อสังหาต่ำ3ล้านชลบุรี-ระยองส่อวิกฤติ‘ขาย30รอบ’แก้เกมดึงต่างชาติร่วมทุน

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเศรษฐกิจใหญ่ “ชลบุรี” และ “ระยอง” ขณะนี้ยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงรอบด้านทั้งเศรษฐกิจไทย เศรษฐกิจโลกชะลอตัว การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่า 90% ของจีดีพี ส่งผลต่อความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยและขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีปัญหากำลังซื้อและกู้แบงก์ไม่ผ่านสูง!

วัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า 20 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรีโตต่อเนื่อง ด้วยศักยภาพของพื้นที่ มีสนามบิน  ท่าเรือ ตอบโจทย์นิคมอุตสาหกรรมที่ต้องการส่งออกทำให้มีจำนวนประชากรที่เป็นแรงงานเข้ามาจำนวนมาก ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
 

“โครงการบ้านที่เปิดขายเขียนใบจองแทบไม่ทัน เคยขายได้วันเดียว 80 หลังแต่ปัจจุบันเดือนละ 8 หลังยังขายไม่ได้ และอนาคตจะไม่เกิดขึ้นแล้ว เพราะจำนวนคนที่เข้ามาทำงานในโรงงานลดลง ซึ่งในช่วงก่อนโควิด-19 อัตราการดูดซับเฉลี่ยโครงการ 8-10 ยูนิต ช่วงโควิดสะดุด 2 เดือน หลังจากนั้นยอดขายขึ้น เพราะคน Work From Home ค่อนข้างประหลาดใจว่าขายดี ซึ่งคนที่ขายดี คือ มีสินค้าสร้างเสร็จ โชคดีที่เรามีสต็อกในมือ แต่ปัจจุบันไม่ใช่ภาพแบบนั้นคนเข้ามาในโครงการบางตามาก"

ปัจจุบันกำลังซื้อคนไทยที่ต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ยกตัวอย่างขาย 10 หลัง กู้ได้ 2 หลัง  บ้านบางหลังต้องวนขาย 7 รอบ!  ยกตัวอย่างเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา โครงการบ้านระดับราคา 9 ล้านบาท ขายได้ 4 ยูนิต ขณะที่บ้านราคา 2-3 ล้านบาท ขายไม่ได้เลย สะท้อนการฟื้นตัวแบบ “K-Shaped” เช่นเดียวกับในกรุงเทพฯ ปีที่ผ่านมาบ้านราคา 20-30 ล้านบาทขายดี
 

สำหรับ ทิศทางตลาดอสังหาฯ ชลบุรี ปี 2567 ตลาดกลุ่มกลางบนยังเติบโตได้ดี ไม่มีปัญหาด้านสินเชื่อ ทำให้มีบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไปเปิดตัวจำนวนมากเป็นบ้านกลุ่มผู้บริหาร ซึ่งเป็นบ้านแฝด บ้านเดี่ยว  ต่อไปที่ศรีราชา อำเภอเมือง บางละมุง สัตหีบ บางบึง ปัจจุบันตลาดที่ยังไปได้ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวจากเดิมขายทาวน์โฮมดีสุด แต่ตัวเลขเล็กสุด ส่วนบ้านเดี่ยวขายยูนิตน้อยกว่า แต่มูลค่ามากกว่า

อสังหาฯ ในชลบุรี ทำเลพัทยาดูดซับดีที่สุด ถัดมา พานทอง อำเภอเมือง ศรีราชา บางละมุง ปัจจุบันต่างชาติมาซื้อมากขึ้นทั้งคอนโดและแนวราบ ที่สำคัญมีโปรเจกต์เกิดใหม่ที่พัทยาเป็นบริษัทร่วมทุนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นจีน รัสเซีย อิสราเอล อังกฤษ ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดในทำเลเขาพระตำหนัก จอมเทียน

ส่วนโครงการแนวราบจะมีผู้ประกอบการจีนเข้ามาร่วมทุนพัฒนาพูลวิลล่า ระดับราคา 10-15 ล้านบาท ขายได้ดี ในทำเลฝั่งภูเขา ซอยอ่างเก็บน้ำชากนอก หนองปรือ บางละมุง บางชัน อำเภอเมือง รองรับดีมานด์ต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สอง

"ปีที่ผ่านมาตัวเลขการโอนคอนโดของชาวต่างชาติสูงสุด เป็นคนจีนที่ซื้อไว้ก่อนโควิด-19 แต่ปีนี้คอนโดเปิดใหม่มีจำนวนไม่มาก เน้นพัฒนาโครงการแนวราบขนาดเล็กมากกว่าส่วนใหญ่มีลูกค้าต่างชาติซื้อถูกต้องตามกฎหมาย"

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ระบุตัวเลขการโอนคอนโดชาวต่างชาติในชลบุรี ปี 2562 มีการโอน 4,500 หน่วย มูลค่า 11,600 ล้านบาท ปี 2566 โอน 5,900 หน่วย เพิ่มขึ้นก่อนโควิด 31% แบ่งเป็นชาวจีน 41% ชาวรัสเซีย 14 % และสหรัฐ 5% มูลค่ารวม 18,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้นก่อนโควิด 57% 

ส่วน “ระยอง” ในปี 2562 มีการโอนของต่างชาติ 53 หน่วย มูลค่า 81 ล้านบาท ก่อนโควิด และหลังโควิดในปี 2566 มีการโอนต่างชาติจำนวน 102 หน่วย มูลค่า 175 ล้านบาท

  ทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า ดีมานด์ตลาดที่อยู่อาศัยในระยองส่วนใหญ่เป็นแรงงานไทยที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม  คนต่างชาติเข้ามาน้อย ยกเว้นทำเลบางเพ ที่มีสแกนดิเนเวียเข้ามาจำนวนไม่มาก ปัจจุบันทำเลบ้านค่ายได้รับความนิยมสูงสุดในการเข้ามาพัฒนาโครงการของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ “1ใน5” ของประเทศจะไปขยายโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับนิคมอุตสาหกรรมอื่นเพราะเป็นท้องนา จึงเริ่มเข้ามาพัฒนาเพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต รวมถึงกลุ่มทุนจีนที่เข้ามาลงทุนพัฒนาในนิคมบ้านค่ายบนพื้นที่ 3,000 ไร่

“ปัจจุบันระยองแบ่งเซ็กเตอร์ตลาดตามทำเลระดับราคา 1-2 ล้านบาท อยู่แถวโป่งแดงที่ติดกับบ่อวิน กำลังซื้อกลุ่มนี้ชะลอตัวลงชัดเจน รีเจกต์เรตสูงต้องเวียนขาย 20-30 รอบ ดีเวลลอปเปอร์ที่ทำตลาดนี้เหนื่อยเพราะกลุ่มคนซื้อมีปัญหาวินัยในการใช้เงิน”

สำหรับทำเลพื้นที่ติดกับสัตหีบ คือ บ้านฉาง เป็นโครงการระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ยอดขายไปได้ดี ส่วนใหญ่ระดับราคา  3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มคนซื้อระดับกลางขึ้นไป ส่วนระดับล่างค่อนข้างยาก เนื่องจากได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยสูงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทตลาดเงียบมาก