ผ่าทางตันแอชตัน อโศกกับ2ทางรอด...อนันดาไปต่อ

หลังจาก วานนี้ ( 24 พ.ย. นี้ ) ศาลปกครองกลางได้อ่านคำพิพากษาในคดีที่สยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ฟ้องผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร และพวกรวม 3 คนให้รื้อถอนอาคารแอชตัน อโศก โดยมีผู้ร้องสอดในคดีคือ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด กับพวกรวม 3 คน

สำนักงานศาลปกครอง ได้เผยแพร่คำพิพากษาศาลปกครองกลางคดีสยามสมาคม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ฟ้องขอให้ระงับการก่อสร้างหรือรื้อถอนอาคารโครงการแอชตัน-อโศก ในส่วนที่ก่อสร้างขึ้นมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

โดยศาลปกครองกลางพิพากษาให้ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) และผู้อำนวยการเขตวัฒนา (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3) ใช้อำนาจตามมาตรา 40 มาตรา 41 และมาตรา 42 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535 แล้วแต่กรณี ดำเนินการต่อบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด (ผู้ร้องสอดที่ 1) สำหรับกรณีที่ต้องใช้อำนาจตามมาตรา 42 ในการออกคำสั่งกับบริษัท อนันดาฯ ให้รื้อถอนอาคารโครงการแอชตัน-อโศก ถนนสุขุมวิท 21 (อโศกมนตรี) แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ให้ดำเนินการเฉพาะแต่ส่วนของอาคารที่ได้ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย (ในส่วนของอาคารที่สูงเกินกว่าความกว้างของทางจำเป็น 6.40 เมตร) ให้แล้วเสร็จ ภายใน 90 วัน ทั้งนี้ นับแต่วันที่ผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสาม ผู้ร้องสอดที่ 1 และผู้ร้องสอดที่ 2 ไม่สามารถแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงเพื่อให้ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพิพาท ให้เป็นไปตามข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ภายใน 180 วัน นับแต่วันที่คดีถึงที่สุด ส่วนคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

หลายคนยังมีข้อสงสัยถึงแนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว ตามคำพิพากษาว่าต้องดำเนินการอย่างไรต่อไป !

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด หนึ่งในผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯมานาน อธิบายว่า ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาเรื่องของ “แอชตัน อโศก” ออกมาแล้วเมื่อวันที่ 24 พ.ย. ที่ผ่านมา ซึ่งจากคำพิพากษาของศาลปกครองกลางจะเห็นได้ว่า ศาลปกครองกลางมี 2 ประเด็นให้ทางส่วนของผู้ถูกฟ้องทั้ง 3 ราย (จำเลย) ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐ คือ กรุงเทพมหานคร การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดินและบริการชุมชน รวมไปถึงผู้ร้องสอด คือ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด (ผู้ร้องสอดที่ 1) ปฏิบัติติตามทันที ซึ่ง 2 เงื่อนไขก็มีทางออกที่ค่อนข้างปฏิบัติตามได้ยากทั้ง 2 เงื่อนไข

เงื่อนไขที่ 1 คือ บริษัท อนันดาฯ ต้องรื้อถอนอาคารโครงการแอชตัน-อโศก ถนนสุขุมวิท 21 (อโศกมนตรี) แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร โดยให้ดำเนินการเฉพาะส่วนของอาคารที่ได้ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งถ้าอ้างอิงจากคำฟ้องร้องที่ระบุว่า โครงการนี้"ไม่มี"ส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินที่มีความกว้าง 12 เมตรขึ้นไปติดถนนสาธารณะซึ่งมีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร แต่ที่ดินของโครงการมีเพียงทางจำเป็นที่มีความกว้างของเขตทางเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น ส่วนที่ดินที่เป็นทางเข้าออกปัจจุบันที่มีความกว้าง 13 เมตรเป็นที่ดินของทางอนันดาฯ 6.4 เมตรส่วนที่เหลือทางอนันดาฯ เช่าจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) 
 

ซึ่งศาลเห็นว่าการที่ รฟม. ให้ทางอนันดาฯ เช่าที่ดินนั้นไม่ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ของการเวนนคืนที่ดิน และไม่ใช่เพื่อกิจการรถไฟฟ้า ทำให้ที่ดินแปลงนี้ไม่ติดทางสาธารณะตามที่ระบุ ซึ่งมีผลให้ใบอนุญาตก่อสร้าง และใบอนุญาตจากหน่วนงานราชการต่างๆ ที่ตามมาล้วนผิดหมด ดังนั้น ตามเงื่อนไขที่ 1 ศาลปกครองกลางระบุว่าให้รื้อถอนอาคารส่วนที่เกินกว่าที่จะสามารถก่อสร้างได้ด้วยทางเข้า 6.4 เมตร

ถ้าต้องรื้อถอนอาคารจริงๆ ก็ต้องรื้อออกเกือบทั้งอาคาร เพราะอาคารนี้มีความสูง 51 ชั้น โดยอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ในกรณีที่มีความกว้างของที่ดินเพียง 6.4 เมตรติดถนนสาธารณะ คือ อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตรหรือ 7 – 8 ชั้นเท่านั้น !!!

แล้วแต่ความสูงของแต่ละชั้น นั้นหมายความว่าถ้าต้องรื้อถอนอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายจริงๆ อาคารนี้จะเหลือเพียงส่วนของชั้น 1 และที่จอดรถที่อยู่ในส่วนของชั้นที่ 2 – 9 ส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียมกว่า 783 ยูนิตและมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปเกือบ 100% ต้องรื้อถอนออกทั้งหมดเลย และต้องทำให้เสร็จภายใน 90 วัน ซึ่งแน่นอนว่าเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้!  อีกทั้งยังเป็นทางออกที่มีคนเดือดร้อนจำนวนมาก

 ศาลปกครองกลางจึงมีอีก 1 เงื่อนไขมาให้ปฏิบัติเพื่อทำให้โครงการถูกต้องสมบูรณ์

เงื่อนไขที่ 2 คือการแก้ไขให้ที่ดินแปลงนี้เป็นไปตามข้อ 2 วรรคสองของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ภายใน 180 วัน นับแต่วันที่คดีถึงที่สุด โดยมีรายละเอียดตามกฎหมายที่กล่าวไปตอนต้น คือ “สำหรับที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร (อาคารของโครงการนี้มีพื้นที่รวมกันประมาณ 46,700 ตารางเมตร) ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร” ซึ่งถนนสาธารณะที่อยู่ติดกับที่ดินส่วนหนึ่งของโครงการคือ ถนนอโศกมนตรีมีเขตทางมากกว่า 18 เมตร และเชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิทที่มีเขตทางมากกว่า 18 เมตรเช่นกัน

 
 

เพียงแต่ปัญหาของเงื่อนไขข้อนี้ คือ ส่วนของที่ดินของโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้างมากกว่า 18 เมตรนั้นมีความกว้างเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น ศาลปกครองกลางให้ทางออกมาแล้วใน 2 เงื่อนไข

เงื่อนไขที่ 1 นั้นเป็นไปไม่ได้อยู่แล้ว

เงื่อนไขที่ 2 คือการเพิ่มความกว้างของที่ดินโครงการให้มากกว่า 12 เมตรจากที่มีอยู่ตอนนี้ 6.4 เมตร โดยเป็นทางเลือกที่ดูแล้วชัดเจนที่สุด และเป็นการแก้ปัญหาที่ตรงจุดที่สุดของโครงการ เพียงแต่การจะขยายทางเข้า-ออกของโครงการให้มีความกว้างมากกว่า 12 เมตรนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย

การจะไปซื้อที่ดินจากทางการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ก็ทำไม่ได้แน่นอนแล้ว เพราะการเช่าที่ดินจาก รฟม. ยังทำไม่ได้เลย ดังนั้น จึงเหลือเพียงทางออกเดียว คือ การซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางเข้า-ออก ซึ่งดูแล้วมีที่ดินเพียง 1 แปลงเท่านั้นที่ติดทั้งที่ดินของโครงการ และถนนอโศกมนตรี คือ ที่ดินของสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ ซึ่งเป็นผู้ยื่นฟ้องร้องคดีนี้ด้วย 

