ส่องกลยุทธ์การปรับตัวอสังหาฯปี68เน้นยืดหยุ่น-ร่วมทุนลดความเสี่ยง

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) เปิดเผยว่า การปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 ไม่เกิน 3% และ ปี 2568 มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีก! ซึ่งทิศทางการปรับขึ้นก็คงไม่แตกต่างจาก ปี 2567 และมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยใน ปี 2568 เพิ่มขึ้น 5% – 7% แต่ผู้ประกอบการอาจจะยังขายในราคาเดิมหรือในราคาที่อยู่บนต้นทุนเดิมเพื่อปิดการขายเร็วขึ้นโดยเฉพาะในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 

การเปิดขายโครงการใหม่ใน ปี 2567 น่าจะต่ำกว่าปี 2566 ราว25% – 30% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์"ลดลง"มีผลกระทบต่อผู้ประกอบการต่อเนื่องไปถึง ปี 2568 ด้วย เพราะทิศทางการขยายตัวทางเศรษฐกิจรวมไปถึงปัจจัยลบทั้งในระดับประเทศ ภูมิภาค และโลกลดลงสร้างผลกระทบใน"เชิงลบ"ให้กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย แม้ว่านโยบายของโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐฯจะส่งผลดีให้กับประเทศไทยในเรื่องของการลงทุนจากต่างประเทศ และจำนวนของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทย แต่นโยบายบางอย่างจะส่งผลกระทบต่อการส่งออก
 

ขณะที่นักท่องเที่ยวต่างชาติใน ปี 2568 น่าจะกลับไปในระดับใกล้เคียงกับช่วงปี 2562 อีกครั้งหรืออาจจะมากกว่า 40 ล้านคน!เพราะอิทธิพลของสื่อโซเชียล และการประชาสัมพันธ์ทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ และเอกชน ดังนั้น ธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยจะ"ขยายตัว" และเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไทยจะช่วยให้เศรษฐกิจของประเทศไทยขยายตัวดีขึ้นกว่าปี2567

" ถ้าไม่มีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งในระดับภูมิภาคหรือระดับโลกในปี 2568 การลงทุนจากต่างประเทศรวมไปถึงการเข้ามาของชาวต่างชาติในปี 2568 จะมากขึ้นจากแรงกดดันนโยบายใหม่ของสหรัฐอเมริกา และเพื่อรองรับการขยายตัวของอาเซียนในอนาคต ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทยจะมากขึ้นตามด้วย ทั้งแบบซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน"
 

สุรเชษฐ  คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 อาจจะไม่ได้ดีกว่าปีนี้แบบชัดเจน แต่มีความเป็นไปได้ที่จะดีขึ้น แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆ ยังมีอยู่ แต่ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยรวมไปถึงชาวต่างชาติยังคงมี และมีแนวโน้มที่จะมากขึ้น ถ้าการขยายตัวทางเศรษฐกิจดีขึ้นรวมไปถึงนโยบายการปรับหนี้ครัวเรือนของรัฐบาลได้ผลสัดส่วนของหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยลดลงจะช่วย"ลด"แรงกดดันในการพิจารณาสินเชื่อธนาคารสำหรับที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น การเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2568อาจจะอยู่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากปี2567 เพราะมีหลายโครงการเลื่อนการเปิด

ทั้งนี้เนื่องจากผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่เหมือนในช่วงปี 2566 – 2567 การเปิดขายโครงการใหม่จะมีความ"ยืดหยุ่น"และปรับเปลี่ยนได้ตลอดนโยบายการตลาดจะเน้นที่การทำการตลาดระยะยาว เน้นเปิดขายโครงการในทุกระดับราคาไม่เน้นที่กลุ่มของระดับราคาใดเป็นพิเศษ แต่ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการด้วย การซื้อที่ดินขนาดใหญ่แล้วทยอยพัฒนาหรือเปิดขายโครงการไปเรื่อยๆ จะยังคงเป็นแนวทางที่ผู้ประกอบการเลือกใช้ต่อเนื่อง 

โครงการบ้านจัดสรรยังคงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากเป็นอันดับหนึ่ง ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอาจจะมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ตลอดรายไตรมาส ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ บ้านหรูราคาแพงยังเป็นรูปแบบโครงการที่จะออกมาสร้างความตื่นเต้นและน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาฯอีกในปี 2568 และคงเหลือผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่สามารถสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้

การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติจะยังคงมีให้เห็นต่อเนื่องโดยเฉพาะผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากญี่ปุ่นที่ให้ความสนใจกับตลาดประเทศไทยมากเป็นพิเศษ การขยายธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปยังธุรกิจอื่นๆที่สามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่องและในระยะยาวมากกว่าพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างเดียว 

โดยอาจมี"แผนสำรอง"เพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวด้วยการพัฒนาโครงการหลายประเภทเพื่อให้มีรายได้หลายช่องทางเท่าเป็นการ"ลดความเสี่ยง"ที่เกิดขึ้นทำให้รายได้รวมของบริษัทไม่ลดลงหรือลดลงไม่มากนัก  ทั้งนี้เนื่องจากปี2568 อาจจะเป็นอีกปีที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัวหรือมีการขยายตัวไม่แตกต่างจากปี2567

"ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระนาบหรือทิศทางเดียวกันที่ไม่แตกต่างจากภาวะเศรษฐกิจ แต่อาจจะได้อานิสงส์จากการขายให้กับชาวต่างชาติที่คาดว่าจะเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นพอสมควร"

แต่สุดท้ายแล้วปัจจัยภายนอกจากต่างประเทศมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงหรือสร้าง"ปัจจัยลบหรือปัจจัยบวก"ให้กับเศรษฐกิจทั้งเรื่องของการลงทุน การท่องเที่ยว และการเข้ามาของชาวต่างชาติในประเทศไทย ท่ามกลางปัจจัยลบภายในประเทศที่ยังคงมีความอ่อนไหวกำลังซื้อ การเมืองที่อาจจะมีความรุนแรงมากขึ้น