'โคโรน่า' ซ้ำเติมสถานการณ์จีนยืดโอนคอนโดในไทย

จากการที่องค์การอนามัยโลก (WHO)ประกาศยกระดับสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 เป็น ‘ภัยพิบัติฉุกเฉินระดับโลก’ หลังยอดผู้เสียชีวิตในจีนเพิ่มต่อเนื่อง สะเทือนธุรกิจทั่วโลก หนึ่งในนั้นหนีไม่พ้นอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เคยเติบโตแบบก้าวกระโดดในช่วง2-3 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อของคนจีน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่ในปี 2562 ตลาดจีนซื้ออสังหาฯไทยเริ่มชะลอตัว จากค่าเงินบาทแข็งค่า สงครามการค้ากระทบกำลังซื้อ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2563 จะยังคงเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่างๆที่เข้ามากระทบ ทั้งในเรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจภายในและภายนอกที่อยู่ในช่วงชะลอตัว กำลังซื้อทั้งกำลังซื้อชาวไทยและกำลังซื้อต่างชาติเกิดการชะลอตัว รวมถึงหลังจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี)มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 แม้ว่า ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น ความตึงเครียดทางการค้าและเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ยังคงยืดเยื้อ ภาษีที่ดินและส่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ล่าสุดผลกระทบจากไวรัสโคโรน่า ที่ค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯในไทย

ส่อลามโอนคอนโดพระราม9-รัชดา

โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา 1 ใน 4 ของนักท่องเที่ยวต่างชาติหรือประมาณ 10 ล้านคน ที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทยคือนักท่องเที่ยวจากจีน และนักลงทุนชาวจีนก็เป็นชาติที่สนใจลงทุนในภาคอสังหาฯในไทยมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา 

“ผลกระทบจากไวรัสโคโรน่า ส่งผลต่อยอดจองห้องพักและรายได้จากการท่องเที่ยวรวมถึงยอดการขายและยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่จะเกิดขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะคอนโดย่าน อโศก พระราม 9 – รัชดาภิเษกซึ่งทราบกันดีว่า เป็นทำเลยอดนิยมสำหรับนักลงทุนชาวจีน  ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยลบที่เข้ามากระทบต่อธุรกิจภาคอสังหาฯในปี 2563”

จีนขอดีลยืดโอน6เดือน-1ปี

ด้านนายธิติวัฒน์ ธีรกุลธัญโรจน์ ประธานบริหารงานฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัทเซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย)ในฐานะตัวแทนการขาย(เอเจนซี่)ที่ทำตลาดจีนเป็นหลักในช่วง2-3ปีที่ผ่านมา ซึ่งปัจจุบันมีลูกค้าที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ต่ำกว่า100ราย พบว่า เริ่มมีลูกค้าทิ้งเงินดาวน์ ไม่มาโอนเมื่อครบกำหนดประมาณ 10% แต่บางโครงการสูงถึง50% มีบางส่วนที่แจ้งกับเอเจนซี่ขอเลื่อนการโอนออกไปอีก6เดือน –1ปี ซึ่งมีนักพัฒนาอสังหาฯบางรายที่ยินยอมให้เวลาลูกค้าเลื่อนการโอนออกไป เนื่องจากแม้จะยึดเงินดาวน์ แต่การเปิดขายเพื่อหาลูกค้าเข้ามาซื้อไม่ใช่เรื่องง่าย จึงเก็บรักษาลูกค้ากลุ่มเก่าจะเกิดประโยชน์ในระยะยาวมากกว่า

ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ไม่เอื้ออำนวยต่อการโอนฯสำหรับลูกค้าชาวจีนจริง โดยมีหลายกรณีที่ส่งผลกระทบตั้งแต่สงครามการค้า การที่รัฐบาลจีนกำหนดบุคคลธรรมดาต้องจำกัดการโอนเงินต่างประเทศมูลค่าไม่เกิน200,000หยวน(10,000ดอลลาร์สหรัฐ)รวมไปถึงเงินบาทแข็งค่าในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลทำให้ลูกค้าชาวจีนต้องซื้ออสังหาฯแพงกว่าปกติ และเหตุการณ์ล่าสุด เชื้อไวรัสโคโรน่า เป็นเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบซ้ำซ้อนทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคชาวจีน ที่จ่ายเงินดาวน์ไปแล้วกว่า30%หลายรายต้องได้รับผลกระทบชะลอการโอน ทั้งทางจิตวิทยา และได้รับผลกระทบในเชิงเศรษฐกิจ

เสนาฯรุกเรียลดีมานด์คนไทย 

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2563 ถือว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯจะเต็มไปด้วยพายุที่สมบูรณ์แบบ (Perfect Storm) เริ่มต้นจากฝุ่นPM2.5 มาถึงไวรัสโคโรน่า ย่อมส่งผลกระทบต่อตลาด จากที่ 1. อัตรายอดขาย (take-up rate)ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่มาจากกลุ่มคนจีน ในปีที่ผ่านตลาดคนจีนหายไปแสดงว่าซัพพลายใหม่ที่ออกมาอาจจะไม่ดีเท่าเดิม 2. กลุ่มคนจีนที่ซื้ออาจจะยกเลิก ดังนั้นจะทำให้ดีมานด์-ซัพพลายที่ดูเหมือนว่า จะยิ่งห่างขึ้นมาก 

ในแง่การปรับตัวของบริษัทหันไปหาเรียลดีมานด์ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ที่ไม่ใช่คนจีนซื้อ จากเดิมที่ไม่มีทาวน์เฮ้าส์ และการขยายไปตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น

“ออริจิ้น”เจาะเศรษฐีหัวเมืองใหญ่

ขณะที่ก่อนหน้านี้ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังจากที่กำลังซื้อจากประเทศต่างประเทศลดลง บริษัทโดยจะหันไปหากำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีหัวเมืองใหญ่” มาเสริมกำลังซื้อที่หายไปของกลุ่มคนจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ เนื่องจากค่านิยมของคนไทยยังให้ความสำคัญกับการมีสินทรัพย์อยู่ในกลางเมือง

นอกจากนี้ยังไปขยายตลาดซีแอลเอ็มวีในกลุ่มที่มีกำลังซื้อระดับเศรษฐีในกัมพูชา ,สปป.ลาว, เวียดนาม และเมียนมาที่ต้องการคอนโด ย่านพร้อมพงษ์ ทองหล่อเพื่อลงทุน ซึ่งคนกลุ่มนี้เลือกที่จะซื้ออสังหาฯไทย เพราะ ราคาอสังหาฯในสิงคโปร์ราคาแพงกว่าไทยมาก ยกตัวอย่าง คอนโดกลางเมืองประเทศไทย ห้องหนึ่งราคา5-10ล้านบาท แต่ถ้าเป็นสิงคโปร์ราคาขั้นต่ำ 30 ล้านบาท ถ้าในมาเลเซียลูกค้าต่างประเทศ จะซื้อได้ต้องราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปถึงอนุญาตให้ซื้อได้

ชี้หากยืดเยื้อกระทบผู้ซื้อไทย

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน)กล่าวถึงการแพร่ระบาดเชื้อไข้หวัดโคโรน่า ว่า หากสถานการณ์ยืดเยื้อเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ การชะลอตัวการเดินทางของนักท่องเที่ยว จะส่งผลทำให้ภาคอสังหาฯในจังหวัดที่พึ่งพาเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยว อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต อาจจะได้รับผลกระทบจากนักท่องเที่ยวที่ลดลง ผลกระทบไปยังผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน ที่ส่วนใหญ่ตลาดของศุภาลัยเป็นกลุ่มลูกค้าคนไทย ประมาณ 95% อาจจะขาดความเชื่อมั่นและชะลอการซื้อ

เขายังกล่าวว่า สำหรับตลาดคอนโด ศุภาลัยมีลูกค้าต่างชาติในบางทำเล ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในแถบสุขุวิท ซึ่งปัจจุบันกำลังเร่งการโอน สินค้าคงค้างที่พร้อมโอน(Inventory)ที่สัดส่วน 80% ในกลุ่มตลาดไม่เกิน3ล้านบาท ที่สามารถเข้าถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐได้