บ้านต่ำ 3 ล้านน่าห่วงกู้ไม่ผ่านสูง ฉุดตลาด-เศรษฐกิจ อสังหาฯ เผชิญมรสุมหนัก

ขณะที่ “หุ้นกู้” คนไม่เชื่อมั่น ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับใช้โปรเจกต์โลนกับสถาบันการเงินแทน แย้มสัญญาณบวกครึ่งปีหลัง ดอกเบี้ยมีโอกาสลดลง แนะรัฐเร่งปรับแก้กฎหมายดึงกำลังซื้อต่างชาติ 

วิกฤติเชื่อมั่นทุบหุ้นกู้สะเทือนยาว

กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) จัดเวทีสัมมนา KKP YEAR AHEAD 2024 วานนี้ (22 ม.ค.) ระดมกูรูในแวดวงต่างๆ ฉายภาพเศรษฐกิจและแนวโน้มการลงทุนกลุ่มธุรกิจต่างๆ ในประเทศไทย โดยหัวข้อ “Real Estate Outlook 2024 : Navigating Challenges เจาะลึกการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าความท้าทายปี 2567”  มีวิทยากรร่วมเสวนา นำโดย นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ นักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.เกียรตินาคินภัทร ร่วมด้วย นายลัทธกิตติ์ ลาภอุดมการ นักวิเคราะห์เศรษฐศาสตร์ KKP Research บล.เกียรตินาคินภัทร ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ท่ามกลางหลายปัจจัยเสี่ยงทั้งต้นทุน ดอกเบี้ยสูง ปัญหาหนี้ของคนไทย และหุ้นกู้

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีทิศทางทรงตัว และคงไม่ฟื้นกลับมาเหมือนปี 2565 เนื่องจากบ้านแนวราบยังมีสต็อกบางส่วนค้างอยู่ในระบบต่อเนื่องจากปีก่อน โดยเฉพาะบ้านที่เจาะตลาดระดับบน ส่วนตลาดที่กลับมาดี คือ คอนโดมิเนียม ฟื้นตัวในบางทำเล

สำหรับกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง มีทิศทางขยายตัวดีอยู่ โดยเฉพาะบ้านแนวราบ ราคา 5-7 ล้านบาท แต่ตลาดล่าง ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พบปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านจำนวนมาก เนื่องจากคนไทยมีปัญหาภาระหนี้สะสมต่อเนื่องหลายปี

“ปัญหาการกู้ไม่ผ่านของลูกค้าในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นแนวโน้มต่อเนื่องมา 2-3 ปีแล้ว กลายเป็นปัญหาที่มีผลกระทบของทุกภาคธุรกิจ ไม่เฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว”

ขณะที่ซัพพลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่น่ากังวลว่าจะเกิดปัญหาโอเวอร์ชัพพลาย ทั้งตลาดบ้านและคอนโดมิเนียม โดยประเมินตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จะใกล้เคียงกับปีก่อน โดยตลาดที่มีการเปิดตัวเข้ามาสู่ตลาดจำนวนมากจะเป็นเมืองท่องเที่ยว สามารถฟื้นตัวเร็วหลังผ่านโควิดแล้ว

ออกหุ้นกู้สะดุดยกเว้นรายใหญ่ไปต่อได้

สำหรับตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อตลาดโดยรวม คือ การออกหุ้นกู้  ซึ่งประเมินว่าในปี 2567 ผู้ประกอบการไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้จำนวนมากเหมือนช่วง 2-3 ปีก่อน โดยปรับมาใช้การกู้เงินด้วยวิธีโปรเจกต์โลนจากสถาบันการเงินแทน 

“แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตเรตติ้งที่ดี รวมถึง ศุภาลัย ยังสามารถออกหุ้นกู้ได้ต่อเนื่อง”

ทั้งนี้ประเมินว่าจากความแตกต่างเรื่องแหล่งทุนในการนำมาลงทุน จะทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายส่วนแบ่งการตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น ขณะที่รายเล็กจะมีส่วนแบ่งการตลาดที่น้อยลง ประเมินว่าภาพแบบนี้จะเห็นชัดเจนมากขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้า

เทรนด์ซื้อบ้านลดลง-สนใจเช่ามากขึ้น

ขณะที่เทรนด์ใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่น่าติดตามต่อไป มีทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่ซื้อบ้านเป็นของตัวเอง “ลดลง” และสนใจ “เช่า” อยู่อาศัยมากขึ้น เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องประเมินว่าจะปรับตัวอย่างไรต่อไป รวมถึงการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ  ซึ่งมองเห็นแนวโน้มที่ตลาดนี้จะสนใจคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ 200-300 ตร.ม. มากขึ้น ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป

