'ครอบครองปรปักษ์' กฎหมายที่เจ้าของที่ดินต้องรู้ ป้องกันถูกแย่งกรรมสิทธิ์

จากกรณีที่มี 'เพื่อนบ้าน' เข้าบุกยึดบ้านร้างที่เจ้าของซื้อทิ้งไว้ โดยอ้างสิทธิ์ 'ครอบครองปรปักษ์' พร้อมยังนำประกาศมาติดไว้ที่หน้าบ้านระบุข้อความว่า 'บ้านหลังนี้ ข้าพเจ้าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย บุคคลใดเข้ามากระทำการใดๆในบ้านและที่ดินและบ้านหลังนี้ ถือว่ามีความผิดฐานบุกรุก จึงประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน'

 

 

ซึ่งเรื่องนี้ทนายดัง 'ทนายเกิดผล แก้วเกิด' ก็ได้ออกมาโพสต์ข้อความผ่านเพจเฟซบุ๊กระบุว่า

 

'การครอบครองปรปักษ์ ก็มีส่วนดีบ้าง สำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่ไม่รู้ว่าใครเป็นเจ้าของ และมีบุคคลเข้าไปครอบครองแล้วลงมือลงแรงพัฒนาที่ดินจนเจริญรุ่งเรือง โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของนานเกินกว่า 10 ปี

ซึ่งตลอดระยะเวลาเกินกว่า 10 ปีที่ผ่านมานั้น ไม่ปรากฏว่ามีบุคคลใดมาหวงห้าม หรือแสดงความเป็นเจ้าของ เพราะขณะนั้นยังเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า

แต่เมื่อ ผู้ที่เข้าครอบครอง ได้ดำเนินการพัฒนาที่ดินจนเจริญงอกงามเป็นเวลาหลายปี จนที่ดินมีราคา และความเจริญเข้าถึง กลับมาแสดงตนว่าตนเองเป็นเจ้าของ

กฎหมายจึงคุ้มครอง ผู้ที่เข้าครอบครองที่ดินแปลงนั้น ให้ได้รับกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ไม่ควรคุ้มครองคนหน้าด้านที่เข้าไปแย่งทรัพย์สินคนอื่นแบบหน้าด้านๆ โดยตัวเองไม่ได้พัฒนา หรือแผ้วถาง สร้างสรรคมาก่อนแต่อย่างใด'

 

 

 

ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร?

 

การครอบครองปรปักษ์ ถูกระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า 'บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์'

 

สำหรับหลักเกณฑ์ในการครอบครองปรปักษ์ มีดังนี้

 

• ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น

 

• ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์ ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบ 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น

 

• ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้

 

• ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382

 

• ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น, มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ์หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย

 

• ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์

 

• แม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตน บุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครองที่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

 

 

ขั้นตอนการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์

 

1. ยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อขอให้มีคำสั่งให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ พร้อมแสดงหลักฐาน
2. ก่อนศาลจะพิจารณา ศาลจะมีหมายส่งไปยังเจ้าของที่ดินที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ดังกล่าว เพื่อให้มาคัดค้าน และศาลจะมีคำสั่งให้ผู้กล่าวอ้างการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินพิพาท เพื่อประกอบการพิจารณา

 

*กรณีไม่มีผู้คัดค้าน ศาลอาจจะมีคำสั่งให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้นั้นต้องนำคำสั่งศาลไปติดต่อกรมที่ดินเพื่อขอเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

 

แนวทางป้องกันสำหรับเจ้าของที่ดิน ไม่ให้กลายเป็นการครอบครองปรปักษ์

 

• หมั่นไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ

ตรวจเช็กเพื่อจะได้รู้ว่ามีใครมายุ่งกับที่ดินของเราหรือไม่ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง โดยสังเกตจากว่ามีร่อยรอยการใช้งาน ทางเดิน ทางรถ รวมถึงตรวจเช็กหลักหมุดให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่มีร่องรอยการเคลื่อนย้านหรือชำรุด

• ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน

เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ และทุกครั้งที่มาตรวจตราที่ดินอย่าลืมตรวจเช็กรั้วกั้นด้วย เผื่อในกรณีที่รั้วอาจเคลื่อนย้ายโดยที่เราไม่รู้ตัว

• ทำธุรกรรมกับกรมที่ดิน

ย้ำความเป็นเจ้าของกับภาครัฐผ่านเอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษร เป็นอีกหนึ่งข้อดีสำหรับเป็นหลักฐานในการยืนยันหากเกิดเหตุครอบครองปรปักษ์ เช่น การขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน คัดสำเนาโฉนด หรือทำรังวัดทุกๆ 5-8 ปี การเสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ

• ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง

เพื่อดำเนินการให้ถูกต้องและเป็นการยืนยันความไม่สมยอม โดยสามารถเจรจาเพื่อทำสัญญาเช่า ซื้อขาย หรือมีสิทธิ์ขับไล่ได้

 

 

ดูเคสต้นเรื่องจากรายการโหนกระแส