บ้านหรูเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลายดีเวลลอปเปอร์แห่ผุดบ้าน10ล้านอัปเพียบ

เกือบ2 เดือนที่ผ่านมาทิศทางการเคลื่อนไหวของดีเวลลอปเปอร์ อสังหาฯ รายใหญ่ในการเปิดตัวโครงการใหม่ส่วนใหญ่ทำลายสถิติเป็นประวัติการณ์ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นและโอกาสผลักดันยอดขายและรายได้ โดยเฉพาะโครงการบ้านกลุ่มลักชัวรีที่มีระดับราคาตั้งแต่ 10-300 ล้านบาท

สวนทางกับศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ที่คาดการณ์ตลาดอสังหาฯปี 2566 ยังคงติดลบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น มาตรการแอลทีวีที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อลดลง ซึ่งจะส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนติดลบ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า แม้บรรยากาศตลาดอสังหาฯ ปีนี้ คึกคักมากขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จากการประเมินปัจจัยบวกปัจจัยลบที่มีผลต่อตลาด พบว่า ปีนี้ตัวเลขยังคงมีทิศทางติดลบ

 

 

จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 86-87% ของจีดีพี ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น 0.75-1% มาตรการแอลทีวีที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อลดลง จากกลุ่มคนซื้อ บ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 1% รวมทั้งราคาที่ปรับขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อยอดขายและยอดโอนติดลบ

ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดการณ์ว่าในปี 2566 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อยอยู่ที่ 90.2 จุด หรือลดลง 1.6% กรณีฐาน (Base Case) และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้ (Best Case) อาจจะขยายตัวได้ 8.2 % แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ (Worst Case) อาจจะติดลบได้ถึง 11.5%

โดยดีมานด์บ้านและคอนโดมิเนียมปี 2566 จะปรับตัวลดลง มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 352,761 หน่วย หดตัว 10.2% มีมูลค่าประมาณ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% คอนโดมิเนียม 88,190 หน่วย ลดลง 17.7% มูลค่า 263,210 ล้านบาท ลดลง 8.8%

ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเกิดจากการเร่งโอนในไตรมาส 3-4 ปีที่ผ่านมา มีผลทำให้ดีมานด์ในปีนี้ถูกดูดซับล่วงหน้า ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ติดลบขณะที่ซัพพลายจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าจะมีจำนวน 98,132 หน่วย ลดลง 2.1% มูลค่า 505,235 ล้านบาท ลดลง 4.5% ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 58,046 หน่วย ขยายตัว 19.4 %โครงการคอนโดมิเนียมจะมีจำนวน 40,086 หน่วย ลดลง22.4%

เตือนบ้านหรูเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย

นายวิชัย ระบุว่า จากข้อมูลบ้านราคากว่า 10 ล้านบาท การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2565 มีจำนวนหน่วย 2.5% ของตลาดรวม 100,269 หน่วย ถือเป็นสัดส่วนที่น้อยแต่ในเชิงมูลค่าคิดเป็น 18.7% จากตลาดมูลค่า 529,121 ล้านบาท เหตุผลที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ พยายามเข้ามาทำตลาดนี้

ส่วนหนึ่งเป็นเพราะต้องการขยายตลาดเพื่อให้ผลประกอบการดีขึ้น เพราะได้เม็ดเงินเข้ามามากกว่าบ้านราคาถูก รวมทั้งปัจจุบันบ้านราคาถูกประสบปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง แต่ลูกค้าในกลุ่มลักชัวรีไม่มีปัญหาสินเชื่อและบางรายยังซื้อเงินสดอีกด้วย

อย่างไรก็ตามตลาดบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นตลาดที่มีขนาดเล็ก จับกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงซึ่งมีจำนวนจำกัด ดังนั้นการที่ดีเวลลอปเปอร์พยายามเปิดตัวนี้พร้อมๆ กัน ทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายขึ้นได้ แม้ว่าโครงการแนวราบจะสามารถปรับแผนได้ง่ายกว่าโครงการแนวสูงก็ตาม

เพราะไม่ใช่ทุกทำเล ทุกแบรนด์สามารถทำโครงการแล้วประสบความสำเร็จจึงต้องระมัดระวัง เพราะก่อนหน้านี้มีหลายแบรนด์ที่เปิดตัวโครงการบ้านหรูและดูดซับกำลังซื้อไปแล้วส่วนหนึ่ง ซึ่งอัตราดูดซับบ้านหรูปีละ 6,000 หน่วยเท่านั้น