ทางโครงการต้องการที่ดินอีกประมาณ 61 - 62 ตารางวาเพื่อให้มีทางเข้าหรือมีส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินที่มีความกว้าง 13 เมตรติดกับถนนสาธารณะ (อโศกมนตรี) ที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 18 เมตรและเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะ (สุขุมวิท) ที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 18 เมตรเช่นกัน เพราะโครงการมีที่ดินที่มีความกว้าง 6.4 เมตรติดกับถนนสาธารณะตามเงื่อนไขนี้อยู่แล้ว หรือการซื้อที่ดินที่มีความกว้าง 13 เมตรเลยในฝั่งซอยสุขุมวิท 19 แต่การจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อทำทางเข้า-ออกให้ถูกต้องตามกฎหมายนี้คงไม่ใช่เรื่องง่ายๆ

       แม้ว่าศาลปกครองกลางจะให้เวลา 180 วันในการแก้ไขก็ตาม เพราะด้วยเงื่อนไขเรื่องของการได้มาซึ่งที่ดินนั้นคงต้องซื้อที่ดินเท่านั้น และที่ดินตรงหัวมุมถนนอโศกมนตรี และสุขมวิทติดกับสถานีรถไฟฟ้าอโศก สถานีรถไฟใต้ดินสุขุมวิท ติดกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีอาคารสำนักงานโดยรอบในพื้นที่ CBD ไม่ไกลจากสวนสาธารณะรวมไปถึงศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ เรียกได้ว่าเป็นที่ดินทำเลทองฝังเพชรที่หาไม่ได้แล้วแน่นอน เรื่องของราคาที่ดินคงไม่ต้องคาดเดาว่าจะสูงขนาดไหน 

โดยทางเลือกในกรณีนี้มี 2 ทางเลือก คือ การซื้อาคารพาณิชย์มากกว่า 10 ยูนิตเพื่อเป็นทางเข้า-ออกที่ดินเพื่อเชื่อมกับซอยสุขุมวิท 19 ซึ่งมีความกว้างเขตทางมากกว่า 18 เมตร กรณีนี้ต้องเจรจากับเจ้าของอาคารพาณิชย์หลายรายเลยน่าจะซับซ้อน ยุ่งยาก และหาจุดจบได้ยาก อีกทางเลือก คือ การซื้อในด้านติดกับถนนอโศกมนตรีซึ่งทางโครงการมีที่ดินที่มีความกว้าง 6.4 เมตรอยู่แล้ว ซื้อที่ดินเพิ่มเติมออกไปกับเจ้าของรายเดียวอาจจะเร็วกว่าการซื้ออาคารพาณิชย์หลายยูนิต 

แต่สิ่งที่สำคัญคือ เจ้าของที่ดินจะยอมขายที่ดินเล็กน้อยหรือไม่ เพราะที่ดินแปลงที่กล่าวถึงนี้มีขนาด 2 ไร่ 2 งาน 93 ตารางวา และมีสิ่งปลูกสร้างหลายอาคาร อีกทั้งการจะตัดที่ดินขายเพียงความกว้าง 6 – 7 เมตรยาวประมาณ 37 เมตรนั้นก็"ไม่ใช่"เรื่องที่จะทำได้ง่ายๆ อีกทั้งต้องดูด้วยว่า ถ้าบทสรุปเป็นการต้องซื้อที่ดินเพื่อเปิดทางเข้า-ออกจริงใครจะเป็นผู้จ่ายเงินส่วนนี้ ? สุดท้ายคงต้องรอดูผลสรุปของโครงการนี้ต่อไปอีก ไม่เกิน 180 วันตามคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง

ผู้ประกอบการที่จะพัฒนาโครงการที่เป็นอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษคงต้องเลี่ยงที่ดินที่มีทางเข้าไม่ชัดเจน หรือเป็นทางเข้าที่เป็นภาระจำยอม หรือติดเงื่อนไขใดๆ ก็ตาม ไม่ใช่ทางสาธารณะที่ระบุชัดเจนในโฉนดที่ดิน เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาในรูปแบบนี้ในอนาคต