อุตสาหกรรม-โรงแรมเนื้อหอม ออฟฟิศซัพพลายล้น-คอนโดหรู-แคมปัสคอนโดยังไปได้

Key Points: 

• มุมมอง “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกโอกาสและความท้าทาย 4 เซ็กเตอร์ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน ในยุคปัจจัยฉุดรั้งการเติบโตท่วมตลาด แต่ยังมีเมกะเทรนด์ ESG ทำให้แนวโน้ม “อาคารสีเขียว” มาแรง

ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2567  เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามามากมายทั้งในและต่างประเทศ ไม่ว่าจะภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เงินเฟ้อต่ำ หนี้ครัวเรือนยังน่าเป็นห่วง ต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตช้า เนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยสูง และปัญหา Reject Rate หรือการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินในปีที่ผ่านมาสูง 50-60%  ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ในต่างประเทศ เศรษฐกิจและการค้าโลกมีความไม่แน่นอนสูงจากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ ตลาดการเงินทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้นจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสูง ปัจจัยทั้งหมดส่งผลทางตรงและทางอ้อมต่อเศรษฐกิจ และภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
 

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร-หัวหน้าฝ่าย, Occupier Strategy & Solutions กล่าวว่า ธุรกิจที่น่าจับตามองปีนี้ คือ ธุรกิจศูนย์ข้อมูล หรือ Data Center ที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม โดยปี 2566 มีที่ดินถูกขายออกมากถึง 8,867 ไร่ เกิดจากธุรกิจ EV (Electric Vehicle) กลุ่มรถยนต์ไฟฟ้าที่เติบโตอย่างรวดเร็ว 

นอกจากนี้ยังมีสินค้ากลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ที่ขยายตัวในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC (Eastern Economic Corridor) เป็นพื้นที่เป้าหมายหลักที่นักลงทุนสนใจคิดเป็นกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด 
 

คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา กล่าวว่า ตลาดโรงแรมขณะนี้ได้กลับไปอยู่ในจุดก่อนสถานการณ์โควิด-19 แล้ว ราคาห้องพักต่อคืนปรับเพิ่มขึ้นสูงมาก แม้ปริมาณนักท่องเที่ยวจะยังไม่กลับมาเหมือนก่อนโควิดก็ตาม 

สิ่งที่เป็นความท้าทายสำคัญของตลาดโรงแรมในปี 2567 คือจำนวนนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ในระดับก่อนโควิดได้หรือไม่ เพื่อทำให้ภาพรวมของธุรกิจโรงแรมกลับมามีผลกำไรอยู่ในจุดที่น่าพอใจ ซึ่งหากพิจารณาจากอัตราการเข้าพักของนักท่องเที่ยวปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 75% เท่านั้น

“ตลาดโรงแรมค่อนข้างสดใส ราคาห้องพักต่อคืนเพิ่มสูงกว่าช่วงโควิด แต่ต้นทุนการดำเนินงาน เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าไฟ ก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าสัดส่วนของกำไร" 

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานเข้าสู่ช่วงที่ท้าทายอย่างมาก จากแนวโน้มการเข้าถือครองพื้นที่ลดลง โดยที่จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นจากโครงการวันแบงค็อก เข้ามา 150,000 ตร.ม. ในปีนี้ ทำให้เริ่มเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด

“แม้มีความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นมากภายในปี 2566 แต่ก็ยังไม่ทันกับซัพพลายที่เข้าสู่ตลาด อาคารสำนักงานจึงแข่งขันสูงขึ้น แต่ส่งผลดีต่อผู้เช่าที่มีตัวเลือกมากขึ้น”

ปี 2566 ต่อเนื่อง 2567 มีสัญญาณที่ดีจากบริษัทข้ามชาติที่ต้องการการย้ายฐานบริษัทเข้ามาไทย โดยเฉพาะจาก “จีน” ในกลุ่มธุรกิจรถอีวี เข้ามาหาพื้นที่จัดตั้งสำนักงาน โดยย่านรัชดาฯ เป็นทำเลเป้าหมาย ส่วนบริษัทคนไทยเริ่มขยับขยายใช้พื้นที่สำนักงานเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น เพราะมีส่วนสำคัญต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือในการดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถเข้าร่วมงาน

อายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานบริการสำหรับโครงการ กล่าวว่า อาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืน (ESG : Environment Social และ Governance) เช่น อาคาร Green Building ได้รับความนิยมมากขึ้น รวมถึง พื้นที่สำนักงานที่เน้น Work life balance  และต้องการที่ปรึกษาด้านคาร์บอนเครดิต (Carbon Credit) รับทิศทางธุรกิจในอนาคต

แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ และต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้การพัฒนาสินค้าระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจไม่ตอบโจทย์มากนัก ขณะที่กลุ่มมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป เป็นลูกค้าหลักที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ

สิ่งที่น่าจับตามอง คือ ตลาดบ้านเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ (Real Demand) ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่เริ่มตามไม่ทันกับซัพพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา การขายบ้านในภาพรวมปี 2567 อยู่ที่ 4,000 หลัง

ขณะที่ ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2566 เปิดขาย 745,335 ยูนิต ขายไป 527,067 ยูนิต หรือ 70.7% ราคาเฉลี่ย 145,000 บาทต่อ ตร.ม. และหากดูยอดขายที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสพบว่าสามารถทำยอดขายกว่า 30% เท่านั้น ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ยังไม่กลับไปแตะระดับ 40% เหมือนเคยทำได้ในช่วงต้นปี 2566 โดยเฉพาะตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมาในจำนวนมาก ขณะที่ตลาดระดับราคา 10-15 ล้านบาท ยังทำยอดขายได้ดี

ณัฏฐา กล่าวเสริมว่า 2 เซ็กเตอร์ที่ดีในปีนี้ ได้แก่ กลุ่มคอนโดระดับลักชัวรี ราคา 130,000-300,000 ล้านบาทต่อตร.ม. ซึ่งกลุ่มมีกำลังซื้อสูงไม่มีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ และ กลุ่มแคมปัสคอนโด มีกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเข้ามาเสริมจากเรียลดีมานด์ สำหรับคอนโดระดับลักชัวรีปรับราคาขึ้น10-15% จากต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างสูงขึ้น แต่เชื่อว่าไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า