อสังหาอ่วมยอดโอน-สินเชื่อใหม่ต่ำสุดรอบ6ปี เปิดตัววูบ ขายติดลบ เหลือเพียบ

สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยสูง 90% ของจีดีพี น่าห่วงมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งสินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ล้วนมีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ หนี้เสีย (NPL)  และยอดค้างชำระหนี้เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM : ค้างชำระ 31-90 วัน) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทยอยปรับเพิ่มขึ้น  ทำให้สถาบันการเงินยิ่งเพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงระดับ 60-70% โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกที่ผ่านมา พบการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปสงค์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศและสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ขยายตัวลดลง 13.8% และ 20.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่ง “ต่ำสุด” ในรอบ 6 ปี ส่งผลให้อุปทานเกิดใหม่ “ชะลอตัว” รวมทั้งใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศลดลง 19.7%  การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลง 12%

ด้านอุปสงค์พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 72,954 หน่วย ต่ำสุดในรอบ 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงไตรมาแรก ปี 2567 ลดลง 13.8% เมื่อเทียบไตรมาส 1/2566 มีจำนวน 84,619 หน่วย โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง 18.9% และอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ลดลง 0.6%  เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าโอนอยู่ที่ 208,732 ล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3/2562-ไตรมาส 1/2567 และขยายตัวลดลง 13.4% เทียบไตรมาส 1/2566 ที่มีมูลค่า 241,167 ล้านบาท โดยแนวราบลดลงมากสุด 14.6% อาคารชุด ลดลง 10.7% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน
 

ขณะที่ หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย “ลดลง” ทุกระดับราคา โดยกลุ่มราคา 5- 7.5 ล้านบาท ลดลงสูงสุดถึง 20% รองลงมา คือ ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท ลดลง 19.8% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 18.2% ราคา 2-3 ล้านบาท ลดลง 18%  เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

“ตลาดระดับราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ที่มากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ตลาดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์่เป็นบ้านมือสองสูงกว่าบ้านใหม่”

สำหรับ หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกระดับราคา กลุ่มราคา 1.5- 2 ล้านบาท ลดลงมากสุด 30.2% ตามมาด้วย ราคา 2-3 ล้านบาท ลดลง 26.5% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 20.2%  ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลงมากสุดถึง 30.3% คือ กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท รองลงมา ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง 26% ราคา 7.5-10 ล้านบาท ลดลง 20.9%  ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 13.4%

โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในไตรมาส 1/2567 ต่ำสุดในรอบ 6 ปี  พบว่ามียอดเพียง 121,529 ล้านบาท ลดลงถึง 20.5% เป็นผลจากความสามารถในการขอสินเชื่อที่ลดลง และการที่สถาบันการเงินมีเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมาก

เปิดตัวใหม่ในกทม.-ปริมณฑลลดลง38.5%

นอกจากนี้ ยังพบการ ”ลดลง” ของอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีจำนวน 13,312 หน่วย ลดลง 38.5% เป็นบ้านแนวราบ 7,214 หน่วย อาคารชุด 6,098 หน่วย ลดลง 16.9% และ 53% ตามลำดับ เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มูลค่า 114,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ขณะที่ยอดขายใหม่ “ติดลบ” 20% และหน่วยเหลือขายเพิ่ม 16%

ทั้งนี้ หลังรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 คาดว่าปี 2567 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวน 386,861 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.5% กรณีที่มีโอกาสเป็นไปได้มาก แต่กรณีเลวร้ายสุด อาจลดลง 5-16%  โดยคาดว่าครึ่งปีหลังของปี 2567 ตลาดจะพลิกฟื้นให้ภาพรวมทั้งปีโต 5 -10%

“แต่หากสามารถสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอาจทำให้ตลาดได้รับผลกระทบลดลง อย่างไรก็ตามควรระมัดระวังการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาสูงที่เริ่มมียอดขายชะลอตัว หน่วยเหลือขายสะสมเริ่มมากขึ้น ต้องระวังโอเวอร์ซัพพลาย”

ชงดึงกำลังซื้อต่างชาติพยุงตลาด

นายวิชัย กล่าวว่า แนวโน้มความต้องการห้องชุดที่มียอดการซื้อจากชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นและต่อเนื่องในภาวะที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอนั้น  สะท้อนให้เห็นความจำเป็นและโอกาสที่จะต้องดึงกำลังซื้อใหม่ๆ เข้ามากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงสั้น โดยให้มีผลกระทบเชิงลบน้อย 

“จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเกิดความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการดึงกำลังซื้อใหม่ เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์”