อสังหาริมทรัพย์จีนถดถอย ส่งผลต่อไทยอย่างไร | โสภณ พรโชคชัย

เดอะวอลสตรีตเจอร์นัล วิเคราะห์จากถ้อยแถลงของสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน ว่าราคาบ้านในโครงการพัฒนาที่ดินลดลง 1.24% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา และในเดือน ธ.ค.2566 ราคาก็ลดลงอีก 0.89% ส่วนราคาบ้านมือสองก็ลดลงเช่นกัน โดยลดลงถึง 4.4% ในเดือน ม.ค.2567 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ถือเป็นอัตราการลดลงที่สูงที่สุดในรอบเกือบ 9 ปี

หลายฝ่ายยังมองว่าราคาบ้านในประเทศจีนยังจะตกต่ำต่อไปอีก และในปี 2567 ยังอาจไม่ใช่ปีที่ตกต่ำสุดขีด แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจจีนยังคงถดถอยต่อเนื่อง นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศไทยน้อยลง 

เช่น ปี 2562 มีนักท่องเที่ยวจีนมาถึง 11 ล้านคน ขณะที่ปี 2566 อาจมีเพียง 3 ล้านเศษ และคาดว่าหลังจาก “ฟรีวีซ่า” จะมีนักท่องเที่ยวจีนเข้ามา 5 ล้านคน แต่การไม่มีค่าธรรมเนียมวีซ่า เช่น สมมติคนละ 2,000 บาท ก็เท่ากับไทยสูญเสียเงินไปถึง 22,000 ล้านบาท ซึ่งพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินของกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ในปี 2567 และสูงกว่าในรอบหลายปีที่ผ่านมา

สาเหตุหนึ่งของการพังทลายของตลาดที่อยู่อาศัยในจีน ก็คือการพัฒนาโครงการแบบเป็นเมือง หรือ Township ที่มีบ้านจำนวนมาก นับพันหรืออาจนับหมื่นหน่วยในแต่ละโครงการ การพัฒนาแบบนี้มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะหากไม่ประสบความสำเร็จขึ้นมา ก็จะทำให้ย่ำแย่ไปหมดในโครงการนั้นๆ 

ในประเทศไทย หลังยุค “เมืองทองธานี” ปรากฏว่า “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ในฐานะผู้นำตลาดรายใหม่ จึงทำการพัฒนาแบบกระจายไปทั่วเพื่อกระจายความเสี่ยง และต่อมา “พฤกษาเรียลเอสเตท” ก็มาในฐานะ “แชมป์ใหม่” (ที่ครองมานับสิบปี) ด้วยการทำโครงการแทบทุกทำเลและแทบทุกระดับราคา

คนจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยหวังว่าจะได้กำไรจากราคา (Return of Investment) และได้กำไรจากการให้เช่า (Return on Investment) แต่โดยที่มีการก่อสร้างกันเกลื่อนไปหมด สิ่งที่คาดหวังจึงเริ่มไม่เป็นจริง ยิ่งกว่านั้น เมื่อภาวะการส่งออก (ซึ่งเป็นเครื่องจักรที่สำคัญที่สุดของจีน) ชะลอตัวลง ทำให้การลงทุนของภาคเอกชนในภาคส่วนต่างๆ ก็ชะลอตัวลงไปด้วย คนจีนมีเงินไปเที่ยวเมืองนอกน้อยลงไปเช่นกัน

สิ่งดีที่รัฐบาลจีนทำก็คือ การปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้จาก 4.25% เป็น 3.45% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ดอกเบี้ยเงินฝากยังอยู่ที่เดิมคือ 0.35% กรณีนี้ต่างจากไทยที่พยายามเน้นการลดดอกเบี้ยเงินฝากเมื่อมีการลดดอกเบี้ยเงินกู้ และข้อสังเกตหนึ่งก็คือช่วงห่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากของจีนเพียง 3.1% ขณะที่ของไทยช่วงห่างอาจสูงถึง 5-6% ซึ่งถือว่าสูงเกินไป

รัฐบาลไทยจึงควรศึกษาจากจีนด้วยการขอความร่วมมือธนาคารทั้งหลายลดดอกเบี้ยเงินกู้ลงสัก 1% จะทำให้เงินผ่อนชำระลดลงถึง 8% ทำให้ผู้กู้มีโอกาสที่ดีขึ้น ทั้งนี้เพราะธนาคารทั้งหลายก็มีรายได้จากกิจการ Non Bank มากมายอยู่แล้ว

