ถึงเวลาผ่อนปรนแอลทีวี - ลดดอกเบี้ย? อสังหาฯ ส่อวิกฤติติดลบยกแผงต่ำกว่าโควิด

สัญญาณร้ายจากไตรมาสแรก ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ ยอดขายติดลบ 25-30% ต่ำสุดในรอบ 6 ปี! ตลาดทาวน์เฮ้าส์ ยอดขายต่ำสุดในรอบ 12 ปีนับจากวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ขณะที่ยอดโอน “ติดลบ” ทุกตลาด ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ สะท้อนว่ากำลังซื้อเปราะบางอย่างมาก เป็นแนวโน้มต่อเนื่องไตรมาสสองนี้ด้วย

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ข้อมูลดังกล่าวมีนัยสำคัญต่อการทบทวนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan To Value)   ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) 

“เวลานี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างรุนแรงทั้งยอดขาย และโอนกรรมสิทธิ์รวมในทุกสินค้า เกือบทุกระดับราคา ยกเว้นเพียงกลุ่มราคาสูงกว่า 50 ล้านบาท และตลาดต่างชาติ”  

 

 

อสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายต่ำสุดในรอบ 6 ปี เทียบไตรมาสต่อไตรมาสติดลบ 25% เทียบปีต่อปีติดลบ 28% เมื่อแยกตัวเลขเป็นรายสินค้าพบว่าติดลบหมดทุกรายสินค้า เฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์ติดลบ 58% เทียบปีก่อน หากเทียบต่อไตรมาส ติดลบ 15% สถานการณ์นี้เทียบได้กับช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 หรือยอดขายต่ำสุดในรอบ 12 ปี!!

สะท้อนให้เห็นผลกระทบที่เกิดกับตลาด “กลาง-ล่าง” จากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) และดอกเบี้ยสูง ทำให้ผู้คนไม่สามารถเข้าถึงบ้านได้ ขณะที่ยอดโอน เป็นครั้งแรกที่ตัวเลขแดงทุกตัว! 

"ไม่เคยเห็นทั้งฝั่งยอดขาย และยอดโอนในทุกเซกเมนต์ติดลบ เพราะปกติถ้าฝั่งคอนโดมิเนียมไม่ดี ฝั่งบ้านจะดี หรือถ้าฝั่งบ้านเดี่ยวดี คอนโดมิเนียมจะไม่ดี แต่ครั้งนี้ตัวเลขไม่ดีทุกตลาด เป็นครั้งแรกที่เห็นเหตุการณ์แบบนี้ในรอบ 30 ปีทีเดียว”

ขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกปี 2567 “ไม่ดี” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมไม่มีการเปิดตัวเพิ่ม ซึ่งเริ่มมีการเปิดตัวปลายเดือนพ.ค. ในย่านหอการค้าไทย ส่วน “ห้วยขวาง” ยังขายดีโดยโควตาต่างชาติ 49% ขายหมด! ขณะที่การเปิดตัวทาวน์เฮ้าส์ต่ำสุด สะท้อนดีมานด์ “ลดลง” ผู้ประกอบการปรับตัวเปิดโครงการลดลง หรือชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพราะคนซื้อขอสินเชื่อไม่ได้ หรือกู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น

สวนทางกับดีมานด์ต่างชาติที่ซื้อถูกต้องตามกฎหมายตามโควตาที่กำหนดในไตรมาสแรก ยังคงเติบโต 10% เทียบปีที่ผ่านมา และตัวเลขการโอนคอนโดมิเนียมต่างชาติไตรมาสแรกสูงสุดในรอบ 6 ปี  สะท้อนให้เห็นว่า ประเทศไทยเป็น “โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้” ที่คนต่างชาติอยากได้เป็นบ้านหลังที่ 2 และต้องการซื้อเพื่อลงทุน

โดย 29% ของมูลค่าการโอนในไตรมาสแรกปีนี้เป็นการโอนของลูกค้าต่างชาติ หรือ 1 ใน 4 ของการโอนเป็นชาวต่างชาติ จีน เมียนมา ไต้หวัน ยังคงเป็นดีมานด์หลักในตลาดคอนโดมิเนียม ขณะที่รัสเซียส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อวิลล่าในรูปแบบนิติบุคคลหรือการเช่าระยะยาวมากกว่า

ประเสริฐ กล่าวต่อว่า ถึงเวลาที่ประเทศไทย ต้องจัดระเบียบโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นน้ำจรดปลายน้ำ เริ่มจากมาตรการระยะสั้นที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว เริ่มจากการยกเลิกมาตรการแอลทีวี เนื่องจากมีความสำคัญต่อการซื้อบ้านของกลุ่มเรียลดีมานด์ในประเทศ ส่วนต่างประเทศซื้อเงินสดไม่ใช้สินเชื่อ ฉะนั้นหากต้องการแก้ปัญหาระยะสั้น จึงอยากเสนอให้ ธปท.ระงับการใช้มาตรการแอลทีวีชั่วคราวแบบปีต่อปี  หลังจากภาวะเศรษฐกิจเป็นปกติจึงปรับเกณฑ์มาตรการแอลทีวีใช้สำหรับบ้านหลังที่ 3

“ยืนยันว่า มาตรการแอลทีวีมีผลต่อยอดขายลดลงมาก สังเกตจากช่วงที่มีการใช้มาตรการแอลทีวีเข้มงวดยอดขายทาวน์เฮ้าส์ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงที่มีการผ่อนคลายแอลทีวี ยอดขายโตทุกครั้ง ดีมานด์คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น สามารถกระตุ้นตลาดได้จริง”

ทั้งนี้ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เตรียมที่นำเสนอข้อมูลใหม่ให้ ธปท. เพื่อทบทวนอีกครั้ง ซึ่งจากข้อมูลล่าสุดนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปแล้ว รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดกลาง บน เพราะเป็นโอกาสสุดท้ายที่จะดึงเม็ดเงินของคนกลุ่มนี้เข้ามากระตุ้นตลาดโดยรวม หากช้ากว่านี้อาจได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน 

"ปัจจุบันตลาดกลาง-ล่างเริ่มกระตุ้นไม่ขึ้นแล้ว เพราะดอกเบี้ยสูง กระทบต่อดีมานด์ค่อนข้างแรง จากการประเมินพบว่า ผู้ซื้อจะได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ย 8-10% ถ้าผ่อน 30 ปี จะกระทบดอกเบี้ย 11% ถ้าผ่อน 20 ปี กระทบดอกเบี้ย 8% เพราะระยะเวลาในการผ่อนดอกเบี้ยมีผลต่อกำลังซื้อ”

นอกจากนี้ เสนอให้มีการปรับปรุงการถือครองสิทธิคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 69% เป็น “ภาคสมัครใจ” ในอาคารชุดที่ถือครองต่างชาติเต็ม 49% ส่วนข้อเสนอในระยะยาวคือ การปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจ โดยการสร้างศักยภาพการแข่งขันให้อยู่ในระบบ และถูกต้องตามกฎหมาย รวมทั้งการจัดตั้งกองทุนเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยสำหรับคนที่อยากมีบ้าน

สอดคล้องกับ อธิป พีชานนท์ นายก กิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้ว่ามาตรการรัฐที่ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดในไตรมาส 2 แต่ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ สะสมมานาน ปัจจุบันกู้ยากขึ้น ประกอบกับมาตรการแอลทีวี กำลังซื้อลดลงจากเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่เต็มที่ ทำให้ตลาดปีนี้มีแนวโน้มอาจติดลบ 10% หรือกรณีดีสุดโต 5%

  “ตลาดคอนโดมิเนียมมีปริมาณหน่วยขาย และโอนติดลบ และยอดขายบ้านเริ่มชะลอตัว ส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนเพิ่มขึ้นจากต้นทุนราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น บวกกับค่าแรง 400 บาท ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น คนซื้อบ้านแพงขึ้น หวังว่าแบงก์ชาติ และสถาบันการเงินจะลดดอกเบี้ยบ้านลง ทุกครั้งที่ลด 0.25% จะมีผลต่อคนซื้อบ้าน ให้วงเงินผ่อนชำระลดลง ช่วยให้เบาตัวลง”

 

