อสังหาเชียงใหม่ฝืดกำลังซื้อวูบหนัก‘บ้าน-คอนโดมือสอง’หั่นราคาสู้

จากข้อมูลในฝั่งดีมานด์การค้นหาบ้านในพื้นที่ภาคเหนือตลอดปี 2566 จนถึง ก.พ.2567 ที่มีการค้นหาบน Baania Marketplace พบว่า เป็นเพศหญิง 79% อายุ 25-34 ปี เป็นกลุ่มคนเริ่มทำงานที่มองหาบ้าน รองลงมา เป็นกลุ่มคนทำงานที่มีตำแหน่งระดับผู้จัดการ อายุ 35-44ปี มีจำนวนทั้งสิ้น 719,787 คน  ซึ่งเป็นการค้นหามาจากกรุงเทพฯ มีสัดส่วนสูงถึง 33% คนในเชียงใหม่ 31% เชียงราย 3% นครสวรรค์ 1.6% กาญจนบุรี 1.3% ประเภทบ้านเดี่ยว มีการค้นหามากที่สุด เฉลี่ยการค้นหาต่อไตรมาส 150,000 คน

สรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า จากข้อมูลดังกล่าวทำให้เห็นแนวโน้มของฝั่งดีมานด์ตั้งแต่ปลายปี 2566 การค้นหาบ้านน้อยลงตามลำดับ เหตุจากปัจจัยกำลังซื้อในประเทศที่ “หดตัว” จากปัญหาหนี้สินครัวเรือน ความไม่มั่นใจในการจ้างงาน ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้เกิดการเลิกจ้าง (lay off) บวกกับดอกเบี้ยขาขึ้นทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อ สังเกตได้ว่า ในเดือน ธ.ค.การค้นหาอยู่ที่ 41,000 คน เดือน ม.ค.ที่ผ่านมา แม้จะขึ้นอยู่ที่ 45,000 คน แต่ในภาพรวมยังน้อยกว่าปีที่ผ่านมา
 

การค้นหาบ้านเดือน ม.ค.-ก.พ. เชียงใหม่ ลำพูน ลำปาง เทียบช่วงต้นปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการเยี่ยมชมโครงการดีขึ้น ในส่วนของเชียงราย พะเยา น่าน แพร่ “ลดลง” ค่อนข้างมากเทียบปีต่อปี โดยเชียงใหม่ได้รับอานิสงส์จากการเป็นหัวเมืองหลักของภาคเหนือและการท่องเที่ยวเมื่อนักท่องเที่ยวเริ่มกลับเข้ามาทำให้ตลาดเริ่่มกลับมาก่อนจังหวัดเมืองรอง ส่วนประเภทบ้านที่ถูกค้นหาในจังหวัดเชียงใหม่จะเป็นบ้านเดี่ยวจะมีการค้นหาสูงสุดรองลงมาจะเป็นบ้านแฝด ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม

ปัจจุบันในจังหวัดเชียงใหม่ระหว่าง “บ้านใหม่” กับ “บ้านมืองสอง” พบว่า กลุ่มคนที่ค้นหาบ้านเดี่ยวให้ความสนใจบ้านใหม่ 58% ที่เหลือ 41.9% สนใจบ้านมือสอง ที่มีราคาถูกกว่าหลายสิบเปอร์เซ็นต์ เนื่องจากกำลังซื้อฝืดขึ้นคนเริ่มให้ความสนใจบ้านมือสองมากขึ้น ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทำให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักขึ้นเรื่อยๆ
 

ส่วนคอนโดมิเนียมมือสองได้รับความนิยมค่อนข้างสูงมากกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งและทาวน์โฮมยังคงนิยมมือหนึ่งมากกว่าอาจเป็นเพราะราคาไม่แพง เช่นเดียวกับบ้านแฝดนิยมมือหนึ่งมากกว่า ส่วนการค้นหาบ้านแบ่งตามช่วงราคาขาย 38% อยู่ในราคา 3-5 ล้านบาท เพราะราคาที่ดินแพงรวมทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงต่างๆ ปรับขึ้นต่อเนื่อง 

ส่วนระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 28%  ราคาทาวน์โฮม ค้นหาที่ราคา 1-2 ล้านบาท สูง 57.7% หากราคาแพงกว่านี้จะเป็นกลุ่มเฉพาะ ส่วนบ้านแฝดค้นหาราคา 1-2 ล้านบาท อยู่ที่ 41%  เป็นกลุ่มคนที่ไม่พร้อมจ่ายเกิน 3 ล้านบาทแตกต่างจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพราะราคาที่ดินไม่ได้สูงขนาดนั้น กลุ่มสุดท้ายคอนโดมิเนียม ค้นหาในระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วน 54.6%

สรนันท์ กล่าวว่า แนวโน้มของตลาดเชียงใหม่การประกาศขาย “ลดลง” เทียบต่อไตรมาสและมูลค่าเสนอขาย “ลดลง” 23% ขณะที่เห็นตลาด “ปล่อยเช่า” มากขึ้น 34.8% ที่สำคัญคือ มูลค่าเสนอเช่าต่อเดือนลดลง! สะท้อนให้เห็นว่า ราคาปล่อยเช่าไม่สูงเหมือนช่วงก่อนหน้านี้ สังเกตได้จากราคาประกาศขายบ้านช่วง ม.ค.-ก.พ. เคยสูงในช่วงปี 2566 แต่ปี 2567 คนประกาศขายบ้านในราคาช่วงราคา 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่ม Eco Class ลดลง 3.5% ขณะที่ช่วงราคา 3-5 ล้านบาทหรือกลุ่ม Main Class เพิ่มขึ้น1%

ภาวะ “ดอกเบี้ยสูง” ทำให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลำบาก! เพราะมีหนี้สินทั้งรถยนต์ บัตรเครดิตทำให้ต้องชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมออกไปก่อน

“บ้านที่มีราคาแพงไม่ได้ลดราคาขายลง แต่ในกลุ่มบ้านราคาถูกกลับต้องลดลงราคาลงมาเพราะกำลังซื้อเปราะบาง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองราคาลดลงถึง 16.9% เป็นราคาคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอนขนาดไม่เกิน 40 ตร.ม. ขนาด 2 ห้องนอน ไม่เกิน 80 ตร.ม. ลดลง 1.5% สะท้อนกำลังซื้อที่อ่อนแอจากภาวะหนี้สินครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยสูง ทำให้คนขายยอมลดราคาลงมาเพื่อให้สามารถขายได้เร็วขึ้น”

สถานการณ์ดังกล่าวตอกย้ำสภาพเศรษฐกิจที่มีปัญหาบานปลายจนกระทบกำลังซื้อรุนแรง! ภาครัฐต้องเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจ ดึงดูดเม็ดเงินเข้ามา ทำให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น 

หากรัฐบาลสามารถผลักดันให้คนกลุ่มใหญ่ของประเทศมีรายได้ในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น จะทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว