าง ๆใน 1H67 ที่ออกมาใน 3Q67 ทางศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) คาดว่าการเปิดโครงการใหม่ ๆ และยูนิตที่ขายได้ในปี 2567F จะลดลง 34% YoY และ 24% YoY ตามลำดับ จากนั้นปี 2568F จะฟื้นตัวขึ้น 10% YoY แต่เนื่องจากตัวเลขอสังหา ฯ ต่างๆ จนถึงปัจจุบันนี้ชะลอตัวกว่าคาด ดังนั้น เราจึงคาดว่าจะมี downside ต่อประมาณการของ AREA โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ล่าสุดที่เผยประมาณการยอดโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 4-5% และการเปิดโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น 5%
ส่วนศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB Economic Intelligence Center: SCB EIC) ดูเหมือนจะมองตลาดในแง่ลบ (bearish) มากกว่ารายอื่น ๆ โดยคาดว่ายอดโอน (transfer) จะหดตัวถึง 9-10% ในปี 2567F และลดลงอีก 1-3% ในปี 2568F อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญธุรกิจอสังหา ฯ และบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ มีมุมมองไปในทิศทางเดียวกันว่ากลุ่มโครงการคอนโดมิเนียมอาจฟื้นตัวขึ้นเป็นเพราะมีโครงการคงค้างลดลงมากในช่วงห้าปีที่ผ่านมาสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ในขณะที่อุปสงค์ส่วนเพิ่มจะได้จากผู้ซื้อชาวต่างชาติ
Valuation & Action
เราประเมินว่ากำไรหลักโดยรวม 4Q67F ที่จะประกาศออกมามีแนวโน้มชะลอตัวจากพรีเซลย่ำแย่ แต่การขายสินทรัพย์ของ LH อาจช่วยดันให้กำไรสุทธิรวม 4Q67F ของกลุ่มเติบโต QoQ (Figure 2) ขณะที่เราเห็น downside ต่อประมาณการการเติบโตกำไรรวมที่ -22% YoY ในปี 2567F และ +9% YoY ในปี 2568F ตามแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคแย่ลงในปีหน้า สำหรับระยะสั้น เรามองว่า AP (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมายที่ 11.70 บาท), QH (แนะนำถือ ราคาเป้าหมายที่ 2.10 บาท) และ PSH (แนะนำถือ ราคาเป้าหมายที่ 10.00 บาท) จะมี dividend yield ดูสูงน่าสนใจอยู่ราว 5.8-6.4% (Figure 4)
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายใหม่ที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ จากรัฐบาล อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงด้านลบได้แก่ ความเป็นไปได้ในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ มาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนการเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL และความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด
