เศรษฐีเร่งจัดพอร์ตที่ดินลดภาระภาษียูเอชจีกรุ๊ปปิดดีลเช่าผุดรร.-ออฟฟิศ

ผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2566 รัฐบาลประกาศลดอัตราจัดเก็บจาก 100% ปี 2565 เหลือ 75% พร้อมขยายเวลาชำระให้ 2 เดือน จากก่อนวันที่ 1 ก.พ. 2566 เป็นก่อนวันที่ 3 เม.ย. แต่ปีนี้เจ้าของที่ดินมีภาระเพิ่มจากราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นถึง 8% และถูกชาร์ตเพิ่ม 0.3% หากปล่อยที่ดินร้างเกิน 3 ปี กลายเป็นแรงกระตุ้นทำให้บรรดาเศรษฐีเร่งจัดพอร์ตที่ดินเพื่อลดภาระภาษี

วุฒิพล ถาวรธวัช  กรรมการผู้จัดการ เออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป หรือ ยูเอชจี กรุ๊ป ผู้ลงทุนอาคารสำนักงานและบริหารโรงแรมระดับ 4 ดาวแบรนด์ เดอะ ควอเตอร์ บาย ยูเอชจี กล่าวว่า  การให้เช่าที่ดินระยะยาวเป็นกลยุทธ์ที่เจ้าของที่ดินนิยมเพิ่มขึ้น หลังจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 มีผลบังคับใช้ เพราะต้องหาผู้เช่ามารับภาระแทน มิเช่นนั้นที่ดินเปล่าไม่ได้สร้างรายได้แถมยังต้องมาจ่ายภาษี ยิ่งถ้าเป็นที่ดินในเมืองภาษีสูงตามมูลค่าที่ดิน

แม้จะมีการลดภาษีลง 15% แต่ในความเป็นจริง หากต้องจ่าย 5 ล้านบาทลดลงมาเหลือราว 4 ล้านบาท กลายเป็นตัวเร่งให้เจ้าของที่ดินต้องการมีคนเข้ามาช่วยจ่ายภาษีตามราคาประเมินซึ่งไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้

“วิธีการจัดเก็บแบบนี้ชัดเจน สมมติ ที่ดินประเมินตารางวาละ 8 แสนบาท มี 100 ตารางวา  ก็คิดเป็นมูลค่าเท่านี้ไม่ต้องอธิบายอะไรคิดตามมูลค่าที่ดิน เป็นสิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องจ่ายทำให้เห็นภาพว่าถ้าไม่ขายหรือปล่อยเช่าก็ต้องจ่ายภาษีในปีนี้แล้ว”

วุฒิพล วิเคราะห์ว่า การที่เจ้าของที่ดินบางส่วนลงทุนปลูกกล้วย ปลูกมะนาว เพื่อลดภาษีนั้น อาจเป็นเพราะยังหาคนเช่าไม่ได้ หรือต้องการเก็บไว้เพื่อพัฒนาโครงการเอง รอเวลาในอนาคต จึงชะลอไว้ก่อนด้วยการปลูกต้นไม้ หรือเจ้าของที่ดินบางรายอาจเลือกขายขึ้นอยู่กับความต้องการใช้เงินของแต่ละคน

“ส่วนใหญ่ที่ดินในเมือง เจ้าของที่ดินจะเป็นคนมีเงินระดับเศรษฐี การขายที่ดินเพื่อได้เงินมา 100-1,000 ล้านบาท เขาเฉยๆ เพราะดอกเบี้ยไม่ได้มาก จึงอยากเก็บที่ดินเอาไว้ เพราะมีโอกาสที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต ประกอบกับเงินสดมีเยอะอยู่แล้วไม่มีความจำเป็นต้องขาย แต่มีความปวดหัวว่าจะจัดการอย่างไรดี เพราะดอกเบี้ยนิดเดียวสู้เก็บที่ดินไว้ดีกว่าทำให้คนกลุ่มนี้อยากปล่อยเช่า”

ปัญหา (Pain Point) ของเจ้าของที่ดิน คิดว่านอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือนแล้ว สุดท้ายตอนจบแล้วได้อะไร?  ยกตัวอย่างหากเช่าทำปั๊มน้ำมัน หรือสวนอาหาร ท้ายที่สุดต้องรื้อกลายเป็นที่เปล่า ไม่มีมูลค่าเพิ่ม ส่งผลให้เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่สนใจปล่อยเช่าให้คนที่พัฒนาเป็นโรงแรม อันดับหนึ่ง ตามมาด้วย ออฟฟิศ และรีเทล ตามลำดับ
 

“รีเทลส่วนใหญ่จะเป็นโลตัส บิ๊กซี ซึ่งมูลค่าตึกสู้โรงแรมไม่ได้ กลายเป็นหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่าว่า จะทำอย่างไรให้เกิดโซลูชั่นแบบ Win-Win ในการเช่าพื้นที่เพื่อทำโครงการ เช่น การมี Grace Period ระยะเวลาผ่อนผันให้ผู้เช่าในช่วงที่ยังไม่ได้ก่อสร้างระหว่างที่ขอ EIA เพราะตึกยังไม่เสร็จรายได้ยังไม่มา”

ปัจจุบันมีเจ้าของที่ดินและเอเยนต์ในกรุงเทพฯ ติดต่อเข้ามา 5-10 แปลง ส่วนใหญ่ทำเลในเมืองที่ต้องการให้เช่าเพื่อพัฒนาโรงแรม หรือออฟฟิศ แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะขายจะแนะนำให้ไปขายกับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่มีกำลังจ่ายมากกว่า ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ เอสซี แอสเสท ซึ่งพัฒนาโครงการเพื่อขายตารางเมตรละ 3-4 แสนบาท ใช้เวลาไม่นานทำกำไรได้แล้ว

“การทำโรงแรมใช้เวลานาน 10 ปีกว่าจะคืนทุน ดอกเบี้ยสูงกว่า ต้นทุนมากกว่า ทำให้ไม่สามารถซื้อที่ดินในราคาสูงเท่ากับดีเวลลอปเปอร์ แต่ถ้าให้เช่าแล้วได้โรงแรมและออฟฟิศดีๆ มาหาเราได้”