อสังหาฯสำหรับชาวต่างชาติ เงื่อนไขต้องชัดเจน!

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ร่างกฎกระทรวงฯ ดังกล่าวเป็นการแก้ไข เพิ่มเติมเงื่อนไขจากกฎกระทรวงเดิม พ.ศ.2545 ซึ่งเปิดกว้างกว่า! ชัดเจนทั้งในเรื่องของไม่จำกัดพื้นที่เกษตรกรรม ไม่มีการระบุกลุ่มชาวต่างชาติเป้าหมาย และระยะเวลาในการบังคับใช้กฎกระทรวง 

"กฎหมายนี้แม้จะมีมากว่า 20 ปี แต่มีชาวต่างชาติเพียง 8 รายเท่านั้นที่ถือครองที่ดิน 1 ไร่ตามเงื่อนไขที่กำหนดในกฎหมาย แสดงให้เห็นว่าที่ผ่านมามีชาวต่างชาติให้ความสนใจซื้อที่ดินตามเงื่อนไขนี้น้อยมาก"

 การแก้กฎหมายแล้วปรับเพิ่มกลุ่มเป้าหมายชัดเจน รวมถึงกรอบระยะเวลาบังคับใช้กฎหมาย อาจสร้างความน่าสนใจมากขึ้น ถ้าชาวต่างชาติเป้าหมายทั้ง 4 กลุ่ม คือ กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มผู้ที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สอดคล้องกับการอนุญาตให้สามารถขอวีซ่าระยะยาว 10 ปีได้ สนใจเข้ามาใช้ชีวิต ลงทุน ประกอบธุรกิจ ทำงานในเมืองไทยแบบระยะยาว ดังนั้น การมีที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยบขนาด 1 ไร่ ก็น่าสนใจดี เป็นอีกหนึ่งแรงกระตุ้นให้เกิดความน่าสนใจและเข้ามาในไทยมากขึ้น

อย่างไรก็ดี ยังมีประเทศอื่นๆ ที่น่าสนใจมากกว่าทั้งในเรื่องของการเช่า หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการลงทุนเพื่อขอสัญชาติของประเทศนั้นๆ เทียบ ประเทศไทย จึง “ไม่น่าสนใจ" หรือน่าดึงดูดขนาดนั้น 

โดยประเทศที่น่าสนใจในสายตาของคนที่ต้องการมีอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นประเทศในสหภาพยุโรป เช่น มอลตา ไซปรัส มอนเตเนโกร โปรตุเกรส เพื่อที่จะได้สัญชาติแล้วสามารถเดินทางไปไหนมาไหนรวมไปถึงการทำธุรกิจในสหภาพยุโรปได้สะดวกกว่าที่ผ่านมา
 

ซึ่งเงื่อนไขการลงทุนก็ไม่ยุ่งยากหรือใช้เงินมากเท่าไร อาจเริ่มต้นโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในสิ่งที่รัฐบาลกำหนดเพียง 2.5 แสนดอลลาร์ขึ้นไปถึงประมาณ 5 ล้านดอลลาร์ แต่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือถ้าเป็นการลงทุนก็จะได้เงินคืนภายใน 3-5 ปี นอกจากนี้ยังมีีอีกหลายประเทศที่มีกฎหมายคล้ายๆ กันนี้ แลกกับการได้สิทธิในการพำนักระยะยาว หรือ Long Term Visa คล้ายกับประเทศไทยเปิดให้ 4 กลุ่มเป้าหมาย โดยมีข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตามเช่นกัน

สำหรับการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้าน หรือที่ดินในประเทศไทยของชาวต่างชาติ เป็นเรื่องที่พบเห็นได้มากมายมานานกว่า 20 ปีแล้ว เพียงแต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้นแบบชัดเจน แต่ถ้าดูจากสถิติแล้ว ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแต่ละปีไม่เกิน 10% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย

ชี้กฏหมายมีช่องว่าง

สุรเชษฐ กล่าวต่อว่า สิ่งที่น่ากังวลมากกว่า คือ การเข้ามาถือครองที่ดิน หรือบ้าน ในประเทศไทยผ่านช่องทางที่อาจจะไม่ชัดเจน และกฎหมายไม่สามารถเอาผิดอะไรได้!  การตรวจสอบทำได้ยาก เสียเวลา เสียบุคลากรจำนวนมาก ในช่องทางที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายแบบ 100% แต่ก็ไม่ผิดกฎหมายแบบ 100% เช่นกัน

เพราะถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดชัดเจน เพียงแต่ถือครองผ่านคนไทย บริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้มีอำนาจลงนามเอกสารหรือตัดสินใจ ช่องทางนี้ได้รับความนิยมและเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติมากกว่า โดยเฉพาะกลุ่มที่มีธุรกิจหรือกิจการในประเทศไทย
 

ถ้าพิจารณาดีๆ ช่วงหลายปีที่ผ่านมา คนจีนเข้ามาทำธุรกิจ หรือมีกิจการในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้มีคนจีนที่เข้ามาทำงานโดยการขอใบอนุญาตทำงานมากขึ้นชัดเจน แม้ว่าจะลดลงในช่วงวิกฤติโควิด-19 แต่จำนวนของคนจีนที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น เป็นรองเพียงคนญี่ปุ่นเท่านั้น ไม่น่าแปลกใจที่จะเห็นข่าวการเข้าซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ของคนจีนในประเทศไทยมากขึ้น 

รวมถึงกลุ่มคนจีนที่เข้ามาทำธุรกิจที่ไม่โปร่งใส ไม่ชัดเจน ออกสีเทา ในประเทศไทยแบบที่เห็นในข่าว แล้วมีการเข้ามาซื้อบ้านอยู่ร่วมกันเป็นกลุ่ม รวมกันเป็นชุมชนผ่านช่องทางตามกฎหมาย!

แนะทำเงื่อนไขให้ชัดเจน

อย่างไรก็ตาม การที่รัฐบาลแก้ไขเงื่อนไขและปรับปรุงกฎกระทรวงดังกล่าวเพื่อต้องการระบุกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน และตรงกับที่ต้องการมากขึ้น รวมไปถึงกำหนดขอบเขตที่ชัดเจนไปเลยไม่ให้เกี่ยวข้องกับที่ดินเกษตรกรรม รวมไปถึงการกำหนดให้กฎกระทรวงมีอำนาจบังคับใช้เพียง 5 ปี เท่ากับว่าทันทีที่ประกาศบังคับใช้ มีเวลาเพียงแค่ 5 ปีเท่านั้น การที่รัฐบาลแก้ไขเรื่องเหล่านี้อาจจะเพื่อกำหนดขอบเขตและเงื่อนไขในการเข้ามาซื้อที่ดินของชาวต่างชาติให้จำกัดอยู่เพียงแค่ 4 กลุ่มเท่านั้น

“แต่ในความรู้สึกของคนไทยก็ยังไม่สบายใจและคิดว่าไม่เห็นควรให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินแบบนี้ เพราะที่ผ่านมาก็มีความรู้สึกว่าชาวต่างชาติเป็นเจ้าของไปหลายส่วนแล้ว แม้จะมีการเข้าตรวจสอบธุรกิจของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง หรือชาวต่างชาติซื้อที่อยู่รวมกันเป็นกลุ่ม เป็นชุมชน ยิ่งสร้างความกังวลใจ ทางออกที่ดีของกฎกระทรวงนี้ คือ การยกเลิกไปเลย หรือเปลี่ยนเป็นการให้เช่าที่ดินระยะยาวแทน”

 ชงใช้เช่าที่ดินในระยะยาว

แนวทาง “การให้เช่าที่ดินในระยะยาว” เป็นเรื่องที่พบเห็นได้ทั่วไปในหลายๆ ประเทศในภูมิภาคอาเซียนรอบเมืองไทย โดยการกำหนดระยะเวลาในการเช่า ส่วนใหญ่จะอ้างอิงจากการใช้ประโยชน์บนที่ดินเป็นหลัก หากเป็นการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยส่วนใหญ่จะไม่เกิน 50 ปี แต่ถ้าเป็นการลงทุนในธุรกิจ โครงการขนาดใหญ่ หรืออุตสาหกรรมขนาดใหญ่ จะไม่ให้เกิน 99 ปี ซึ่งเท่านี้ก็เพียงพอต่อการทำประโยชน์บนที่ดินตามเงื่อนไขต่างๆ แล้ว

นอกจากนี้ การระบุพื้นที่ ขอบเขตให้ชัดเจนว่าต้องเป็นการลงทุนหรือซื้อในพื้นที่ที่กำหนดเป็นที่อยู่อาศัยตามผังเมือง ยกเว้นเขตหรือชุมชนเก่า หรือกำหนดให้เช่าระยะยาวในโครงการจัดสรรเท่านั้น และสัดส่วนการถือครองของช่าวต่างชาติต้องไม่มากกว่าคนไทย รวมไปถึงอำนาจหรือสิทธิในการออกเสียงหรือเรียกร้องในโครงการก็มีจำกัด นอกจากนี้มีการระบุเรื่องของการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีอัตราเฉพาะชาวต่างชาติ และภาษีเพิ่มเติมอื่นๆ

กรณี "อสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ" แม้จะเป็นการเพิ่มข้อจำกัดที่อาจสร้างความน่าสนใจลดลง! แต่ก็ดีกว่าเปิดรับแบบไม่มีเงื่อนไขใดๆ อีกทั้งยังเป็นการตีกรอบให้เจ้าหน้าที่มีอำนาจในการตรวจสอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในกรณีที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด