ดอกเบี้ยขาขึ้นฉุดกำลังซื้ออสังหาฯปี66หวังปี67จีดีพีโต4%ดันตลาดฟื้นตัว

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2566 การจัดสรรเริ่มปรับตัว “ลดลง” จากปีก่อน 48.7% เหลือ 17,087 หน่วยจาก 33,279 หน่วย สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่ม “ชะลอ” ซัพพลายใหม่ ของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต แนวโน้มอาจจะทำโครงการขนาดเล็กลงและหลายพื้นที่พัฒนาโครงการไม่เกิน 9 แปลง เพื่อไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร 

โดย 9 เดือนปี 2566 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จำนวน 58,566 หน่วย ลดลง 16% เมื่อเทียบกับปีก่อน คาดว่าสิ้นปีกรณีฐาน (Base Case) จะติดลบ 13.6%

ส่วนตัวเลขใบอนุญาตก่อสร้าง 8 เดือนแรกพบว่า การขออนุญาตลดลง 1.9% โดยแนวราบลดลง 3.9% ในเชิงจำนวน แต่ในเชิงมูลค่าสูงขึ้นเพราะขายบ้านราคาแพงขึ้น ทำให้ซัพพลายในไตรมาส 3-4 ปีนี้ชะลอตัว ขณะที่อาคารชุด/คอนโดเพิ่มขึ้น 27.5%

ขณะที่ตัวเลขการเปิดตัวใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3 มี 20,369 หน่วย “ลดลง” 14.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 23,901 หน่วย และ “ลดลง” เมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสแรก โดยเฉพาะคอนโด เปิดตัวลดลงจาก 12,000 หน่วยเหลือ 6,000 หน่วยเท่านั้น !! แต่ไปเพิ่มการเปิดตัวของโครงการบ้านจัดสรร รวม13,000 หน่วย 

จะเห็นได้ว่าการเปิดตัวใหม่ย้อนหลังไป 3 ไตรมาส “ติดลบ” มาตลอด และคาดว่าในไตรมาส 4 ปีนี้จะติดลบ

ทั้งนี้เนื่องจากปี 2565 ที่ผ่านมา ตัวเลขการเปิดตัวเติบโตแบบก้าวกระโดด หลังจากอั้นมาตั้งแต่เกิดโควิด-19 แต่ปีนี้การเปิดตัวไม่หวือหวาเหมือนปีที่ผ่านมา ลดลง 10% ซึ่งจากข้อมูล 9 เดือน ปีนี้มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่  65,101 หน่วย ลดลง 20.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ลดลง27% และคอนโด ลดลง 25.9% แต่บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2%

“คาดว่า ภาพรวมปี 2566 การเปิดตัวใหม่ใน กรุงเทพฯ-ปริมณฑล กรณีฐาน (Base Case) ลดลง 19.8% มีจำนวน 87,732 หน่วย ส่วนปี 2567 จะกลับขึ้นมา 13.1% จำนวน 99,230 หน่วย หลังจากที่สถานการณ์เศรษฐกิจฟื้นตัว ปัจจัยลบต่างๆเริ่มคลี่คลาย ผู้บริโภคมีรายได้เพิ่มขึ้น ขณะที่ในเชิงมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปีนี้ ลดลง 6.5% คิดเป็นมูลค่า 514,512 ล้านบาทส่วนในปี2567 มูลค่าเพิ่มขึ้น 524,939 ล้านบาทโต 2%”

สำหรับภาพรวมอุปสงค์ 9 เดือน ปี2566 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงมีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลง 4.2% แต่มีมูลค่าจำนวน 766,791 ล้านบาท เพิ่ม 1.6% โดยพบว่า กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้โอนกรรมสิทธิ์ใหญ่ที่สุดที่มีหน่วยการเปลี่ยนแปลงที่ลดลงระหว่าง -5.9% ถึง -8.8% ขณะที่กลุ่มบ้านระดับราคาเกินกว่า 3ล้านบาทขึ้นไปขยายตัวสูง โดยที่อยู่อาศัยในระดับราคาเกินกว่า 7.5 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาที่มีหน่วยและมูลค่าขยายตัวสูง

“ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ซัพพลาย ดีมานด์ลดลงเทียบปี 2565 เนื่องจากตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อพุ่งกว่า50% เป็นผลมาจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น 90% ประกอบกับมาตรการแอลทีวี ทำให้คนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องมีเงิน 10-20%”

วิชัยกล่าวว่าปัจจุบัน ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันไปทำตลาดบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท และคอนโดราคาแพง ซึ่งเป็นกลุ่มที่จำนวนจำกัด คาดว่า ปีนี้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 3.8% ส่วนในปี 2567 จะดีขึ้น 4 % เป็นผลมาจากตัวเลขจีดีพีที่คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้น 3-4% ทำให้คนมีรายได้เพิ่มขึ้นส่งผลให้อัตราการดูดซับดีขึ้นตามไปด้วย

สำหรับยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ คาดการณ์ว่าจะมี 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อน 3.8% และมีมูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งหากตลาดสามารถรักษาโมเมนตั้มเช่นนี้ได้จะสามารถช่วยให้หน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีโอกาสขยายตัวได้ 4% และ 4.6% โดยจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ถึง 392,936 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1.114 ล้านล้านบาท โดยสัดส่วนของแนวราบยังมีสัดส่วน70% และอาคารชุด 30%