สหรัฐจ่อเผชิญ ‘ผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่’ ท่ามกลางภาวะ ‘ดอกเบี้ยขาขึ้น’

Key Points

• ธนาคารกลางยุโรปเตือนนักลงทุน “ระมัดระวัง” เหตุความปั่นป่วนภาคการเงินยังไม่จบ
• แบงก์สหรัฐปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาฯ ตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน 11.2%
• บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ 2 แห่งในสหรัฐผิดนัดชำระหนี้ และ 1 แห่งอยู่ในการเฝ้าระวังของเจ้าหน้าที่รัฐ

หลังจากความปั่นป่วนในภาคธนาคารพาณิชย์ของสหรัฐเริ่มปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อวานนี้ (4 เม.ย. 2566) ธนาคารกลางยุโรป (ECB) แถลงเตือนนักลงทุนว่าให้ตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบ เนื่องจากความวุ่นวายในภาคการเงินอาจยังไม่จบลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน “ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์” 

บทวิเคราะห์ “Banking’s Next Threat? It Might Be Commercial Real Estate” ของสำนักข่าวบลูมเบิร์ก (Bloomberg) ระบุว่า ภาคธนาคารของสหรัฐปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เริ่มต้นตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 จนปีที่แล้วเพิ่มขึ้นมา 11.2% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2549

 ทั้งนี้ ปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์คิดเป็นเกือบ 24% ของสินเชื่อธนาคารทั้งหมด ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการณ์การเงินปี 2551 และจากข้อมูลซึ่งรวบรวมโดยสำนักข่าวบลูมเบิร์กชี้ว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐผิดนัดชำระหนี้แล้วอย่างน้อย 2 ราย และอยู่ในการเฝ้าระวัง (A Watch List) อีก 1 ราย ประกอบด้วย

1. แปซิฟิค อินเวสเมนท์ แมเนจเม้นท์ (Pacific Investment Management) บริษัทให้เช่าพื้นที่สำนักงานสหรัฐ ผิดนัดชำระหนี้ “หุ้นกู้ใช้หลักทรัพย์เป็นหลักประกัน” (Mortgage Note) มูลค่า 1,700 ล้านดอลลาร์ (5.61 หมื่นล้านบาท)  สำหรับอาคาร 7 แห่งในเมืองซานฟรานซิสโก บอสตัน และนิวยอร์ก

2. บุ๊คฟิลด์ (Bookfiled) บริษัทเพื่อการลงทุนในสหรัฐ​ ผิดนัดชำระหนี้เงินกู้สำหรับพื้นที่สำนักงานและอาคารพาณิชย์ที่ใช้ขายของ (Complex) 2 แห่งในเมืองลอสแอนเจลิส และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 1,200 ล้านดอลลาร์ (ประมาณ 3.96 หมื่นล้านบาท)

3. เวอร์นาโด เรียลตี้ ทรัสต์ (Vornado Realty Trust) บริษัทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เข้าไปอยู่ในรายชื่อเฝ้าระวังผิดนัดชำระหนี้ของทางการสหรัฐเช่นเดียวกัน

ด้านนักเศรษฐศาสตร์จำนวนหนึ่งประเมินว่า จากสภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลให้สภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจรวมทั้งในบริษัทต่างๆ ลดน้อยลง ทำให้ธนาคารพาณิชย์จำนวนมากออกมาตรการเข้มงวดนำไปสู่การปล่อยสินเชื่อที่ยากขึ้นจนสภาพการเงินฝืดเคือง และเศรษฐกิจหดตัว และที่สำคัญภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาคส่วนที่สร้างหนี้มากที่สุดในระบบเศรษฐกิจสหรัฐ ดังนั้นสภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นดังกล่าวจึงเข้าไปกดดันภาคอสังหาฯ จนท้ายที่สุดเกิดการผิดนัดชำระหนี้ขึ้น 

ด้าน ปีเตอร์ บูควาร์ ประธานกรรมการบริหารสูงสุด (ซีอีโอ) ของเบลคลีย์ ไฟแนนเชียล กรุ๊ป (Bleakley Financial Group) กล่าวว่า “เราเตือนลูกค้ามานานแล้วว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ “อยู่ในความเสี่ยง” ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว สถาบันการเงินต่างๆ จึงพยายามลดความเสี่ยงโดยลดการปล่อยกู้ลงด้วย ซึ่งก็อาจจะทำให้เกิดแรงขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอย่างมากด้วยราคาที่ลดกระหน่ำ”

ส่วน ดัชนีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (NCREIF Property Index) ปรับตัวลดลง 3.5% ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ซึ่งเป็นการย่อตัวลงของดัชนีฯ ที่มากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการณ์การเงินปี 2552 

ทั้งนี้ ผลกระทบดังกล่าวไม่ได้กระจุกตัวอยู่เพียงในสหรัฐเท่านั้น ทว่า "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ REIT ของภูมิภาคเอเชียต่างได้รับผลกระทบไปด้วย แม้ในช่วงแรกนักวิเคราะห์จะประเมินว่าการกลับมาเปิดประเทศจะมีส่วนให้ดัชนีกองทรัสต์เอสแอนด์พี เอเชีย แปซิฟิก (S&P Asia Pacific REIT) ปรับตัวสูงขึ้น ทว่าด้วยสภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจากธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ส่งผลให้ดัชนีฯ ดังกล่าวไม่สดใสตามที่นักวิเคราะห์คาดการณ์

โดยปกติแล้ว สภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว ซึ่งสอดคล้องกับดัชนีเอ็มเอสซีไอ (MSCI) ที่ชี้ชัดว่ากิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์เดือนก.พ. ในเอเชีย แปซิฟิกลดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 และต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2566

 ท้ายที่สุด อีซีบี ระบุว่า “วิกฤตการณ์การเงินครั้งนี้อาจยังไม่จบ” และจำเป็นต้องจับตาภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐต่อไป 

“สำหรับผู้ลงทุนที่นำเงินซื้อกองทุนที่ไม่มีสภาพคล่อง ทางอีซีบีอนุญาตให้ถอนเงินออกได้ โดยต้องแจ้งล่วงหน้าก่อน 2-3 วัน เนื่องจากหากทุกคนเข้ามาถอนเงินพร้อมกันโดยไม่แจ้งล่วงหน้าอาจเกิดปัญหาสภาพคล่องและจะเป็นการบังคับกองทุนให้ขายสินทรัพย์ออกมาเพื่อนำสภาพคล่องกลับมาให้นักลงทุน”

 ด้านดัชนีเอ็มเอสซีไอของภาคอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป (The MSCI real estate index) ซึ่งสะท้อนราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และขนาดเล็กของยุโรปปรับตัวลดลง 14% ในช่วงเดือนมี.ค. ที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนว่าภาคส่วนดังกล่าวตกอยู่ในสภาวะตึงตัว 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์