พร้อมกันนี้ อยากเสนอภาครัฐ 3 เรื่อง ได้แก่

1.การจัดตั้ง Mortgage Fund คล้าย บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อค้ำประกันคนกู้บ้านในรูปแบบของกองทุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Mortgage Fund จะช่วยให้คนมีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัย โดยรัฐต้องตั้งกองทุนค้ำประกัน 20-30% ให้ธนาคารพาณิชย์ และธนาคารของรัฐ และอยากเสนอ Mortgage Fund Insurance ใช้กับคนทุกระดับไม่ใช่เพียงแค่กลุ่มรายได้น้อย

2.การลดขนาดบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว จากมาตรฐานต่ำสุด 50 ตารางวา เหลือ 40 ตารางวา ช่วยลดต้นทุนก่อสร้าง 20% และบ้านแฝดจาก 35 ตารางวา เหลือ 30 ตารางวา ช่วยลดต้นทุนก่อสร้าง 10% ทำให้คนซื้อบ้านเบาตัว คนซื้อบ้านในราคาถูกลง

3.นโยบายภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง อิงกับสีของผังเมือง เพื่อแก้ปัญหาจากปัจจุบันที่จัดเก็บอัตราเดียวกันหมด แต่ยังมีลดหย่อนของแต่ละประเภทที่แตกต่างกันสร้างความสับสนอยากให้มีการทบทวน และลดอัตราการจัดเก็บลงเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว 

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลง เพราะการขายยากขึ้น ปีนี้มีโอกาสเกิดสงครามราคาขึ้นอีกครั้งเพื่อระบายสต็อก!

เปิด 3 มาตรการเร่งด่วนสกัดวิกฤติ

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การหดตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบธุรกิจที่เชื่อมโยงตั้งแต่ปูนซีเมนต์ เหล็กเส้น เสาเข็ม เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ กระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

“ขณะนี้ผลกระทบจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อขยายวงกว้างขึ้นจากกลุ่มสินค้าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขยับเป็น 5-7 ล้านบาท ตัวเลขปฏิเสธเพิ่มขึ้น ภาพรวมกระทบทุกระดับราคาเฉลี่ย 30-50% ทำให้ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ต่ำสุดในรอบ 6 ปี”

แม้ ธปท. จะมองว่ามาตรการแอลทีวีเหมาะสมแล้ว แต่ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ไม่มีการเก็งกำไร! และไตรมาสแรกตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่ จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุดในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม

 “สมาคมอสังหาฯ จะทำหนังสือถึงแบงก์ชาติเพื่อให้ทบทวนมาตรการแอลทีวีอีกครั้ง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจหากกระตุ้นตลาดขยายตัวได้จะส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจน่าจะฟื้นตัวเร็วขึ้น”

ในอดีตวิกฤติปี 2540 เกิดจากอสังหาริมทรัพย์โอเวอร์ซัพพลาย ทำให้ฟองสบู่แตก! แต่ครั้งนี้เศรษฐกิจโลกซึมยาวหลังถูกแช่แข็งจากวิกฤติโควิด-19 มาอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อถดถอย (Recession) หากทุกฝ่ายไม่ช่วยกันมีโอกาสเกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้! ซึ่งหลายประเทศใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือฉุดเศรษฐกิจขึ้นมาได้

โดย 3 มาตรการเร่งด่วนผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์กระตุ้นเศรษฐกิจ ประกอบด้วย 1.หารือสถาบันการเงินรัฐในการปล่อยสินเชื่อนำร่อง 2.ผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี 3.แก้กฎหมายระยะเวลาการเช่าผ่าน พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ให้เช่าไม่เกิน 50 ปี จากเดิม 30 ปี พร้อมต่ออายุได้ 1 ครั้ง รวม 90 ปี

 “3 มาตรการดังกล่าวสามารถทำได้เลย เพราะทุกอย่างอยู่ในกระบวนการแล้ว หากออกมาเร็วจะเป็นประโยชน์ และส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศฟื้นตัวเร็วขึ้น จึงอยากให้รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่าง ธปท.ช่วย เพราะมีข้อมูล และเครื่องมือพร้อมที่จะแก้ไขปัญหาได้ ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจ หากไม่ทำ อาจส่งผลกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 10% ต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด”

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์