RML รุก 'เศรษฐีวัยรุ่น' รวยสินทรัพย์ดิจิทัล ดันกำไร 'เทิร์นอะราวด์'

4 เดือน (22 ม.ค.2564) ในตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) ของ 'กรณ์ ณรงค์เดช' แห่ง บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML ผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่ของประเทศไทย ที่ธุรกิจมีส่วนแบ่งทางการตลาด (มาร์เก็ตแชร์) เบอร์1 ของไทย ในแง่ของคอนโดมิเนียมหรูระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป 

หลัง 'ตระกูลณรงค์เดช' ต่อจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัญชาติไทยรายแรกของ 'ไรมอน แลนด์' ผ่านบริษัท เคพีเอ็นแลนด์ จำกัด จำนวน 23.97% (ตัวเลข 26 มี.ค.64) และเข้ากุมบังเหียนธุรกิจเต็มตัวตั้งแต่กลางปีที่แล้ว

'กรณ์ ณรงค์เดช' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร RML ให้สัมภาษณ์พิเศษ 'หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ' ว่า ภารกิจท้าทายแรกคือ นำทัพใหญ่ 'รีแบรนดิ้ง' RML โดยปรับภาพลักษณ์ใหม่ให้สามารถเข้าถึงได้ง่ายและมีความทันสมัยมากขึ้น เดิมเอ่ยถึงไรมอนแลนด์ลูกค้าส่วนใหญ่คิดถึง 'ความหรูหราระดับผู้ใหญ่ แต่จับต้องไม่ได้' ดังนั้นหน้าที่ของผมคือ จะต้องทำให้ดีเอ็นเอไรมอนแลนด์ชัดเจนในปีนี้

ถือเป็นปีแห่งการปรับยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ ! ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่มองว่าในวิกฤติย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ จาก 'จุดแข็ง' ของไรมอนแลนด์ที่พอร์ตลูกค้าต่างชาติ , ทำเล และคุณภาพโครงการพรีเมียม แต่เมื่อมีวิกฤติโควิด-19 ทำให้ลูกค้าต่างชาติเข้ามาไม่ได้ ทำให้บริษัทต้องปรับพอร์ตใหม่ ด้วยการรุกตลาดอสังหาฯ ในประเทศ ซึ่งค้นพบว่าตลาดไทยยังมีศักยภาพอีกมาก โดยลูกค้าระดับเศรษฐีไทยไม่มีวันหมดไปจริงๆ ถึงจะเกิดวิกฤติ แต่ทุกวันนี้บริษัทยังขายได้ทุกวัน

ดังนั้น กลยุทธ์ขยายการลงทุนในปัจจุบันจะเน้นลูกค้า 'กลุ่มเดิม' และ 'กลุ่มใหม่' โดยลูกค้ากลุ่มเดิมจะเป็นกลุ่มของเศรษฐีมีอายุ ซึ่งบริษัทจะพยายามรักษาฐานลูกค้าไว้เช่นเดิม พร้อมการขยายฐานลูกค้ากลุ่มใหม่

โดยลูกค้ากลุ่มใหม่ที่กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญคือ 'เศรษฐีอายุน้อย' อายุเฉลี่ย 20-35 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าวัยรุ่นอายุน้อยที่มีพอร์ตการลงทุนใน 'สินทรัพย์ดิจิทัล' (Digital Asset) อย่าง บิทคอยน์ (Bitcoin) , ธุรกิจสตาร์อัพ , คริปโตเคอเรนซี่ เป็นต้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ได้เข้ามาเป็นฐานลูกค้าใหม่ของบริษัทมากยิ่งขึ้น และเป็นกลุ่มที่มีความเป็นตัวเองสูงสามารถตัดสินใจซื้อได้ทันที ไม่เหมือนอดีตที่จะซื้อต้องถามพ่อแม่ก่อน 

