“รถไฟฟ้าสีส้ม” จุดพลุ 4 ทำเลอสังหาฯ โฟกัสแนวราบไม่เกิน 5 ล้าน

           ความเคลื่อนไหวการเริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่อย่าง รถไฟฟ้า ส่งผลในหลายมิติทั้งราคาที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และกำลังซื้อนบริเวณดังกล่าว   หลังจากคณะรัฐมนตรีอนุมัติผลการคัดเลือกเอกชนเข้าร่วมลงทุน โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)  บริษัททางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพจำกัด (มหาชน) หรือ BEM  หลังจากนั้น การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้ลงนามกับ BEM และ บริษัท ช. การช่าง จำกัด (มหาชน) หรือ CK  ให้ออกแบบและดำเนินการก่อสร้างโยธา ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ (ส่วนตะวันตก) รวมถึงให้จัดหาระบบรถไฟฟ้าตลอดสายสีส้ม ทั้งช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ (ส่วนตะวันตก) และช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ส่วนตะวันออก)

         “ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC”  ประเมินเปิดโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่ ๆ  รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ส่วนตะวันออก) มีแผนเปิดให้บริการในช่วงปลายปี  2570 หรือไม่เกินต้นปี 2571 

         ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ตั้งแต่ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แยกลำสาลี ไปจนถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก ประกอบกับการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก-สำโรง) และสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี-วัดพระศรีมหาธาตุ-มีนบุรี) เป็นการเปิดโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่ ๆ

               

         ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 สะท้อนว่า ทำเลที่ไม่ได้อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก แต่ยังอยู่ใกล้เคียง หรือเชื่อมต่อกับทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกได้ อย่างกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก (ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ ลาดกระบัง) และกรุงเทพฯ ชั้นกลางฝั่งเหนือ (เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว) ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อ ที่อยู่อาศัยแนวราบ มากกว่าทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ (ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก) ซึ่งเป็นทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกโดยตรง 

           

          ส่วนของผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียม สนใจทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ

         อย่างไรก็ดี SCB EIC มองว่า การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกตามแผนช่วยให้เกิดความสะดวกในการเดินทาง ซึ่งจะหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกให้มีความคึกคักขึ้น โดยเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นสาย ถึงกลางสาย 

      

             ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นทำเลที่มีที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ขยายตัวอย่าง คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก โดดเด่นในปี 2566 โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 4,108 หน่วย (+209%YOY) ซึ่งผู้ประกอบการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ส่งผลให้ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สูงกว่าทำเลอื่น ๆ อย่างโดดเด่น คิดเป็นสัดส่วน 55% ของหน่วยเปิดขายใหม่โดยรวม สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี 2567  ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 1,836 หน่วย หดตัว -10% จากฐานที่สูงในช่วงเดียวกันของปี 2566

            ขณะที่หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออก (ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ และลาดกระบัง) ในปี 2566 อยู่ที่ 2,888 หน่วย หดตัว -42%YOY และยังมีแนวโน้มหดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2567
            โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 878 หน่วย (-34%YOY) สะท้อนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอย่างระมัดระวัง สอดคล้องกับอุปสงค์ที่หดตัวมาก และที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับสูง

            สำหรับทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งเหนือ (เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว) แม้หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในปี 2566 จะขยายตัวจากปี 2565  อีกทั้ง ยังมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2567 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 579 หน่วย (+18%YOY) แต่ก็พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยด้านต้นทุนที่ดิน ที่ราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลางอยู่ในระดับสูง และยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูง

        สำหรับในช่วงปลายสาย ได้แก่ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังเป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยทำเลนี้เป็นพื้นที่ศักยภาพต่อเนื่องมาจากในแถบบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูง ประกอบกับราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าทำเลบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูงค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกมาก โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท

       สำหรับทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และพื้นที่ใกล้เคียงยังมีความท้าทายด้านหน่วยเหลือขาย ประกอบกับส่วนใหญ่พึ่งพากำลังซื้อปานกลาง-ล่าง รวมถึงราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

       การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ท่ามกลางแนวโน้มการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นไปตามราคาที่ดิน 

               ครึ่งปีแรกของ 2567  หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงรวมกันอยู่ที่ 3,400 หน่วย หดตัว -28% จากในช่วงเดียวกันของปี 2566 สอดคล้องกับภาพรวมของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่หดตัวมาก

           ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะกำลังซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ ก็ยังพบว่า อัตราการขายได้ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ก็ยังต่ำกว่าในปี 2566 ในทุกทำเล สอดคล้องกับภาพรวมของอัตราการขายได้ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่หดตัวเช่นกัน

           ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า หรือกรณีที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลนี้ ก็ยังจำเป็นต้องพิจารณาการแข่งขันกับโครงการระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลอื่น ๆ ซึ่งยังมีตัวเลือกตอบโจทย์ผู้ที่มีกำลังซื้ออยู่มากประกอบกันอีกด้วย