เจาะ4ทำเล‘บ้านเพื่อคนไทย’เพิ่มศักยภาพขุมทรัพย์ที่ดินการรถไฟฯ

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) กล่าวว่า การที่รัฐบาลมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย(บ้านเพื่อคนไทย) หรือคนที่เพิ่งจบการศึกษา เริ่มต้นทำงาน และยังไม่เคยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ด้วยการให้เช่าระยะยาว 99 ปี ค่าเช่า 4,000 บาทต่อเดือน โดยที่มีเงินดาวน์หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกจากค่าเช่า เพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จากค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอาจจะสูงเกินไปสำหรับคนที่มีรายได้น้อยหรือว่ากลุ่มคนเริ่มทำงาน

“การกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ยาวนานถึง 99 ปี ถือว่ายาวมาก และสามารถที่จะเป็นที่อยู่อาศัยของคนได้ถึง 2 รุ่น ถ้าไม่มีการย้ายออก หรือคืนสิทธิเช่า ผู้ที่ได้รับสิทธิการเช่ายังสามารถคืนสิทธิ์เมื่อมีความพร้อมหรือสามารถหาที่อยู่อาศัยอื่นๆ ที่อาจจะดีกว่าหรือการเกินทางสะดวกกว่าได้โดยไม่มีข้อแม้”
 

สำหรับที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ระบุออกมามี 4 ทำเล ได้แก่ "กม.11" ซึ่งไม่ไกลจากสถานีกลางบางซื่อ ที่ดินรอบ "สถานีรถไฟธนบุรี" ไม่ไกลจากโรงพยาบาลศิริราชในฝั่งธนบุรี ที่ดินรอบ “สถานีรถไฟเชียงราก” ย่านมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และที่ดินรอบ “สถานีรถไฟเชียงใหม่”  ซึ่ง 3 ใน 4 ทำเลอยู่ในพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑล อีกหนึ่งทำเลที่จังหวัดเชียงใหม่

หากพิจารณาในรายละเอียดของ 4 ทำเลดังกล่าว เริ่มจาก 

1.) ที่ดินทำเล กม.11 ขนาดประมาณ 279 ไร่ ที่ดินของการรถไฟฯ แปลงนี้อยู่ในแผนการพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธิน เพราะติดกับสถานีกลางบางซื่อ โดยส่วนหนึ่งเคยมีแผนจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยของคนมีรายได้น้อย และคนที่ทำงานในการรถไฟฯ 

 

นอกจากนี้ มีส่วนพื้นที่พาณิชยกรรมที่มีทั้งอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า แต่หาผู้ลงทุนได้ยาก! เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ และ การรถไฟฯ มีที่ดินแปลงอื่นที่น่าสนใจกว่าในสายตาของนักลงทุน

ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปมากแล้วทั้งพื้นที่ของการรถไฟฯ เองที่สถานีกลางบางซื่อก็เกือบสมบูรณ์ รอเพียงเส้นทางรถไฟความเร็วสูงเท่านั้น ขณะที่พื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อทั้งในฝั่งเตาปูน บางซื่อ เต็มไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมฝั่งห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน วิภาวดี-รังสิต ก็มีโครงการอสังหาฯ จำนวนมากแล้ว

   "ช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากมาย ถ้าทำเลนี้เป็นหนึ่งในชุมชนที่อยู่ในโครงการของรัฐบาลจะยิ่งเพิ่มความหนาแน่น และจำนวนคนให้มากขึ้น ซึ่งอาจเป็นโครงการของรัฐบาลสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยที่มีทำเลที่ดีมาก เพราะการเดินทางค่อนข้างสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคต"

2.) ที่ดินรอบสถานีธนบุรี พื้นที่ราว 21 ไร่ 3 ขนาดไม่ใหญ่มากแต่ก็ใหญ่พอสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามนโยบายของรัฐบาล ซึ่งที่ดินแปลงนี้เคยมีแผนพัฒนาเป็นศูนย์การแพทย์สมัยใหม่ เพราะอยู่ไม่ไกลจากโรงพยาบาลศิริราช จึงต้องการนักลงทุนเข้ามาต่อยอดการพัฒนารวมไปถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส

ที่ดินแปลงนี้อยู่ในทำเลที่ดีเช่นกัน เพราะไม่ไกลจากสถานีบางขุนนนท์ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน การเดินทางสะดวกทั้งรถ เรือ รวมถึงสถาบันการศึกษาระดับต่างๆ โรงพยาบาลรัฐ สอดรับโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย

"ปัจจุบันที่ดินโดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก หลังมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเพิ่มศักยภาพให้ทำเลนี้ และอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกเปิดให้บริการ สถานีบางขุนนนท์จะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย ศักยภาพของที่ดินกลายเป็นทำเลทองทันที"

3.) ที่ดินรอบสถานีรถไฟเชียงราก ยังไม่ทราบขนาดที่ดิน ปัจจุบันเป็นสถานีของเส้นทางรถไฟสายเหนือ ตะวันออกเฉียงเหนือ รถไฟฟ้าสายสีแดง สำหรับคนที่ต้องการไปมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ในอนาคตจะมีเส้นทางรถไฟความเร็วสูงสายเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือด้วยเช่นกัน

  "หากมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะส่งเสริมให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของชุมชนในพื้นที่นี้ เพราะปัจจุบันนักศึกษา คนทำงาน ในมหาวิทยาลัยมีการเช่าที่พักอาศัยจำนวนมาก การมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง เช่าได้ระยะยาวโดยค่าเช่าไม่เปลี่ยนแปลงจะช่วยลดภาระและความกังวลให้คนกลุ่มนี้"

ปัจจุบัน ทำเลรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ มีที่พักอาศัยรองรับนักศึกษา และคนทำงานในทำเลนี้หลักหมื่นยูนิต นักศึกษาที่เรียนจบเริ่มทำงานหากมีที่พักราคาไม่แพง ไม่มีค่าใช้จ่ายสูงในทำเลที่คุ้นเคย จะเป็นผลดีในช่วงต้นของการเริ่มทำงาน

4.) ทำเลรอบสถานีรถไฟเชียงใหม่ ขนาดที่ดิน 60 ไร่ “เชียงใหม่” ถือเป็นแหล่งงาน แหล่งการศึกษาของคนภาคเหนือ และทั่วประเทศไทย สถาบันการศึกษาหลายแห่งได้รับความนิยมจากคนไทยและต่างชาติ รวมถึงการท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวที่ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง

"โครงการนี้จะช่วยกลุ่มคนต่างถิ่นที่เข้าไปเรียนหนังสือ และเริ่มทำงานในเชียงใหม่ มีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น สะดวกในการเดินทาง หากมีรถไฟฟ้ารางเบาจะช่วยเดินทางสะดวกมากยิ่งขึ้น และเชื่อมต่อจังหวัดอื่น รวมทั้งมีรถไฟความเร็วสูงในอนาคต"

สำหรับกลุ่มลูกค้าของโครงการบ้านเพื่อคนไทย และกลุ่มลูกค้าของผู้ประกอบการแตกต่างกัน! โดยกลุ่มของผู้ประกอบการอาจเป็นเป้าหมายลำดับต่อไปของกลุ่มลูกค้าจากโครงการบ้านเพื่อคนไทยเมื่อพวกเขามีกำลังซื้อมากขึ้น หรือต้องการสร้างครอบครัว

สุรเชษฐ ย้ำว่า สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับโครงการในนโยบายนี้ คือ การ ”ตรวจสอบสิทธิ” ของคนที่เข้าร่วมโครงการเพื่อเป็นโครงการสำหรับคนที่มีรายได้น้อยจริง มีข้อกำหนดที่ชัดเจนในเรื่อง ”ค่าเช่า” เพื่อป้องกันกลุ่มคนเข้าไปลงทุนผ่านตัวแทนที่ตั้งเพื่อนำมาปล่อยเช่าต่อภายหลังในราคาที่สูงขึ้น

ขณะที่สัญญาเช่าระยะยาวอาจต้องมี ”ความยืดหยุ่น” ในการ”ยกเลิก" หรือ "สละสิทธิ์” ภายหลังเมื่อผู้ได้รับสิทธิ์มีกำลังมากพอจะหาที่อยู่อาศัยของตนเองได้ รวมถึงการ “ส่งต่อ” คนในครอบครัว หรือ บุตรหลานทางสายเลือดได้โดยตรงไม่ต้องเสียค่าดำเนินการใดเพราะระยะเวลาเช่าที่ยาวถึง 99 ปี สามารถรองรับอย่างน้อย “2 รุ่น”

นอกจากนี้  หากโครงการสามารถนำมา”ขอสินเชื่อธนาคาร” ได้ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ์ก็อาจจะดีขึ้น ในกรณีผู้มีสิทธิ์ในการพักอาศัยอาจต้องการเงิน แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับศักยภาพและภาวะทางการเงินของผู้ที่จะขอสินเชื่อธนาคาร รวมไปถึงเงื่อนไขอื่นที่อาจจะมีระบุในสัญญาเช่า