“ปีนี้ตลาดอสังหาฯ อยู่ระหว่างการตั้งลำอีกครั้งหนึ่งยังไม่พุ่งทะยานอย่างที่คิดเพราะมีทั้งปัจจัยลบและปัจจัยเสี่ยงยังคงมีอยู่เยอะ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง เพราะกำลังซื้อคนในประเทศยังไม่แข็งแรงและกำลังซื้อของคนจีนเองยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจจากภาคอสังหาฯในประเทศจึงอยากให้มองบวกจนเกินไป ”

เป้าหมายคนรุ่นใหม่ขายของออนไลน์

นายวิชัย กล่าวต่อว่า ปัจจุบันสัดส่วนของที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.5-2 ,3-5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนมากที่สุด ส่วนบ้านจัดสรรราคา 2-3 , 3-5 ล้านบาทส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์เฮ้าส์ ขณะที่บ้านแฝดระดับราคาขยับขึ้นมาที่ 5-7 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 7 ล้านบาทขึ้นไปหรือมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งในปี2566 หลายบริษัทประกาศว่าจะทำตลาดบ้านราคา 20 ล้านบาทไปจนถึง 300 ล้านบาท แต่มีจำนวนต่อโครงการ  2-3 หลัง หรือไม่เกิน 30 หลังต่อโครงการออกมาจับกลุ่มลูกค้าเฉพาะในตลาดนิชมาร์เก็ต (niche) ซึ่งมีจำนวนดีมานด์จำกัด

“กลุ่มคนซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปส่วนหนึ่งจะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีอาชีพเกี่ยวกับการทำงานผ่านทางออนไลน์ ซื้อขายสินค้าที่ประสบความสำเร็จ หรือคริปโทฯ ส่วนอีกกลุ่มจะเป็นคนที่มีฐานะต้องการบ้านที่มีพื้นที่มากขึ้นและอยู่ใกล้เมือง จากเดิมที่นิยมซื้อเพนต์เฮ้าส์เปลี่ยนมาซื้อบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ”

แนะออกวีซ่าระยะยาวจูงใจต่างชาติ

ส่วนกรณีการที่จีนเปิดประเทศ นายวิชัย มองว่า ส่งผลดีต่อประเทศไทย และปลายปี 2565 ที่ผ่านมาการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปรับตัวดีขึ้น เพราะกลับเข้ามาโอนได้ แต่ก็มีบางส่วนยกเลิกการโอน ทั้งนี้ส่วนหนึ่งอาจจะเป็น เพราะว่า อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาฯ ในเมืองไทยน้อยกว่ามาเลเซียและสิงคโปร์

ตัวอย่างราคาเช่าในประเทศไทยอยู่ที่ 3% ขณะที่ มาเลเซียและสิงคโปร์อยู่ที่ 4% ทำให้อสังหาฯ ไทยได้รับความสนใจลดลง ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมช่วง 2 ปีที่ผ่านมาไม่เปลี่ยนแปลงมาก จึงไม่ดึงดูดคนต่างชาติเท่าที่ควร แต่ถ้าตลาดฟื้นตัวความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น ราคาเช่าสูงขึ้น ทำให้อัตราผลตอบแทนที่ดีขึ้นได้ คาดว่าจะเริ่มเห็นผลในช่วงครึ่งหลังปีนี้ หลังจากที่นักท่องเที่ยวจีนเข้ามาตั้งแต่ต้นปี แต่จะชัดเจนในปี 2567 

“รูปแบบการซื้ออสังหาฯ ของคนจีนเปลี่ยนไปจากเดิมที่ซื้อเพื่อลงทุน เปลี่ยนมาเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองมากขึ้น เนื่องจากได้รับประสบการณ์จากการล็อกดาวน์ในประเทศ และที่สำคัญรัฐบาลควรจะให้วีซ่าระยะยาวหรือ วีซ่า LTR (Long-term resident visa) ให้กับชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่เมืองไทยระยะยาวเพราะประเทศคู่แข่งออกให้แล้ว”

ชงรัฐตั้งกองทุนช่วยคนมีบ้านหลังแรก

การที่ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยถือเป็นเรื่องที่ดี เนื่องจากจะช่วยดูดซับสต็อกคอนโดที่เหลืออยู่ ในช่วงเวลาที่กำลังซื้อในประเทศเปราะบาง แต่ขณะเดียวกันรัฐบาลต้องดูแลคนไทยในกลุ่มที่เปราะบาง ด้วยการตั้งกองทุนช่วยเหลือกลุ่มนี้ให้เข้าถึงสินเชื่อมีบ้านหลังแรกได้จากค่าธรรมเนียมการซื้ออสังหาฯ ต่างชาติ เหมือนในประเทศออสเตรเลีย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ยากลำบากเหมือนในฮ่องกง ทั้งนี้เนื่องจากผลกระทบจากโควิด-19 ที่ผ่านมาส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีรายได้น้อย จนถึงระดับกลางอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความสามารถในการซื้อและกู้ลดลง กระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น