สะท้อนผ่าน โครงการเดอะ ลอฟท์ สีลม ที่โครงการปิดการขายไปแล้ว ด้วยสัดส่วนลูกค้าวัยรุ่น คิดเป็น 60-70% ของทั้งโครงการ โดยโครงการดังกล่าวราคาขายเฉลี่ยต่อห้องอยู่ที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป อีกจุดเด่นที่ตอบโจทย์ลูกค้าวัยรุ่นคือสไตล์โครงการมีความทันสมัย สอดรับกับกลยุทธ์การรีแบรนด์ดิ้งของ ไรมอนแลนด์อะไรที่ทันสมัย และมีความยูนีคไม่เหมือนคนอื่น บริษัทกำลังทำตั้งแต่โลโก้ , แบรนด์ , ดีเอ็นเอ และ Core Value

'ยอมรับว่าภาพของอุตสาหกรรมอสังหาฯ ในปัจจุบันตลาดมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก ซึ่งลูกค้าดั้งเดิมของไรมอนแลนด์และเคพีเอ็นจะเป็นกลุ่มเศรษฐีมีอายุ แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา กลับพบว่ามีกลุ่มลูกค้าวัยรุ่นเข้ามาเป็นลูกค้าเพิ่มมากขึ้น ถือเป็นอีกหนึ่งฐานลูกค้าที่กำลังให้ความสำคัญ แต่นโยบายเราต้องการขยายฐานลูกค้าทั้งสองฝั่งควบคู่กันไป'

อีกทั้ง บริษัทวางแผนส่งเสริมการขาย ด้วยการจัดโปรโมชั่นราคาพิเศษ และเน้นขายผ่านช่องทาง Online ด้วยกลยุทธ์ O2O (Online to Offline) เพื่อให้ลูกค้าสามารถรับชมโครงการระดับลักซ์ชัวรี่ผ่านระบบ Online ก่อนตัดสินใจเข้าชมโครงการจริง เพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อและเข้าถึงลูกค้าโดยตรง ซึ่งคาดว่าจะสามารถผลักดันยอดขายโครงการได้เพิ่มมากขึ้น

เขา บอกต่อว่า สำหรับแผนธุรกิจของบริษัทยังหันมาเน้น 'กระจายความเสี่ยง' ของธุรกิจ ด้วยการสร้างพอร์ต 'รายได้ประจำ' (Recurring Income) ที่สร้างสินทรัพย์ที่มั่นคงด้านรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทตั้งเป้าหมายภายใน 3-5 ปี (2565-2569) สัดส่วนพอร์ตรายได้ประจำ (ค่าเช่า) อยู่ที่ 30% ของรายได้รวม

โดยโครงการแรกที่จะมีโอกาสเข้ามาเป็นรายได้ประจำเข้ามาคือ โครงการอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านสุขุมวิท ปัจจุบันอยู่ในระหว่างการก่อสร้างคือ “โครงการ วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์” (One City Centre–OCC) มีพื้นที่ประมาณ 60,000 ตารางเมตร โดยโครงการนี้เป็นการร่วมทุนในสัดส่วน 60:40 ระหว่างไรมอนแลนด์กับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท เอเชีย คาดว่าจะเปิดเชิงพาณิชย์ได้ไตรมาส 4 ปี 2565 และมีรายได้ค่าเช่าเข้ามาปีละ 1,000 ล้านบาท 

และอีกหนึ่ง 'ธุรกิจใหม่' (New Business) ที่จะเข้ามาเป็นรายได้ประจำคือ 'ธุรกิจโรงแรม' ที่ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจากับพาร์เนอร์ร่วมลงทุนสร้างโรงแรมแห่งใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) โดยเบื้องต้นจะเป็นรูปแบบพาร์ทเนอร์ลงทุนที่ดินและไรมอนแลนด์ลงเงิน คาดว่าภายในปีนี้จะมีความชัดเจนและมีโอกาสเห็นพอร์ตธุรกิจโรงแรมเข้ามา 'ตอนนี้ดีลลงทุนโรงแรมอยู่ในเตาอบใกล้จะสุกพร้อมเสิร์ฟแล้ว' รวมทั้งบริษัทยังมองหาโอกาสลงทุนแบบซื้อกิจการ (M&A) อีกด้วย แต่ยังไม่เห็นดีลสวยๆ ราคาเหมาะสม 

ขณะที่ ในปี 2564 บริษัทจะมีการเปิดโครงการใหม่จำนวน 3 แห่ง มูลค่ารวม 'หมื่นล้านบาท' ซึ่งเป็นโครงการใหม่ภายใต้ดีเอ็นเอของไรมอนแลนด์ยุคใหม่ ดังนั้น ทิศทางผลประกอบการของบริษัทจะกลับมา 'เทิร์นอะราวด์' (พลิกบวก) แน่นอน หลังจากปี 2563 พลิกขาดทุนสุทธิ 718.30 ล้านบาท และมีรายได้ 3,173.27 ล้านบาท 

แม้ในปี 64 ยังไม่มีโครงการใหม่ที่จะเข้ามาโอนเพิ่ม เนื่องจากโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจะมีการโอนอีกครั้งในปี 2565 คือ โครงการ Estell และในปี 2566 คือ โครงการ TAIT สาทร 12 แต่ในปีนี้บริษัทจะต้องเร่งการขายและโอนโครงการเดิมที่ลูกค้าซื้อไปแล้ว เพื่อสร้างรายได้เข้ามาต่อเนื่อง 

นอกจากนี้ บริษัทกำลังศึกษากลับมาลงทุนโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว) อีกครั้ง หลังจากเคยทำโครงการแนวราบมานานแล้ว ซึ่งข้อดีของโครงการแนวราบคือรับรู้รายได้ทันที ปีนี้คาดว่าไตรมาส 4 ปี 2564 จะได้ข้อสรุปการลงทุนโครงการแนวราบ ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีที่ดินทำเลทองรอลงทุนแล้ว เบื้องต้นน่าจะเป็นโครงการระดับซุปเปอร์ไฮเอนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 

สำหรับภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่ปกติเหมือนเดิม แต่เชื่อว่าในปี 2564 จะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว คาดว่าผู้ซื้อในและต่างประเทศจะทยอยเพิ่มขึ้น เนื่องด้วยความน่าสนใจของราคาอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันที่มีราคาที่น่าดึงดูด และมีผลตอบแทนในการลงทุนที่สูง เมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นๆ ประกอบกับศักยภาพของประเทศไทยมีความพร้อมในด้านต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางด้านสาธารณสุข 

รวมทั้งประเทศไทยยังเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำหรับการลงทุนของนักธุรกิจทั่วโลก รวมถึงชาวต่างชาติที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะ 'ชาวจีน' ที่มองหาบ้านหลังที่สองในประเทศที่มีความปลอดภัยและสาธารณสุขที่ดี จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ เพียงแต่รอโอกาสเข้ามายังประเทศไทย เมื่อมีการเปิดประเทศอย่างเป็นทางการ

 

‘กำไรหุ้น’ สปอนเซอร์นาฬิกาหรู

แม้ตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารงานรัดตัว แต่ กรณ์ ณรงค์เดช ลูกชายคนสุดท้องของ เกษม ณรงค์เดช ยังหาเวลาสร้างความตื่นเต้นจากตลาดหุ้น ด้วยสไตล์การลงทุนชื่นชอบ 'หุ้นเก็งกำไร' เพราะทำให้สนุกสนานในการลงทุน ซึ่งความหมายหุ้นเก็งกำไรของผมไม่ได้หมายถึง“หุ้นปั่น”แต่เป็นหุ้นที่มีความเคลื่อนไหวตลอด หรือหุ้นที่อยู่ในกระแสช่วงเวลานั้นๆ