รัฐบาลอาจนำร่องด้วยการให้ธนาคารของรัฐลดดอกเบี้ยเงินกู้ก่อน แต่หากธนาคารพาณิชย์ไม่ยินยอมลดดอกเบี้ย รัฐบาลก็พึงเจรจาและอาจจะดึงธนาคารต่างชาติเข้ามาแข่งขัน ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำลงแน่นอน

แต่อีกสิ่งหนึ่งที่รัฐบาลดำเนินการก็คือ การให้เงินกู้แก่ผู้ประกอบการที่ไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว (White List) เพื่อที่จะทำโครงการให้แล้วเสร็จ จะได้ส่งมอบให้ผู้ซื้อบ้านได้ มาตรการนี้รัฐบาลไทยในสมัยต้มยำกุ้งก็ไม่ได้ดำเนินการเท่าที่ควร เลยพังไปแทบทั้งระบบเลย อย่างไรก็ตาม ก็คงต้องดูว่าผู้ประกอบการเหล่านั้นจะฝ่าอุปสรรคไปได้หรือไม่ เพราะผู้ซื้ออาจขาดความเชื่อมั่น และมีฐานะทางการเงินย่ำแย่ลง ก็อาจไม่มาโอนก็เป็นได้เช่นกัน

ปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยของจีนนั้นถือว่าสาหัสมาก ซึ่งไม่แน่ใจว่ารัฐบาลจีนจะรับมือไหวหรือไม่

เพราะในขณะนี้มีเมืองผี (Ghost Town) หรือโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่แทบไม่มีใครเข้าอยู่กระจายในนครต่างๆ ถึง 50 นครแล้ว คาดว่ามีหน่วยขายที่อยู่อาศัย (ห้องชุด) ที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ (บ้านว่าง) สูงถึง 64 ล้านหน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก โดยในประเทศไทย/เกาหลีใต้/ญี่ปุ่น มีบ้านว่าง 1.2/1.5/8.5 ล้านหน่วย ตามลำดับ

รายงานของเดอะวอลสตรีตเจอร์นัลยังพบว่า รัฐบาลท้องถิ่นของจีนก็ได้รับผลกระทบแล้ว เพราะหลังจากพึ่งพาการขายที่ดินมาหลายปีเพื่อสร้างรายได้จำนวนมาก รัฐบาลเหล่านี้ก็คงใช้จ่ายเงินไปอย่างไม่ระมัดระวัง

ปรากฏว่ามีหนี้แอบแฝงอยู่ระหว่าง 7 ล้านล้านถึง 11 ล้านล้านดอลลาร์ (252-396 ล้านล้านบาท) ซึ่งสูงกว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทยหลายเท่าตัว ถ้าประชาชนยากจนลง รัฐบาลท้องถิ่นย่ำแย่ลง ความไม่สงบทางการเมืองก็อาจเกิดขึ้นได้

ยิ่งกว่านั้น นักลงทุนในพันธบัตรและธนาคารก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน จากการให้สินเชื่อแก่นักพัฒนาที่ดิน ซึ่งปรากฏว่าบริษัทจีนผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรในต่างประเทศมากกว่า 1 แสนล้านดอลลาร์ระหว่างปี 2563 ถึงปลายปี 2566 โดยส่วนใหญ่มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ตามรายงานของ S&P Global Ratings (จากข้อมูลของเดอะวอลสตรีตเจอร์นัล) พันธบัตรเหล่านี้เป็น “พันธบัตรขยะ” ในเอเชีย

ภาพที่นำเสนอทั้งหมดข้างต้นอาจแตกต่างจากภาพของจีนที่ขยายอิทธิพลทางเศรษฐกิจไปทั่วโลก แต่ก็อาจเป็นภาพที่มีความสัมพันธ์กัน เนื่องจากจีนคงต้องไปค้าขายนำทรัพยากรจากทั่วโลกมาบำรุงเลี้ยงประชากรของตน เพื่อความยั่งยืนสถาพรของการเมืองภายในประเทศ หาไม่ถ้าประชาชนหิว ความไม่สงบทางการเมืองก็จะเกิดขึ้นจากเกิดความแตกแยกอย่างในโซเวียตได้ในที่สุด

นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่คนจีนที่มีฐานะร่ำรวย พยายามที่จะเอาเงินออกนอกประเทศ ไปซื้อบ้าน ไปลงทุนในประเทศที่มั่นคงโดยเฉพาะประเทศตะวันตก