นอกจากนี้อีกตลาดที่น่าสนใจ คือ การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร  เนื่องจากมีความต้องการของกลุ่มคนทำงานสูงมาก แต่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ออกมาสู่ตลาด ส่วนใหญ่กำหนดราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากต้นทุนในปัจจุบันอยู่ในระดับสูง ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องประเมินว่าจะสามารถปรับแผนอย่างไร เพื่อหาโอกาสจากตลาดนี้ หรือ การหาโอกาสจากตลาดเฉพาะ หรือ  “นิช มาร์เก็ต” ที่มีศักยภาพ

อสังหาฯ ปี 67 ขยายตัวต่ำตามจีดีพี

นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ นักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.เกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีหลายปัจจัยต้องติดตามอย่างใกล้ชิดทั้ง 1.การขยายตัวของจีดีพีประเทศไทย ประเมินไว้ที่ 3.7% มีความสัมพันธ์กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากจีดีพีขยายตัวสูงตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์จะโตสูงตาม แต่หากจีดีพีขยายตัวต่ำยอดขายในตลาดจะลดลงตาม ทั้งนี้ ผลการวิจัยของเกียรตินาคินภัทร ประเมินในปีนี้ภาพรวมยอดพรีเซลของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดจะเติบโต 5% ส่วนยอดพรีเซลของทั้งตลาดรวมจะไม่ขยายตัวเท่านี้ และส่วนแบ่งการตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีมากขึ้น

รวมถึง 2.แนวโน้มดอกเบี้ยในประเทศ โดยที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านเพิ่มขึ้นไม่มาก และอัตราดอกเบี้ยมีผลต่อตลาดบ้าน ซึ่งหากอัตราดอกเบี้ยในประเทศเพิ่มขึ้น จะให้อัตราการเติบโตของบ้านลดลง เห็นได้จากในปี 2566 ยอดการโอนบ้านลดลง แต่หากประเมินอัตราดอกเบี้ยไทยช่วงครึ่งปีหลัง 2567 มีทิศทางที่จะปรับลดลงแล้ว จึงประเมินว่าจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังมีแนวโน้มที่สดใสมากกว่าครึ่งปีแรก ส่วนอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านของผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลางและรายเล็กกับ สถาบันการเงินจะมีความแตกต่างกันพอสมควร

ตลาดล่างยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง

3.อัตราการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จากภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนไหวมีผลกระทบกระทบต่อตลาดล่าง ทำให้ธนาคารมีการปฏิเสธให้สินเชื่อมากขึ้น โดยปัญหากลุ่มลูกค้าในตลาดล่าง ที่มียอดถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง ไม่ใช่ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นปัญหาที่กระทบต่อทั้งระบบ 

โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนหนี้ คิดเป็น 16% ของหนี้ทั้งระบบ รวมถึงมีปัญหาเรื่องการออกหุ้นกู้มากระทบตลาด ทำให้ความต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีมากขึ้นนับจากนี้ไป รวมถึงในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน มุ่งสนับสนุนรายใหญ่มากกว่าผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก

แนะรัฐแก้กฎหมายดึงกำลังซื้อต่างชาติ 

สำหรับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ต้องติดตามการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ทำให้เริ่มเห็นการมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกมาสนับสนุนในตลาดนี้ รวมถึง บ้านเดี่ยวในไทย ที่มีการขายประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี เป็นตลาดที่มีขนาดไม่ใหญ่มากและตลาดไทย ยังต้องการแรงหนุนจากลูกค้าต่างชาติ ซึ่งที่ผ่านมาชาวต่างชาติที่มีความต้องการซื้อบ้านแนวราบในไทย แต่ต้องอยู่ในรูปแบบจดทะเบียน

ทั้งนี้ อยากเสนอให้มีการปรับแก้ไขกฎหมายใหม่ ทั้งการแก้สัญญาสิทธิ์การเช่าระยะยาว (Leasehold) จากปัจจุบันอยู่ที่ 30 ปี เห็นควรเป็น 50 ปี เพื่อดึงดูดต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย

นอกจากนี้ ควรมีการแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ แต่ต้องอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น พร้อมกำหนดโควตาในแต่ละโครงการที่ชัดเจน เพื่อสามารถกำหนดอัตราภาษีได้ถูกต้อง (Property Tax) และนำรายได้เข้าสู่ประเทศ รวมถึงการกำหนดบทลงโทษที่ชัดเจนหากต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านแบบผิดกฎหมายในไทย