จดหมายถึงนายกฯ แนวทางให้ต่างชาติซื้ออสังหา

   เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิถุนายน 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดสัมมนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต โดยสำรวจต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่าเฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท มีมูลค่าเฉลี่ย 10.7 ล้านบาท

    สินค้า 2 กลุ่มนี้ คงเน้นขายให้ต่างชาติเป็นหลัก ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านจากทั้งหมด 325,093 ล้านบาทตามข้างต้น จะมีรายได้เข้าประเทศ ดังนี้

   1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาดเช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

    2. หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

    3. หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

    4. ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

 รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาท นี่เฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจึงน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง 

ทั้งนี้ในเงื่อนไขที่เราปฏิบัติตามอารยประเทศคือ
    1. เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของราคาตลาด ทั้งนี้ในสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตกต่างๆ เก็บภาษีสูงถึง 1-3% ของราคาตลาด

    2. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ 20% ของราคาตลาด ทั้งนี้ตามมาตรฐานของประเทศตะวันตกทั้งหลาย ซึ่งไทยควรนำมาใช้เฉพาะสำหรับชาวต่างประเทศ

    3. เก็บภาษีมรดก 10% ของกองมรดกตามราคาตลาด โดยในหลายประเทศเก็บภาษีกองมรดกสูงกว่านี้มาก โดยในญี่ปุ่นมรดกที่มีมูลค่า 150 ล้านบาทขึ้นไปเก็บภาษีสูงถึง 55%

    4. เก็บภาษีซื้อ 10% ของราคาตลาด

    สิ่งเหล่านี้เชื่อได้ว่าต่างชาติยินดีที่จะจ่าย  เพราะพวกเขาก็ต้องการความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา” หรืออาจถูกโกงเพราะการกระทำผิดกฎหมาย

ยิ่งกว่านั้นการทำตัวเป็น “สีเทา” เช่น เช่าบ้าน ห้องชุดหรือที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและผู้เกี่ยวข้อง คือชาวต่างชาติก็จะมีความผิดทางอาญาด้วย  หากเรากระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติที่มาอยู่ในประเทศไทยก็ย่อมยินดีและสนใจมาปักหลักปักฐานในประเทศไทยมากขึ้น

รัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในกรณีให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย โดยดูจากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ ได้ดังนี้
    1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท

    2. การกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ตามแบบอย่างประเทศออสเตรเลีย ข้อนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง

และอีกอย่างเป็นการห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อสงวนไว้ให้คนในชาติเท่านั้น หาไม่ราคาบ้านมือสองก็จะถีบตัวสูงขึ้น และการซื้อได้ทุกซอยทุกซอย อาจเป็นความไม่ปลอดภัยแก่ประเทศชาติก็ได้

    3. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

   4. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับในเรื่องวีซ่าคนต่างชาติที่ซื้อบ้านในไทย เราสามารถศึกษาจากมาเลเซียได้เช่นกัน กล่าวคือ คนต่างชาติที่จะได้วีซ่าหลังจากซื้อบ้านหรือห้องชุดในมาเลเซีย ต้องมีคุณสมบัติคือ
    1. มีรายได้ประจำหรือมีเงินบำนาญ เช่นในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 40,000 ริงกิต (300,000 บาท) พวก “ฝรั่งขี้นก” ไม่ต้องเข้ามาได้

    2. ต้องมีสินทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินได้ง่าย เช่น ซื้อหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เป็นเงิน 1.5 ล้านริงกิต (หรือราว 11.25 ล้านบาท)

    3. มีเงินฝากในธนาคาร 1 ล้านริงกิต (7.5 ล้านบาท) และถ้านำคนในครอบครัวเข้ามาด้วย แต่ละคนต้องมีเงินฝาก 50,000 ริงกิต (375,000 บาท)

    4. ต้องอยู่ในมาเลเซียติดต่อกันอย่างน้อย 90 วัน (จะผลุบๆ โผล่ๆ ไม่ได้)

     สิ่งต่างๆ ข้างต้น ประเทศไทยก็สามารถนำมาปรับใช้ได้ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติของไทยเราเอง แต่หากไทยไม่จัดการให้ดี ก็อาจสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น

    1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ
    2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย
    3. แย่งอาชีพคนไทย ที่ภูเก็ต ชาวยูเครนหรือรัสเซียที่มา นำมากระทั่งช่างทำผม และแอพเรียกแท็กซี่ของพวกเขาเอง
    4. การนำพาแก๊งอาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นหลายครั้ง

    ยิ่งกว่านั้นไทยควรเพิ่มประสิทธิภาพของหน่วยงานในการตรวจสอบต่างๆ เช่น
    1. การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
    2. การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี
    3. การฟอกเงิน
    4. การซื้อบัตรประชาชน แปลงสัญชาติอย่างไม่ถูกกฎหมาย

    หากรัฐบาลมีการตรวจสอบที่จริงจัง ก็จะทำให้ขบวนการ “สีเทา” ในวงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนต่างชาติหมดไป พร้อมกับการเปิดโอกาสให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องติดสินบนหรือกระทำการใดๆ ที่หมิ่นเหม่ต่อกฎหมายและอาจมีโทษทางอาญา สถานการณ์เช่นนี้ จะทำให้ต่างชาติมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจของชาติได้เช่นกัน

    แต่สิ่งที่ต้องเน้นย้ำก็คือ การเก็บภาษีใดๆ ควรเป็นอัตราที่เป็นสากลเช่นนานาอารยประเทศ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% เป็นอย่างน้อย ภาษีรายได้จากการขายราว 20% เป็นอย่างน้อย ภาษีมรดก เป็น 10% เป็นอย่างน้อย โดยว่าตามราคาตลาดเช่นในนานาอารยประเทศเช่นกัน กรณีนี้ไม่ได้เอาเปรียบชาวต่างชาติ เพราะหากคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศก็ต้องเสียภาษีในอัตราปกติตามราคาตลาดเช่นกัน

    ถ้าทำเช่นนี้ได้ ก็จะทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติได้ นายกฯ พึงสังวร

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th