อสังหาฯปรับราคาฉุดกลุ่มล่างย้ายทำเล-ลดสเปกคุมต้นทุน

หลังจากช่วงที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยับปรับราคาเพิ่มขึ้น ทั้งบ้านหรือว่าคอนโดมิเนียม รวมถึงธุรกิจรับสร้างบ้าน เนื่องจากผลพวงของต้นทุนที่เพิ่มอย่างต่อเนื่อง ทั้งราคาวัสดุก่อสร้างหลายรายการ รวมถึงต้นทุนขนส่ง  แต่ในมุมมองของผู้ประกอบการ ก็ยังเชื่อว่าส่งผลกระทบกับบางตลาดเท่านั้น

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้าน มีราคาแพงขึ้น ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ตลาดระดับล่างที่มีระดับราคาตจจำหน่ายไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากรายได้ของลูกค้าในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่โตไม่ทันกับราคาอสังหาฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งในอนาคตคนจะซื้อคอนโดกลางเมืองได้ยากขึ้น แต่อย่างไรก็ตามยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในด้านมูลค่าไม่ได้ลดลง เพราะราคาต่อยูนิตแพงขึ้น

 ราคาขึ้นไม่กระทบยอดขายคอนโดหรู

“ปัจจุบันราคาคอนโดของออริจิ้น 3 ทำเล ที่ทองหล่อ พร้อมพงษ์ และพญาไท มีระดับราคาตั้งแต่ 7 -50 ล้านบาทต่อยูนิต และแม้ว่าราคาจะปรับขึ้น แต่พบว่าลูกค้ายังคงแย่งกันซื้อ โดยเฉพาะทำเลกลางใจเมือง เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี จากประสบการณ์ราคาที่ดินทำเลกลางใจเมืองปรับราคาขึ้นเท่าตัวภายในระยะเวลา 10 ปี ถึงราคาจะแพงแต่ยังมีคนซื้อ”

อย่างไรก็ตามเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการดำเนินธุรกิจ บริษัทจึงได้นำเสนอทางเลือกในการเป็นเจ้าของคอนโดกลางใจเมืองในรูปแบบใหม่ผ่านโทเคน ดิจิทัล เพื่อการลงทุนร่วมกับบริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล และบริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด เพื่อเปิดโอกาสให้คนที่มีข้อจำกัดด้านเงินทุนที่ไม่สามารถซื้อคอนโดเพื่อลงทุนได้
 

 โดยนำร่องจากโครงการคอนโดมิเนียม พาร์ค ออริจิ้น ใน 3 ทำเลใจกลางเมืองที่เป็นไพร์ม โลเคชั่น ได้แก่ พร้อมพงษ์ พญาไท และทองหล่อ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ จำนวน 361 ยูนิต มาเป็นสินทรัพย์อ้างอิงในการออกโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน ทำให้คนรุ่นใหม่และประชาชนทั่วไปสามารถเข้าถึงการลงทุนได้ง่ายขึ้น 

ขณะเดียวกันในส่วนตลาดล่างอาจจะได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อลดลง แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ประกอบการอสังหาฯในการบริการจัดการต้นทุนให้สามารถพัฒนาโครงการที่สามารถรองรับกับกำลังซื้อลูกค้าได้มากแค่ไหน

ดึงดีมานด์ต่างชาติเข้ามาชดเชย

นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันราคาโครงการใหม่อสังหาฯ เริ่มปรับราคาขึ้นตามต้นทุนราคาที่ดิน วัสดุ ค่าก่อสร้าง เฉลี่ย 5% แต่ในความรู้สึกคนซื้ออาจรู้ว่าแพงขึ้น10-20% เนื่องจาก 2-3 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาดมีข้อเสนอส่วนลดราคาสูง เพื่อระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่ ดังนั้นเมื่อปรับราคาขึ้นและไม่ได้ให้ส่วนลดเหมือนเดิมทำให้คนรู้สึกว่าแพงขึ้นมากกว่าเดิมมาก แต่เชื่อว่า จะผลกระทบเชิงจิตวิทยาในระยะสั้นทำให้ชะลอการซื้อเปลี่ยนมาเช่าแทน

“ช่วงนี้ชาวต่างชาติกลับเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยเพิ่มขึ้นหลังจากเปิดประเทศ ทำให้ดีมานด์ส่วนนี้เข้ามาชดเชยกับดีมานด์คนไทยที่อาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อพอดี จึงไม่มีผลกระทบต่อยอดขาย เชื่อว่า หลังจากที่เห็นต่างชาติเข้ามาซื้อสักพักเมื่อคนไทยมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นจะกลับเข้ามาซื้อ”
 

ย้ายทำเลชานเมือง ลดสเปก ผุดโลว์ไรส์

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า จากการสำรวจไตรมาสแรกในปี 2566 พบว่า คอนโดเปิดขายใหม่มีจำนวนลดลงจากไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ประมาณ 57% ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว สะท้อนว่าตลาดคอนโดยังไม่ฟื้นตัว จากกำลังซื้อ และปัจจัยลบหลายอย่างที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย

"หนึ่งในปัจจัยก็คือ ราคาอสังหาฯ ที่ปรับขึ้นมาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายหันไปใช้วิธีการย้ายทำเลโครงการออกไปชานเมืองพร้อมปรับสเปกวัสดุในโครงการลง เพื่อลดต้นทุน แต่ยังคงราคาขายเดิมให้กับลูกค้า”

นายสุรเชษฐ อธิบายต่อว่า ตั้งแต่ปี 2563-2566 โครงการคอนโดที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ เป็นโครงการคอนโดที่่มีความสูง 8 ชั้น หรือน้อยกว่า และมีมูลค่าโครงการน้อยกว่าโครงการซึ่งพัฒนาเป็นอาคารสูง โดยผู้ประกอบการเลือกพื้นที่ที่อยู่ในซอย หรือในพื้นที่ที่มีศักยภาพไม่สูงมาก เพราะต้องการพัฒนาโครงการคอนโดราคาไม่สูงมาก จึงเลือกซื้อที่ดินในซอย หรือในทำเลที่มีศักยภาพไม่สูงมากมาพัฒนาโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่