เจาะลึกตลาดคอนโด 'รัชโยธิน' เหตุใดเหมาะซื้ออยู่อาศัย 'มากกว่า' ลงทุน?

แต่ไม่นานมานี้ เริ่มเห็นสัญญาณการเก็งกำไร หรือ "ดีมานด์เทียม" หนาตาขึ้น จากการที่แบงก์หย่อนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ต้องเข้ามาควบคุม  ผ่านมาตรการแอลทีวี (LTV) เพื่อสะกัดไม่ให้เกิดปัญหาลุกลามต่อไปในอนาคต

ถามว่าวันนี้ตลาดคอนโด ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจหรือไม่? 

จากบทวิเคราะห์เจาะลึกของศูนย์วิจัย “Krungthai COMPASS” ของธนาคารกรุงไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมหลายย่านยังมีความน่าสนใจ  จากทำเลที่ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม “ย่านรัชโยธิน”

“กณิศ อ่ำสกุล” นักวิเคราะห์ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS  เปิดเผยว่า  คอนโดย่านรัชโยธินน่าสนใจ เพราะรัชโยธินถือเป็นทำเลที่เหมาะมาก สำหรับคนที่มองหาคอนโดสำหรับใช้อยู่อาศัยจริงๆ เพราะรายล้อมไปด้วยแลนด์มาร์คสำคัญ ทั้งศูนย์การค้า สถานศึกษา โรงพยาบาล แถมการคมนาคมสะดวก มีรถไฟฟ้าผ่านเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง  ทำให้ช่วงที่ผ่านมามีผู้พัฒนาโครงการเปิดโครงการมากมาย โดยมีถึง 11,561 ยูนิตจาก 35 โครงการ ทั้งจากโครงการเก่าและโครงการใหม่ ครอบคลุมทุกระดับราคา

อย่างไรก็ตาม ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดในย่านนี้  มี3ประเด็นหลักที่ต้องศึกษาข้อมูล และตอบคำถามให้ได้ เพื่อให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ ตรงกับความต้องการ

     คำถามแรก.. แพงไปหรือไม่? จากการวิเคราะห์ของกรุงไทย พบว่า ราคาคอนโดย่านนี้อยู่ระดับกลางและยังต่ำ  ราคามีตั้งแต่ต่ำกว่า1 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป  แต่โดยเฉลี่ยราคาอยู่ที่ 1.12แสนบาทต่อตารางเมตร ดังนั้นหากเป็นคอนโดราว 30 ตารางเมตร ราคาคอนโดก็จะตกอยุู่ที่ราว 3.4 ล้านบาท คนที่มีกำลังซื้อคอนโดระดับนี้ ต้องมีรายได้เกิน 3.5 หมื่นบาทต่อเดือน​

ราาดังกล่าว ถือว่าถูกหากเทียบกับคอนโดรอบตัวเมือง เช่น อโศก สุขุมวิท พญาไท พระราม 9 ฯลฯ ที่ราคาคอนโดเฉลี่ยตกอยู่ที่ 1.57 แสนบาทต่อตารางเมตร  หากวัดจากขนาดเดียวกันที่ 30 ตารางเมตร ราคาคอนโดจะอยู่สูงถึง 4.7 ล้านบาท ผู้ซื้อจะต้องมีรายได้เกิน 5 หมื่นบาทขึ้นไป หรือวัดจากคอนโดในเมืองที่ราคาต่อตารางเมตรสูงถึง 2แสนบาท เฉลี่ยราคาอยู่ที่ 6 ล้านบาท  คนที่ซื้อได้ต้องมีรายได้มากกว่า 6.5หมื่นบาทต่อเดือน  ดังนั้นราคาคอนโดแถวรัชโยธินยังถือว่าเป็นระดับราคาที่สมเหตุสมผล

คำถามที่สอง.. เสี่ยงเกิด “Oversupply”หรือไม่?   หากดูยูนิตเหลือขายในย่านนี้ ในช่วงปี 2558 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2562 พบว่ามีการเร่งเปิดคอนโดใหม่ค่อนข้างมาก ทำให้พื้นที่รัชโยธินมียูนิตเหลือขายถึง 2,910 ยูนิต  เพิ่มขึ้นกว่า 6 เท่าจากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2558-2560 แต่หากดูระยะเวลาขายคอนโด เมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว พบว่า พื้นที่ย่านรัชโยธินมีการขายเร็วกว่าตลาด อยู่เพียง 10.8เดือน หากเทียบกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ ต้องใช้ระยะเวลาขายถึง 18 เดือน  ดังนั้นแม้ยูนิตเหลือขายจำนวนมาก แต่คอนโดย่านนี้ขายได้รวดเร็ว  ทำให้ยูนิตเหลือขายทยอยลดลง  สะท้อนว่า คอนโดในย่านรัชโยธิน โอกาสเกิดโอเวอร์ซัพพลายมีน้อยกว่า บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง

คำถามสุดท้าย.. ถ้าต้องการซื้อเพื่อลงทุน ผลตอบแทนคุ้มค่าแค่ไหน ?  หากดูจากราคา  Re Sale หรือราคาส่วนต่างวันขายกับวันซื้อ พบว่า คอนโดในย่านนี้ ตั้งแต่ 2557-2561 ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.8%  ขณะที่พื้นที่อื่นๆ ในช่วงเวลาเดียวกัน เช่น เพลิตจิต ชิดลม เพิ่มขึ้นสูงถึง 7.3% ,สีลมสาธร 7.2% และ สุขุมวิท 6.4% แต่คาดว่า คอนโดในย่านรัชโยธิน เมื่อมีไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคต มีโอกาสที่ราคา Re Sale จะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 6% ได้

หากดูผลตอบแทนคอนโดมือสอง หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 5% เทียบกับคอนโดในทำเลอื่นๆ พบว่าได้ผลตอบแทนสูงถึง 5.7-5.8% ทำให้ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าในพื้นที่นี้ "ต่ำกว่า" พื้นที่อื่นๆ  หากรวมผลตอบแทนทั้งสองแบบ ทั้งซื้อเพื่อปล่อยเช่าและขาย ในช่วงระยะเวลา 10ปี พบว่าการลงทุนในพื้นที่รัชโยธินจะให้ผลตอบแทนเพียง 3.2% ต่ำกว่าบางพื้นที่ ที่ได้ผลตอบแทนสูง ตั้งแต่ 4.8-6.6% เช่น เพลิตจิต ชิดลม สุขุมวิท เป็นต้น ดังนั้นมองในแง่การซื้อเพื่อลงทุน “อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีนัก”

“คอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่หากเป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า อาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี ”นายกณิศกล่าว