พิษเศรษฐกิจทุบ'บ้านต่ำ3ล้าน’ยอดโอนหด-กู้ไม่ผ่านพุ่ง60%

Key Points: 

• ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงเผชิญปัจจัยท้าทายอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจยังไม่ดีเท่าที่ควร ภาวะหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง
• ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับล่างที่อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท พบว่า ตัวเลขคาดการณ์ 12 เดือนในปี 2566 ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 10%  ถือว่าลดลงมาก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า 

“จากเดิมกลุ่มนี้มีอัตราการเติบโตกว่า 10% หลังโควิด-19 เพราะคนเริ่มกลับมาซื้อบ้านอีกครั้งในปี 2565 แต่พอปี 2566 เกิดปัญหาคนรายได้ลดลง เศรษฐกิจไม่ดี ตามมาด้วยการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง10%”
 

อย่างไรก็ดี ที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาทยังเติบโต ส่วนระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท ติดลบ 2% ซึ่งไม่มีนัยสำคัญแต่อย่างใด  เพราะมีจำนวนไม่มาก ขณะที่ กลุ่มราคา 7.5-10 ล้านบาท หรือระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีอัตราการเติบโต

สะท้อนให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราการซื้อน้อยลง สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯระบุว่าอัตรากู้ไม่ผ่านของลูกค้า หรือ “รีเจ็กต์เรต” ในกลุ่มนี้สูง ทำให้ยอดโอนน้อยลง แสดงให้เห็นว่าลูกค้ากู้ไม่ผ่านทำให้ต้องนำไปขายใหม่ 2-3 รอบ  สะท้อนว่ากลุ่มคนที่มีรายได้ไม่มั่นคงตามเกณฑ์ของสถาบันการเงินในการพิจารณาให้สินเชื่อกู้ไม่ผ่านมากขึ้น 50-60% ทีเดียว 
 

คนรุ่นใหม่รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน

วิชัย กล่าวต่อว่า โอกาสคนรุ่นใหม่ที่เริ่มทำงานจะมีบ้านยากขึ้นหรือไม่นั้น หากพิจารณาโดยภาพรวมดูเหมือนจะยากขึ้น แต่ไม่ใช่ว่าคนรุ่นใหม่จะไม่ซื้อบ้าน หรือไม่ซื้อคอนโดมิเนียม ขึ้นอยู่กับว่าเขามีรายได้มากน้อยแค่ไหน และมีพฤติกรรมการใช้เงินอย่างไร 

ทั้งนี้ ภาพรวมของกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มต้นทำงานได้เงินเดือนเฉลี่ย 15,000-25,000 บาท หากไปก่อหนี้ ก็หมดสิทธิที่จะมีบ้าน เพราะราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นต่อเนื่องตามราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง แม้ว่าเศรษฐกิจไม่ดีราคาปรับสูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้มีโอกาสซื้อบ้านยากขึ้น เมื่อเทียบกับอัตราการเติบโตของรายได้ค่อนข้างช้า ขณะที่ค่านิยมในการบริโภคสินค้าแบรนด์เนมสูงทำให้การสร้างหนี้เพิ่มขึ้น

“ก่อนหน้านี้ คนรุ่นใหม่มีรายได้จากการซื้อขายคริปโทเคอร์เรนซีแล้วนำมาซื้ออสังหาฯ ที่จับต้องได้ แต่ปัจจุบันเปลี่ยนมาเป็นการหารายได้จากการขายสินค้าออนไลน์ ไลฟ์ขายของ‎ เป็นยูทูบเบอร์ เป็นอาชีพเสริมสร้างรายได้ เพราะรายได้ประจำอย่างเดียวไม่เพียงพอที่ซื้อบ้านหรือคอนโดได้เพราะรายได้โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นทุกปี”

รีเจ็กต์เรตบ้านต่ำ3ล้านฉุดตลาดปี 67

จากแนวโน้มดังกล่าวมีส่วนสำคัญในการทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ปี 2567 หดตัวลง หากคิดในเชิงจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วน 66% ในเชิงมูลค่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 30% น้อยกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท เพราะราคาต่อหน่วยถูกกว่า สวนทางกันเพราะมูลค่าต่อหน่วยสูงกว่า

ดังนั้น จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับล่างนั่นเอง

พฤติกรรมเปลี่ยนหันมาเช่าแทนซื้อ

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มปัญหาอัตรากู้ไม่ผ่านของลูกค้าปีนี้ประเมินว่าน่าจะลดลงจากปีก่อนที่สูงถึง 50% โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ เพื่อควบคุมหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) 

“ปีนี้แนวโน้มน่าจะเริ่มดีขึ้นเพราะทุกคนเริ่มปรับตัวประกอบกับปีนี้อัตราดอกเบี้ยน่าจะลดลง ทำให้ลูกค้าตัดสินใจง่ายขึ้น”

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ ค่อนข้างยาก เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินและการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันไปจับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่า

ดังนั้น แนวโน้มคนรุ่นใหม่เริ่มทำงานอาจซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น เพราะต้นทุนราคาการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้นตามราคาที่ดินและการก่อสร้าง ทำให้ราคาโครงการใหม่ออกมาสู่ตลาดส่วนใหญ่มากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็นเหตุผลให้กลุ่มคนรุ่นใหม่ส่วนหนึ่งหัน “เช่าอยู่อาศัย” แทนการซื้อ

 ผุดบริการสินเชื่อช่วยลูกค้า

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าสถานการณ์โควิดคลี่คลาย แต่ภาวะเศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอนจากหลากหลายปัจจัยภายในและต่างประเทศ ทั้งค่าครองชีพสูงขึ้น รายได้ลดลง ไม่มีเงินออม บางคนเข้าไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อกู้โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง 

ส่งผลให้บางโครงการ ในบางพื้นที่ ยอดการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทกู้ไม่ผ่านเกินกว่า 50% ส่วนหนึ่งเพราะเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้จากเงินเดือนประจำ มีภาระหนี้สิน อาทิ ผ่อนรถยนต์ ผ่อนหนี้บัตรเครดิต เป็นต้น

ที่ผ่านมาเสนา จึงได้หาแนวทางแก้ปัญหาลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยแตกไลน์ธุรกิจใหม่ภายใต้แบรนด์ “เงินสดใจดี” เพื่อเป็นทางเลือกใหม่สำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงินมาใช้บริการ ประกอบด้วย บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เพื่อสามารถเข้าอยู่ในบ้าน หรือคอนโดของเสนาได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ ซึ่งจะหักเงินต้นจนถึงจุดที่ลูกค้าสามารถกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารได้  

นอกจากนี้มีบริการสินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา  สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย และในปีนี้อยู่ระหว่างพัฒนาบริการใหม่เข้ามาเสริมทัพอีกด้วย