รัฐ-อสังหาฯพับแผนแก้กม.ต่างชาติซื้อที่ดิน

นับหนึ่งใหม่แก้กฎกระทรวงมหาดไทยให้ต่างชาติถือครองที่ดิน “กฤษฎีกา” ชี้ “มหาดไทย” นำไปรับฟังความคิดเห็นเอง “วิษณุ” ระบุรัฐบาลสอบตกเรื่องการชี้แจงความรัดกุมของกฎหมายที่ให้เฉพาะ 4 กลุ่มเป้าหมาย สมาคมอสังหาฯ พับแผนยื่นขอเสนอนายกฯ 10 พ.ย. นี้ เตรียมระดมสมอง 15 สมาคมในภูมิภาค สมาคมอาคารชุด สมาคมบ้านจัดสรร ภาคก่อสร้างและออกแบบ คาดได้ข้อสรุปไตรมาสแรกปีหน้า 

มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เคาะถอนร่างกฎกระทรวงปมต่างชาติถือครองที่ดินเป็นที่เรียบร้อยหลังกระแสค้านขยายวงกว้าง เปิดทางทุกฝ่ายเกี่ยวข้องศึกษาข้อมูลผู้เกี่ยวข้องรอบด้าน ผลดี ผลเสีย ต่อสังคมและเศรษฐกิจ 

นายอนุชา บูรพชัยศรี รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรีฝ่ายการเมือง ปฏิบัติหน้าที่โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี เปิดเผยภายหลังการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ว่า ครม.อนุมัติให้กระทรวงมหาดไทยถอนร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของ คนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าว ที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. .... ที่อยู่ระหว่างการตรวจพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เพื่อนำไปศึกษาเพิ่มเติม รวมทั้งรับฟังความเห็นอย่างรอบด้านของผู้ที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้ร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ ครม.อนุมัติวันที่ 25 ต.ค.2565โดยกำหนดหลักเกณฑ์เป็นการเฉพาะเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดินของกลุ่มคนต่างด้าว4 ประเภท ได้แก่ 1.กลุ่มประชาคมโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 1 ไร่ ตาม ม.96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
 

โดยต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท โดยต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ทั้งนี้การได้มาซึ่งที่ดิน ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวโดยทั่วไป ยังคงเป็นไปตามกฎกระทรวง ฯ พ.ศ. 2545 ที่ประกาศใช้อยู่ในปัจจุบัน

“กระทรวงมหาดไทยขอถอนร่างกฎกระทรวง เพื่อนำไปรับฟังความคิดและวิเคราะห์ผลกระทบ และนำไปศึกษาเพิ่มเติมให้มีความรอบคอบ ถี่ถ้วนและครอบคลุมผู้เกี่ยวข้องอย่างรอบด้าน รวมไปถึงการฟังความคิดเห็นจากประชาชนเพื่อพิจารณาถึงผลดีผลเสียที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจและสังคม เพื่อให้ร่างกฎกระทรวงเกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผล ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ”

ย้ำจำเป็นต้องถอนร่างฯ 

นายปกรณ์ นิลประพันธ์ เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฎีกา เปิดเผยว่า ร่างกฎกระทรวงที่ ครม.มีมติถอนออกไปครั้งนี้ กระทรวงมหาดไทยจะเอาไปรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายอีกครั้งและเมื่อรวบรวมความเห็นเสร็จอาจเสนอ ครม.อีกครั้งได้ โดยขั้นตอนนี้ใช้เวลาอย่างน้อย15 วัน หรือว่าเร็วกว่านั้นก็ได้

“กฎกระทรวงไม่ใช่กฎหมายที่เป็น พ.ร.บ.และต้องทำความเข้าใจว่ากฎกระทรวงที่กระทรวงมหาดไทยเสนอเข้ามาเป็นฉบับใหม่ และเป็นคนละส่วนกับกฎกระทรวงในปี 2545 ที่มีการบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ดังนั้นเมื่อกฎกระทรวงฉบับปรับปรุงตกไปก็ต้องกลับไปใช้กฎหมายฉบับเดิม”

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาลกล่าวว่า ในครม.หารือร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยชี้แจงข้อกังวลที่รับฟังจากประชาชน และ ส.ส.ตลอดช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาหลายข้อ และบอกว่ามีความจำเป็นที่ต้องถอนร่างกฎกระทรวงออกไปก่อน
 

 ย้ำต้องรับฟังข้อคิดเห็นจากทุกฝ่าย

ขณะที่นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี ชี้แจงในครม.ว่า สาเหตุที่ต้องถอนร่างกฎหมายฉบับนี้ส่วนหนึ่งมีการทักท้วงว่าการออกกฎหมายสำคัญแม้จะเป็นการแก้ไขกฎกระทรวงก็ต้องมีการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนและผู้ที่เกี่ยวข้อง แบบที่เรียกว่าขั้นตอนของ Public Hearing แต่มีการทักท้วงว่ากฎหมายฉบับนี้ยังไม่ได้ทำ

อย่างไรก็ตาม เข้าใจเจตนาของผู้ผลักดันกฎหมายว่านอกจากการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็ต้องการที่จะทำกฎหมายนี้ให้มีความเข้มงวดมากขึ้นจากร่างกฎกระทรวงที่ออกมาในปี 2545 ที่ตอนนั้นใครจะหอบเสื่อ ผืน หมอนใบ เข้ามาอยู่ในไทยแล้วมาซื้อที่ดินก็ทำได้ แต่ร่างกฎกระทรวงฉบับปัจจุบันนี้ต้องได้รับการอนุมัติ LTR VISA จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ)ก่อน ซึ่งส่วนนี้หากประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนเข้าใจตั้งแต่แรกอาจไม่เป็นปัญหาที่ต้องถอนร่างกฎกระทรวงออกไปเหมือนในปัจจุบัน

ทั้งนี้หากจะนำร่างกฎกระทรวงมหาดไทยที่แก้ไขในเรื่องนี้เข้ามาสู่การประชุม ครม.อีกก็ขอให้มีขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายให้ชัดเจนก่อน

"เรื่องนี้ก็ต้องนำกลับไปแก้ไขและนำกลับเข้ามาสู่ที่ประชุมใหม่อย่างน้อย 15 วัน แต่จะนำกลับมาหรือไม่ก็ได้ ซึ่งหากถอนร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ก็จะเหลือเพียงกฎหมายของปี 2545 ที่มองว่ารุนแรงมากกว่า ซึ่งสาเหตุที่ถอนกฎหมายฉบับนี้ออกมีหลายเหตุผลประกอบกันรวมถึงเหตุผลเรื่องการเมืองด้วย โดยเฉพาะที่ทุกคนรุมด่าเรื่องขายชาติจึงจะต้องถอนกลับไปทำความเข้าใจ”

ต่างด้าวครอบครองที่ดินมีหลายวิธี

อย่างไรก็ดี การที่คนต่างด้าวจะได้ครอบครองที่ดินในประเทศไทยปัจจุบันมีอยู่หลายวิธี 1.เช่า 2.เช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและอุตสาหกรรมเป็นเวลา 90 ปี 3.การมีคอนโดมิเนียมร้อยละ 49 ของตึก และ 4.ได้มาตามสนธิสัญญาของคนต่างด้าวซึ่งที่ผ่านมาก็มีคนต่างด้าวที่ได้ครอบครองที่ดินในไทยมากมาย

"กฎกระทรวงปี 2545 ที่มีการบังคับใช้มาจากวันนั้นถึงวันนี้เป็นเวลา 20 ปี มีคนต่างด้าวที่มาซื้อที่ดินในไทย 10 ราย ได้สัญชาติไทย 2 ราย ที่เหลือ 8 รายไม่มีใครซื้อถึงไร่สักคน จำนวนคือ 100-200 ตารางวา เท่านั้น เพราะเห็นว่ากฎกระทรวงฉบับนี้เป็นภาระยุ่งยากสู้ซื้อโดยใช้นอมินีไม่ได้เพราะซื้อได้ถึง 100 ไร่จึงมักใช้วิธีการซื้อผ่านนอมินีมากกว่า"

อย่างไรก็ดี กฎกระทรวงปี 2545 ต้องเอาเงินมาลงทุนและถือครองไว้ประมาณ 5 ปี โดยที่ถอนออกไม่ได้แต่กฎหมายฉบับนี้ลดเหลือเพียง 3 ปี เนื่องจากการวิจัยพบว่ามันไม่ดึงดูดความสนใจและเป็นระยะเวลาที่ยาวนานเกินไปแต่หลังจากการแก้ไขอาจจะกลับมาเป็น 5 ปีตามเดิมก็ได้

หาข้อสรุปเหมาะสม-สังคมยอมรับ

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่า กรณีการถอนร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …ว่าเป็นการถอยแต่ไม่ได้ถอน เป็นการถอยเพื่อให้มีการพิจารณาในรายละเอียด โดยให้ภาคเอกชนนำเสนอข้อมูลเพื่อเข้าสู่กระบวนการทำความเข้าใจกับสังคมจะได้ข้อสรุป มีกระบวนการพิจารณาร่วมกันเพื่อหาสมที่สุดได้ข้อสรุปที่เหมาะให้สังคมยอมรับทั่วกันก่อน

ดังนั้นในวันที่ 10 พ.ย.นี้ สมาคมฯ ได้ยกเลิกการยื่นข้อเสนอต่อ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีไปก่อน แต่มีการพูดคุยกันกับสมาคมฯ ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเป็นครั้งแรกระหว่าง นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และ 15 สมาคมในภูมิภาค รวมทั้งสมาคมอาคารชุด สมาคมบ้านจัดสรร ภาคส่วนการก่อสร้างและออกแบบ หารือถึงประเด็นต่างๆ 

"คิดว่าหลังจากนี้คงต้องใช้เวลาพอสมควรในการระดมความคิดเห็นต่างๆ จากนั้นจะนำความเห็นเหล่านี้ มาคุยกับผู้รู้ นักเศรษฐศาสตร์ เพื่อให้เกิดการรับรู้ในสังคมวงกว้าง มีการแลกเปลี่ยนข้อมูลในแต่ละประเทศว่าเขาดำเนินการอย่างไร มีข้อดี ข้อเสีย มีผลกระทบอย่างไรต่อสังคม ประชาชน รวมทั้งข้อกังวลต่างๆ จะมีมาตรการป้องกัน และจัดการอย่างไรเพื่อป้องกันผลกระทบและการเข้าใจผิด”

คาดได้ข้อสรุปไตรมาสแรกปีหน้า

นายมีศักดิ์​ กล่าวว่า ประเด็นสำคัญคงต้องพยายามผลักดันทั้งเรื่องการถือครองอสังหาฯ ของคนต่างชาติผ่านนอมินีที่จะส่งผลลบอีกมากในอนาคต  

"เราต้องการนำทุกอย่างขึ้นมาอยู่บนโต๊ะและหาทางออกที่ดีที่สุดให้กับสังคม เรื่องเหล่านี้ยังมีเวลาให้คิดพิจารณาไม่จำเป็นต้องเป็นรัฐบาลนี้เท่านั้น เราเป็นภาคเอกชนไม่ได้เล่นการเมือง เราต้องการนำเสนอแนวคิดภาคเอกชนที่มีความหวังดีต่อประเทศ ด้วยรวบรวมข้อมูลที่ครอบคลุมในทุกมิติเพื่อเตรียมพร้อมนำเสนอกับภาคประชาชนและสังคมได้รับรู้และตัดสินใจ พร้อมๆ กับรัฐบาลในเวลานั้น อาจไม่ใช้รัฐบาลชุดนี้ ซึ่งคาดว่าข้อมูลที่เห็นภาพชัดเจนคงเป็นไตรมาสแรกปีหน้า”

เชื่อไม่กระทบอสังหาฯ ต่างชาติซื้อคอนโด

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กรณีการถอนร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. … นั้น ในความเห็นส่วนตัวไม่คิดว่าจะส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ แต่อย่างไร

ทั้งนี้ เนื่องจากที่ผ่านช่วงเวลาของการประกาศใช้กฎกระทรวงนี้มากว่า 20 ปีแล้วมีชาวต่างชาติเพียง 8 รายที่เข้าเงื่อนไขนี้ แสดงให้เห็นว่าที่ผ่านมามีชาวต่างชาติให้ความสนใจซื้อที่ดินตามเงื่อนไขนี้น้อยมาก แต่การแก้กฎหมายแล้วปรับเพิ่มกลุ่มเป้าหมายชัดเจน รวมไปถึงกรอบของระยะเวลาบังคับใช้กฎหมายที่ระบุว่า 5 ปี อาจเป็นจุดที่สร้างความน่าสนใจมากขึ้น แต่เมื่อไม่ได้ คนต่างชาติหันมาซื้อคอนโดแทน เพราะมีกฏหมายรองรับอยู่แล้ว

ระบุอสังหาฯเสียโอกาสเม็ดเงินต่างชาติเพิ่ม  

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002  กล่าวว่า การที่ครม.ถอนร่างกฎหมายดังกล่าว ทำให้ตลาดเสียโอกาสที่ได้รับเงินที่เข้ามาจากชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ถ้าเงินลงทุน 40ล้านบาทบวกซื้อบ้าน ที่ดิน 1ไร่ อีก 20ล้านบาทเป็น 60ล้านใน 10ปีที่เขาเข้ามาใช้มาพัก เฉลี่ย 20ล้านบาทกลายเป็น 80 ล้านบาท ต่อราย เมื่อยกเลิกหมายความว่า เงินส่วนนี้จะเข้ามาในประเทศฉะนั้นเม็ดเงินที่จะหมุนเวียนในประเทศไทยลดลงน้อยลง จากการตัดนโยบายนี้ทิ้งไป ปัจจัยบวกในอุตสาหกรรมอสังหาฯหายไปด้วย เหลือที่ขายชาวต่างชาติได้อย่างเดียวคือคอนโด