พอร์ตลงทุนต่ำกว่า 'พันล้านบาท' โดยในพอร์ตตอนนี้มีหุ้นอยู่ประมาณ 7-8 ตัว ขณะที่ 'ผลตอบแทน' (รีเทิร์น) ในแต่ละครั้งจะนำมาซื้อสิ่งของที่อยากได้อย่าง 'นาฬิกา' ซึ่งนาฬิกาตัวเองที่ชอบและยากได้ไม่ได้ควักเงินส่วนตัวมาซื้อเลย แต่ได้รับการสนับสนุนจากสปอนเซอร์รายใหญ่อย่างตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)

สำหรับจุดเริ่มต้นการลงทุนเมื่อ 7-8 ปีก่อน ตอนนั้นเข้ามาลงทุนครั้งแรกแบบมั่วๆ แม้หุ้นขาดทุนหนักก็ไม่ 'ตัดขายขาดทุน' (Cut Loss) แต่ช่วงระยะหลังเริ่มปรับการลงทุนใหม่มีสติมากขึ้น

'ลงทุนแรกๆ สนุกดีตื่นเต้นรู้สึกเหมือนกำลังเล่นไพ่ เพราะส่วนตัวชอบเล่นหุ้นเก็งกำไรและไม่ใช่หุ้นปั่น ส่วนใหญ่จะเป็นหุ้นราคาอยู่ที่ระดับ 6-7 บาทต่อหุ้น'

โดยลงทุนช่วงแรกหุ้นที่ทำให้พอร์ต 'ติดลบ' หนักๆ คือ หุ้น เวิร์คพอยท์ เอ็นเทอร์เทนเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ WORK เข้าซื้อรอบสุดท้ายต้นทุนราคาประมาณ 89 บาทต่อหุ้น แต่ก่อนหน้านั้นก็ซื้อขายได้กำไรหลายรอบแล้ว ช่วงนั้นราคาหุ้นเคยขึ้นไปถึง 110 บาทต่อหุ้น ก็ไม่คิดว่าราคาจะร่วงหนักและไม่กลับขึ้นไปเหนือต้นทุน

ด้าน 'กลยุทธ์ลงทุน' ศึกษาดูในแง่ของพื้นฐานธุรกิจ ผสมกับถูกสะตากับตัวเอง เพราะบางครั้งหุ้นที่นักลงทุนอื่นๆ เล่นได้กำไร แต่ตัวเองไม่เคยลงทุนแล้วได้กำไรเลยแสดงว่าจริตไม่ตรงกัน ส่วนตัวจะลงทุนครั้งแรกไม่มาก แต่หลังจากรู้พฤติกรรมของหุ้นแล้วถึงกล้าที่จะเพิ่มเงินลงทุนให้มากขึ้น

สำหรับ หุ้นที่ผ่านมาเคยลงทุน เช่น หุ้น ศรีตรังโกลฟส์ จำกัด (มหาชน) หรือ STGT หุ้นถุงมือยางที่ลงทุนแล้วสนุกมาก เพราะเข้าตลาดหุ้นช่วงแรกๆ ราคาขึ้นลงเร็วมากซื้อขายแทบไม่ทัน ตัวนี้เข้าออกได้รีเทิร์นบวกประมาณ 2-3 รอบ

หุ้น อาร์ แอนด์ บี ฟู้ด ซัพพลาย จำกัด (มหาชน) หรือRBF ผู้ผลิตและจำหน่ายวัตถุที่เป็นส่วนผสมอาหาร (food ingredients) ปัจจุบันราคาหุ้นปรับตัวขึ้นมาเร็วมาก มองว่าเป็นหุ้นที่ได้รับอานิสงส์จากเป็นผู้ผลิตวัตถุดิบในส่วนผสมของอาหารผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ

และอีกตัว หุ้น คาราบาวกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ CBG มองว่าน่าจะได้ประโยชน์จากกระแสกัญชง-กัญชา เพราะเป็นหนึ่งในบริษัทที่มีโอกาสทำผลิตภัณฑ์เครื่องดื่มในพืชที่อยู่ในกระแสตอนนี้ ซึ่งปัจจุบันราคาหุ้นก็มีความเคลื่อนไหวรับข่าวดังกล่าวตลอด