อสังหาฯลุ้นไตรมาส2 รัฐออกมาตรการกระตุ้นฟื้นตลาดโต10%

ไตรมาสแรกปี 2567 ใกล้ผ่านพ้นไป แต่ยังไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากรัฐบาล แถมยังต้องผิดหวังเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปฏิเสธผ่อนคลายหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) เป็นการชั่วคราวในปี 2567 แต่ล่าสุดนายกสมาคมอาคารชุดไทย แย้มว่าจะมีความชัดเจนในไตรมาส 2 นำร่องบีโอไอส่งเสริมการลงทุนบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 1.5 ล้าน

พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงความคืบหน้าของ 8 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ยื่นต่อนายกรัฐมนตรี “เศรษฐา ทวีสิน” ว่า มีหลายเรื่องอยู่ระหว่างการพิจารณาตามขั้นตอน คาดว่าจะมีบางส่วนที่ไม่ต้องเข้าครม. ออกมาก่อน เรื่องที่ชัดเจนที่สุด คือ สนับสนุนการมีบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้น้อย จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ สำหรับบ้านและคอนโดไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จากเดิม 1.2 ล้านบาท โดยเปิดให้ยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนสร้างโครงการ
 

“ส่วนมาตรการอื่นๆ อยู่ระหว่างการดำเนินการ รอภาครัฐหรือนายกรัฐมนตรีแถลง คงอีกไม่นาน คาดว่าช่วงไตรมาส 2 น่าจะมีผลกลางปีจนถึงสิ้นปี จากมาตรการครึ่งแรก ส่วนมาตรการที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งอาจต้องใช้เวลา เนื่องจากต้องนำเข้าครม. ซึ่งมีกระบวนการดำเนินการตามขั้นตอน อย่างน้อยอีก 3-4 เดือน ”

แต่ส่วนที่ไม่ได้แล้ว คือ มาตรการ LTV ที่ผ่อนปรนให้สถาบันการเงินปล่อยกู้บ้านหลังที่ 2 ได้เกิน 100% ของราคาประเมิน ที่มีข่าวออกมาจากนายกรัฐมนตรีและผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ว่าได้ส่งจดหมายถึงสมาคมอสังหาฯแล้วว่ายังไม่ผ่อนผันให้
 

"สมาคมฯผิดหวัง เพราะเป็นมาตรการที่ส่งผลกระทบมากที่สุด การที่ผ่อนผันไม่ได้ส่งกระทบเพิ่ม"

ส่วนประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกจัดเก็บแล้ว 100 % และปีที่ผ่านมาจ่ายไปแล้ว ทางสมาคมฯ ยังสู้ต่อเพื่อขอให้ลดหย่อน 50% ระยะเวลา 1 ปี เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

นอกจากนี้ มาตรการที่ขอไปคือ พิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ, ทบทวนหลักเกณฑ์ของ บีโอไอ ที่เกี่ยวกับการที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้, ให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ที่ซื้อที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาทขึ้นไปและมิดเทอมวีซ่า 5 ปี ที่ซื้อที่อยู่อาศัย 5 ล้านบาทขึ้นไป

และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งต่ออายุไปแล้วถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567 โดยขอให้ปรับหลักเกณฑ์มูลค่าการซื้อที่อยู่อาศัย จากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5-7 ล้านบาท หรือให้สิทธิการลดหย่อน 3 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้มีกำลังซื้อที่สูงกว่า 3 ล้านบาททั้งบ้านสร้างใหม่ บ้านมือสอง

“หากออกมาตรการมาจะส่งผลดี จะมาตรการเดียวก่อนหรือ 3 มาตรการก็ดีทั้งนั้น เพราะปัจจุบันตลาดทรงตัวเพราะมีปัญหาดอกเบี้ยแพง ยอดกู้ต่ำ เพราะมีส่วนต่างเยอะคนชะลอการซื้อ คาดเห็นข่าวดีในไตรมาส 2”

พีระพงศ์ กล่าวว่า ปีนี้ตลาดน่าเติบโต เพราะรัฐบาลตั้งเป้าจีดีพีโต 3% เป็นตัวเลขที่ช่วยกระตุ้นอสังหาฯ ได้ถึง 10% หลังจากที่ผิดหวังจากปีก่อนที่จีดีพีโตไม่ถึง 2% หากได้มาตรการมาเร็วจะช่วยให้ตลาดเติบโตสูงขึ้นได้ เพราะใกล้จบไตรมาส1/2567 ถ้าออกครึ่งปีหลังได้จริงน่าจะส่งผลในไตรมาส 4/2567 แต่ถ้าไม่มีอาจเป็นปี 2568 

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยบวกจากท่องเที่ยวฟื้นตัวและฟรีวีซ่าจีน ตลาดอสังหาฯโต 10% จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดเริ่มฟื้นตัวยอดขายเพิ่มขึ้น ส่วนสต็อกคอนโดที่มีอยู่ในปัจจุบันต้องระยะเวลาในการระบาย 24 เดือน

ส่วนแนวโน้มการเข้ามาของกลุ่มลูกค้าจีนเพิ่มขึ้นจากปกติเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้อในไทยมานาน แต่ชะลอช่วงโควิด-19 ปัจจุบันเริ่มกลับมาจากปัญหาอสังหาฯในจีนทำให้หันมาลงทุนในไทยแทน ่และยังมีผู้ซื้อรายใหม่อย่าง ไต้หวัน ที่ติดท็อปไฟว์ เมียนมาร์ ติดท็อปเท็น รัสเซีย ที่เข้ามามากขึ้น จนติดท็อปทรี

ด้านพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ประเด็นอัตราดอกเบี้ยต้องรอ ธปท. ส่งสัญญาณ เชื่อว่าคงรอดูเฟดลดก่อน เพราะหากรีบลดอาจเกิดปัญหาเงินจะไหลออกกระทบต่อตลาดหุ้น แต่ช่วงนี้นักท่องเที่ยวเข้ามามากเพราะค่าเงินอ่อน แต่ต้องยอมรับว่า อัตราดอกเบี้ยสูงส่งผลกระทบต่อการผ่อนบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้รายใหม่

ส่วนการเข้ามาลงทุนของรถยนต์พลังงานไฟฟ้าต่างชาติ ทำให้เกิดความคึกคักในโซนอีอีซี แต่โรงงานหลายแห่งลดกำลังการผลิตค่อนข้างเยอะ เพราะการค้าโลกไม่ดี พนักงานโรงงานในชลบุรี ศรีราชาลดค่าล่วงเวลา (OT) ทำให้บ้านในชลบุรีขายค่อนข้างยาก 

“ปัจจุบันที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า3ล้านบาทยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น50% ยอดการซื้อหายไปเกินครึ่ง”