อสังหาฯติดหล่ม!‘รีเจกต์เรตพุ่ง'กำลังซื้อซึมยาวฉุดเติบโต

โดยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไตรมาสแรก ปี 2567 ”ชะลอตัว” ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศและสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ขยายตัว ”ลดลง” 13.8% และ 20.5% ตามลำดับ เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่ง “ต่ำสุด” ในรอบ 6 ปี ส่งผลให้อุปทานเกิดใหม่ “ชะลอตัว” รวมทั้งใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศลดลง 19.7% การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลง 12%

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงเผชิญปัจจัยลบต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นค่าแรงที่ปรับขึ้นในไตรมาสสุดท้าย ตามนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำที่ออกมาชัดเจน ซึ่งมีผลกระทบทั้งเชิงบวกและเชิงลบ
 

โดยอาจเป็นผลดีระยะสั้นในเรื่องของกำลังซื้อสินค้า อุปโภคบริโภค สินค้าคงทน (Durable Goods) ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือ รถยนต์ ซึ่งการปรับค่าจ้างแรงงานยังไม่ได้ส่งผลดี เพราะจะส่งผลต่อ "ต้นทุน” ทันที ในส่วนของภาคอสังหาฯ ส่งผลไม่มากนักเพราะปัจจุบันค่าจ้างแรงงานมีฝีมือสูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่แล้ว

"เพียงแต่ว่าผลกระทบจากแรงงานต่างด้าวที่ถูกกำหนดว่า ต้องจ้างแรงงานที่ไร้ฝีมือเท่านั้นที่ทำ MOU กับ 3 ประเทศ คือ เมียนมา กัมพูชา และลาว กลายเป็นว่า ต้องแบกรับค่าจ้างที่เพิ่มขึ้นจากแรงงานไร้ฝีมือ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว"

ส่วน “น้ำมัน” ยังคงถูกตรึงราคาในอัตราที่สูง เมื่อเทียบกับเพื่อนบ้านทำให้เกิดปัญหาการลักลอบนำเข้าน้ำมันเถื่อน เพราะน้ำมันเป็นต้นทุนสินค้าและบริการในทุกธุรกิจ ขณะเดียวกันมีปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่มีผลทั้งทางตรงและทางอ้อม เนื่องจากมีกรณีเมียนมาที่อยู่ติดชายแดนไทยส่วนบางประเทศที่อยู่ไกลอาจจะมีผลกระทบในเรื่องของวัสดุก่อสร้าง ในกรณีของยูเครน-รัสเซีย ส่วนประเทศตะวันออกกลาง-อิสราเอล มีผลกระทบเรื่องราคาน้ำมัน

"แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะเป็นปัจจัยการผลิตทางอ้อมแต่ก็มีผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้างจึงเป็นตัวแปรที่มีผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการ"

ส่วน “กำลังซื้อ” ได้รับผลดีจากค่าแรงงานสูงขึ้น จากการจ้างงานแต่มาตรการดังกล่าวจะมีผลในไตรมาสสุดท้าย กว่าจะขยับต่อการปรับค่าจ้างเงินเดือนที่ไม่ใช่แรงงานต้องใช้เวลาปรับตัวตามไปด้วย ดังนั้นกำลังซื้อในระยะยาวน่าจะดีขึ้น แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่า รัฐบาลจะควบคุมภาวะ”เงินเฟ้อ”ได้มากน้อยแค่ไหน และจะช่วยลดผลกระทบที่มีต่อธุรกิจเอสเอ็มอี ที่ต้องพึ่งแรงงานคน เพราะใช้เทคโนโลยีน้อย เมื่อเทียบกับโรงงานขนาดใหญ่อย่างไร

สำหรับกำลังซื้อโดยรวมของภาคอสังหาฯ ในปีนี้ หากมองในแง่ดีสุด ตลาดอสังหาฯ ไม่น่าจะโตมากกว่า 10% แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นในช่วงเดือน เม.ย. ที่ผ่านมา เพื่อลดภาระผู้บริโภคในเรื่องค่าโอนและจดจำนอง แต่ติดปัญหาเรื่องสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) และกำลังซื้อที่อ่อนแอยังคงเป็นเรื่องหลัก!

"แม้ว่าจะมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติและการเช่าระยะยาวที่เพิ่มขึ้นในภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ แต่จากสมมติฐานเชื่อว่า ปีนี้อสังหาฯ ไม่น่าจะโตมากกว่า 10% อย่างไรก็ดีคาดหวังว่าครึ่งปีหลังสถานการณ์จะดีขึ้น" 

ปีนี้ต้องยอมรับว่า การอนุมัติงบประมาณออกมากระตุ้นเศรษฐกิจล่าช้า ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ เพราะเม็ดเงินมหาศาล นอกเหนือจากการกระตุ้นการท่องเที่ยวเพื่อเกิดการจับจ่ายใช้สอยในประเทศ หากกระจายงบประมาณออกมาได้เร็วจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ ส่วนเรื่องการลงทุนเชื่อว่าสถานการณ์แบบนี้ภาคธุรกิจในประเทศจะ ”ชะลอ” การลงทุน สังเกตได้จากไตรมาสแรกที่ผ่านมาชะลอการเปิดตัวโครงการ ดังนั้นการดึงต่างชาติเข้ามาลงทุนเป็นเรื่องจำเป็น ซึ่งต้องอาศัยระยะเวลาไม่สามารถเห็นผลได้เร็ว

ดังนั้นจึงอยากให้พิจารณาการจัดเก็บ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”  ลดลง 50% ในปี 2568 หลังจากนั้นขยับมาเป็น 75% และ 100% ในปีถัดไป เพื่อลดภาระแก่ผู้ประกอบการเอกชนทุกอุตสาหกรรมที่เผชิญต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้น เพราะปัจจุบันอยู่ระหว่างการรับฟังความคิดเห็น หลังดำเนินการมาแล้ว 5 ปี เพื่อทบทวน  เพราะเศรษฐกิจในประเทศยังไม่ฟื้นตัว จากก่อนหน้านี้ได้ชะลอการบังคับใช้ 3 ปีช่วงเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ประกาศใช้มาแล้ว 1 ปี และปีนี้บังคับใช้เต็ม 100%

สอดคล้องกับ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ว่าในปี 2567 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวน 386,861 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.5% กรณีที่มีโอกาสเป็นไปได้มาก แต่กรณีเลวร้ายสุด อาจลดลง 5-16% 

โดยคาดว่าครึ่งปีหลังของปี 2567 ตลาดจะสามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ ทำให้ภาพรวมทั้งปีเติบโต 5-10% หลังจากรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา และหากสามารถสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอาจทำให้ตลาดได้รับผลกระทบลดลง