ถอดรหัส'เศรษฐา‘ปั้นมารีน่าเบย์เทียบชั้นสิงคโปร์ บูมเศรษฐกิจไทย

ไล่เรียงไทม์ไลน์นโยบายและโปรเจกต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยของ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง โดยก่อนช่วงมหาเทศกาลสงกรานต์เมื่อวันที่ 2 เม.ย. ที่ผ่านมา  

นายกฯ เสนอให้พิจารณาการย้ายท่าเรือกรุงเทพ (คลองเตย) ออกจากพื้นที่กรุงเทพมหานครเพื่อให้การพัฒนาพื้นที่บริเวณท่าเรือกรุงเทพ (คลองเตย) ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าว รวมทั้งประชาชนชาวกรุงเทพฯ ในภาพรวม สอดคล้องกับแผนปฏิบัติการขับเคลื่อนวาระแห่งชาติการแก้ไขปัญหามลพิษด้านฝุ่นละออง

วันที่ 4 เม.ย. สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ออกหนังสือเวียน ถึง "กระทรวงคมนาคม” แจ้งข้อสั่งการ “นายกฯ” ย้าย “ท่าเรือคลองเตย-คลังน้ำมัน” 

วันที่ 9 เม.ย.ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) รับทราบรายงานผลการพิจารณาศึกษาการเปิดสถานบันเทิงครบวงจร หรือ เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ เพื่อแก้ปัญหาการพนันผิดกฎหมาย และเพื่อประโยชน์ด้านเศรษฐกิจของประเทศ

ต่อมา ครม. มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งยังมีประเด็นการพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ที่มีเป้าหมายในการดึงดูดนักลงทุนและผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมแห่งอนาคตให้มาลงทุนในประเทศไทย

 การปรับกระบวนการทางกฎหมายที่เป็นอุปสรรคในการถือครองทรัพย์สิน หนึ่งในนั้น คือ การทบทวนหลักเกณฑ์สำหรับชาวต่างชาติในการขยายเวลาเช่าที่ดิน จากเดิม 30 ปี ขยายเป็น 90 ปี และกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ (Real Right)

วันที่ 19 เม.ย. นายกฯ พบ นักธุรกิจตะวันออกกลาง-จีน ระบุถึง EMAAR Group ผู้สร้างตึก Burj Khalifa เตรียมนำเทคโนโลยีสมัยใหม่สร้างตึกสูงที่สุดในโลกในไทย รองรับห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน ศูนย์กลางทางการเงิน โรงแรม และศูนย์บันเทิงครบวงจร เป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่แบบ man-made

ความเคลื่อนไหวเหล่านี้ คือการต่อจิ๊ก ของนายกฯ เศรษฐา ทวีสิน ในการสร้างนิวเอสเคิร์ฟให้เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ เทียบชั้น มารีน่าเบย์ (Marina Bay) ประเทศสิงคโปร์ 

ความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อย่าง  ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า พื้นที่การท่าเรือถือเป็นความหวังของประเทศไทย ในการพัฒนาพื้นที่กรุงเทพฯ ให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในโมเดลเดียวกับ “มารีน่า เบย์” ในสิงคโปร์  แลนด์มาร์กยอดนิยม เป็นสถานที่ที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวจำนวนมากจากต่างประเทศ โครงการประกอบด้วยโรงแรม กาสิโน ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ มากมาย

"หากสามารถพัฒนาพื้นที่คลองเตยได้จริง เชื่อว่าจะมีความสมบูรณ์กว่าสิงคโปร์ เพราะเชื่อมต่อย่านพระราม 4 ที่มีความพร้อมในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งมีโครงการขนาดใหญ่ทั้งวันแบงค็อก ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค และมีโรงแรม 5 ดาวจำนวนมาก เราสามารถจัดคอนเสิร์ตระดับโลกได้เหมือนคอนเสิร์ต เทย์เลอร์ สวิฟต์ ในสิงคโปร์ มีซูเปอร์ทาวเวอร์เลียบแม่น้ำเจ้าพระยา โครงการแบบนี้ต้องอยู่ริมน้ำทั้งนั้น เป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนเข้ามาดูวิวกรุงเทพฯ ฝั่งตรงข้ามบางกะเจ้า ดึงสวนสนุกดิสนีย์แลนด์ ยูนิเวอร์แซล มาลงทุนทำให้นักท่องเที่ยวมาไทยไม่ต้องไปไหนแล้ว”

ดึงนักลงทุนปั้น man-made สร้างรายได้

ถึงเวลาที่ประเทศไทยต้องสร้างแหล่งท่องเที่ยวใหม่แบบ man-made เพื่อดึงคนต่างชาติเข้ามาสร้างรายได้ให้ลูกหลานคนไทย เพียงแต่รัฐบาลทำหน้าที่เป็น “เจ้าภาพ” เพราะพื้นที่ท่าเรือมีขนาดใหญ่มาก สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากในรูปแบบการให้เช่าระยะยาว (Leasehold) มากกว่า 30 ปี 

สอดคล้องแนวคิด “นายกฯ เศรษฐา” ขยายระยะเวลาการเช่ายาวขึ้นเพื่อจูงใจให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และลงทุนโครงการในระยะยาว 99 ปี ทำให้เกิดการสร้างงานในประเทศ สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่บริเวณนั้น เพราะเมื่อหมดสัญญาเช่าพื้นที่ยังคงอยู่ในประเทศ เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับเศรษฐกิจในประเทศ

“ที่สำคัญจะกลายเป็นพื้นที่ราชการต้นแบบในการพัฒนาโครงการเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและรายได้เข้าประเทศมากขึ้น สามารถขยายความเจริญไปถึงพระราม 2 ส่วนบางกะเจ้าอนุรักษ์ไว้ให้เป็นพื้นที่สีเขียว เพียงแค่นี้สิงคโปร์ต้องหนาวแล้ว!”

สร้างนิวเอสเคิร์ฟ&อนุรักษ์ชุมชน

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด เห็นด้วยว่า ท่าเรือคลองเตยเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ โดยไม่ติดข้อจำกัดเหมือนพื้นที่ใจกลางเมือง อาทิ ความสูง และสามารถเชื่อมต่อย่านพระราม 4 สีลม สาทร ถือเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่ดีในการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ ที่ผสมผสานระหว่างโครงการมิกซ์ยูสและลักชัวรีเข้าไว้ด้วยกันได้อย่างลงตัว เพื่อเพิ่มมูลค่าไม่แพ้ทำเลใจกลางเมืองในปัจจุบัน

“หากจะพัฒนาโครงการในพื้นที่ท่าเรือคลองเตย ต้องเป็นรูปแบบการให้เช่าระยะยาว ให้กลุ่มทุนที่เข้ามาพัฒนาโครงการ น่าจะต้องดึงต่างชาติเข้ามาลงทุน ซึ่งการทำตึกสูงระฟ้าทั่วโลกกว่าจะทำกำไรต้องใช้เวลานาน เพราะค่าก่อสร้างสูง”

สิ่งที่ประเทศไทยจะได้รับนอกเหนือจากค่าเช่า หรือในรูปแบบของแบ่งปันผลกำไร (profit-sharing) ก็คือ การพัฒนาพื้นที่รอบทำเลนั้นๆ ทำให้พื้นที่ย่านนั้นเจริญขึ้น มีการทรานฟอร์มของคนในพื้นที่เสมือนเมืองใหญ่ในต่างประเทศ อย่าง ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ แต่จะมีการอนุรักษ์ชุมชนรอบข้างไว้เพื่อเป็นแหล่งงานที่เข้าไปให้บริการในโครงการ หรือพัฒนาพื้นที่รองรับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เข้ามาสัมผัสชีวิตของผู้คนในชุมชน กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวดึงนักท่องเที่ยวเข้ามาอีกรูปแบบหนึ่ง

ยกตัวอย่าง ชุมชนบ้านครัว ย่านบรรทัดทอง มีคาเฟ่ กาลิเลโอ เจ้าของที่รีโนเวทจากตึกแถวเก่ามาเป็นโฮสเทลในช่วงโควิด อัตราเข้าพักกว่า 90% ราคาเฉลี่ยคืนละ 2,000 บาท ด้านล่างเป็นร้านกาแฟ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ต้องการมาสัมผัสวิถีชีวิตคนในชุมชนเก่า

“ถือเป็นการสร้างนิวเอสเคิร์ฟใหม่ที่ผสมผสานกับความเก่าของพื้นที่ ให้คนในพื้นที่มีรายได้ มีอาชีพ อยู่ได้ ท่ามกลางความเจริญที่เกิดขึ้น โดยอาศัยโครงสร้างพื้นฐานทางด้านคมนาคมที่รัฐบาลลงทุนมาต่อยอดไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า ทางด่วนให้เกิดความคุ้มค่าในการสร้างส่วนต่อขยาย”

อย่างไรก็ตาม หากดูราคาซื้อขายที่ดินในทำเล ชิดลม-วิทยุ-หลังสวน ที่นำมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสย้อนหลังไป 14 ปีที่ผ่านมาจะพบว่า ราคาที่ดินเติบโตขึ้นถึง 3 เท่าจากวันที่ซื้อ!  นั่นหมายความว่า หากเกิดเมกะโปรเจกต์ที่มีโครงมิกซ์ยูสในพื้นที่ท่าเรือคลองเตยจะทำให้มูลค่าที่ดินในย่านนั้นสูงขึ้นไม่แพ้กับที่เคยเกิดขึ้นใน ชิดลม-วิทยุ-หลังสวน อย่างแน่นอน!

ที่ดินย่านนั้นมีจำกัด เหลือน้อยมาก ดังนั้น ราคามีโอกาสพุ่งทะยานไม่ต่างกับทำเลในเมืองอย่างชิดลม วิทยุ หลังสวน แน่นอน